Ingatlanalapok: lassan töltődnek

Számottevő bővülést könyvelhettek el a hazai nyílt végű ingatlanalapok az idén, az elmúlt majd három és fél hónapban közel 74 százalékkal, 32 milliárdra nőtt a vagyonuk. A konstrukcióba beérkezett friss tőke elköltése némileg váratott magára, amit egyesek azzal magyaráztak, hogy ilyen mértékű beáramlással nem számoltak. Ennek köszönhetően az alapok ingatlanhányada meglehetősen nagy ütemben apadt, több esetben is 50 százalék alá csökkent.

A legnagyobb, 10,3 milliárd forintos nettó eszközértékkel rendelkező Európa Ingatlanbefektetési Alap az elmúlt héten ugyan arról számolt be, hogy megvásárolta a péceli ipari parkban harmadik ingatlanát, egy 5000 négyzetméteres ipari csarnokot, amit továbbhasznosítási célra egyben bérbe is adott, ám ez érdemben nem változtatott az ingatlankitettségén, az ügylet ugyanis mindössze 300 millió forint értékű volt. Az alap mostani, 41 százalékos ingatlanhányada azonban egy hónapon belül akár 70-80 százalékra is felmehet, miután két nagyobb, több milliárd forint értékű projekt is előrehaladott állapotban van - mondta kérdésünkre Buda Sándor, az Európa Alapkezelő igazgatója. Az egyik egy fejlesztési projekt, a másik egy meglévő épület megvétele lesz, ám részleteket egyelőre nem kívánt mondani.

A 8,9 milliárd forintos vagyonú Raiffeisen Ingatlanalapnál az erős tőkebeáramlás ellenére jelentősen nőtt az ingatlanhányad, miután a vártnál előbb sikerült lezárni egy nagy tranzakciót. A Miskolci Szinvapark szolgáltató- és szabadidőközpont megvásárlása egyúttal az első olyan tranzakció, amelyhez az alapkezelő hitelt is igénybe vesz (amennyiben a hitelfelvételt is figyelembe veszszük, a hitelfolyósítást követően az alap ingatlanhányada megközelítőleg 60 százalék körül alakul). Az ingatlan 70 százalékban négy kulcsbérlő használatában áll, amelyek bérleti szerződései 2015-ig hatályosak. Emellett még egy kisebb tranzakció történt márciusban: megvették a budaörsi Honda-központot. Az elmúlt hónap másik fontos eseménye volt, hogy megtörtént az Iveco-Levantex ingatlanon végzett fejlesztés műszaki átadás-átvétele, amely jelentősen növelte az eredeti ingatlan értékét. Mivel március vége óta újabb tőke érkezett az alaphoz, így az ingatlankitettség némileg mérséklődött, ám sikerült 70 százalék felett maradni - mondták kérdésünkre az alapkezelőnél. Folyamatban van egy kisebb, 300-350 milliós tranzakció, de pár hónapon belül egy jelentősebb ügylettel számolnak. Ez egyúttal jobban diverzifikálná a portfóliót, hiszen irodaberuházásról lenne szó, míg jelenleg a kereskedelmi hasznosítású ingatlanok vannak túlsúlyban.

Az OTP Ingatlanbefektetési Alap portfóliójában egyelőre az induló ingatlanpakett szerepel, amelynek aránya a nettó eszközérték növekedésének köszönhetően (4,5-ről 9,1 milliárdra nőtt az alap vagyona tavaly november végi indulása óta) folyamatosan olvadt. Az alapkezelő jelenleg több projekt előkészítését végzi.

Április folyamán a 607 milliós vagyonú Quaestor Első Hazai Lakásalap 100-250 millió forint értékű ingatlanpakettel színesítené portfólióját, amelyben meglehetősen csekély, 12 százalék körüli az ingatlan aránya. Az elmúlt hónapban csaknem 20 különböző vételi lehetőséget vizsgáltak meg, s négy ajánlatot tettek.

Áprilisban egyébként továbbra sem lankadt az ingatlanalapok népszerűsége. Ezt az sem befolyásolta, hogy a mérséklődő ingatlanhányad, illetve az év eleji kamatcsökkentések eredményeként némileg csökkent a hozam. Buda Sándor rámutatott arra is, hogy egyes ingatlanjaik felértékelődésével sikerült ezt kompenzálni. Ide sorolható a veszprémi fejlesztési terület, illetve a március elején bejelentett lakásépítési projektjük a főváros IX. kerületében. Az alacsony ingatlankitettség, illetve a bankközi kamatok leesése a Raiffeisen Ingatlanalap hozamánál is éreztette hatását, a márciusban némileg "ellaposodott" hozamra a mostani ügyletek már kedvezően hatnak.