Enyhébb változtatások a lakástámogatásban

Fél évig folyamatosan szállingóztak a meg nem erősített hírek arról, hogy a kormányzat a lakástámogatási rendszer átalakítására készül. Először ez év januári, később június eleji, majd a hó végére eső döntést jósoltak. A múlt heti kabinetülésen elfogadott módosítások végül várhatóan "június első napjaiban" léphetnek életbe, a vonatkozó kormányrendelet kihirdetését követő 10. napon. Az azt megelőző dátumú adásvételi szerződésekre, bankok által befogadott kölcsönkérelmekre még a régi feltételek lesznek érvényesek.

A módosítások célja, hogy a társadalmi igazságosság jegyében az eddiginél nagyobb kör számára juttassanak kedvező kamatú lakáshiteleket, visszaszorítsák a befektetési célú támogatásos hitelfelvételt, s - nem mellékesen - az idén 15-16 milliárd forinttal mérsékeljék az állam így is mintegy 112 milliárdosra becsülhető terheit az otthonfinanszírozásban (reform nélkül az állami teher 2006-ra 180 milliárdra nőtt volna).

A legfontosabb változás szerint a jelzáloglevélkamat-támogatásos lakáshitel maximumát az eddigi 30-ról 15 millió forintra csökkentenék (ez nem érint széles kört, mivel az átlagos kölcsönvolumen jelenleg 4 millió). Ezzel egy időben viszont az új lakás építésére, vásárlására szóló kedvezményes kölcsön maximumát 10-ről 15 millió forintra emelték.

Minden állampolgárt érzékenyen érinthet az a változás, amely szerint egy háztartás a továbbiakban egy időben csak egyféle támogatott hitelt vehet fel. Ez alól kivételt jelent, ha szülő vagy nagyszülő nagykorú gyeremekének, unokájának vesz még egy lakást nem tulajdonos adóstársként.

Elvetették viszont azt az eredetileg tervezett szigorítást, hogy az egyféle támogatott hitel csak azoknak járt volna, akiknek a tulajdonában még nincs lakás. Nem lép életbe az az ezzel összefüggésben tervezett szigorítás sem, hogy aki nagyobb otthonba költözik és ezért igényel támogatásos kölcsönt, annak vállalnia kellett volna, hogy régi otthonát 180 napon belül eladja, s annak vételárát a kölcsön előtörlesztésére - s nem mondjuk leendő lakóhelye felújítására - fordítja.

Az életbe lépő módosítás öszszességében kizárja annak lehetőségét, hogy az ügyfél maximum 15 milliós kiegészítő kamattámogatásos kölcsönét támogatott jelzálog alapú hitellel egészítse ki. Kevésbé szűkítették viszont a hitelfelvevők körét: a kölcsönigénylő birtokában lehet másik otthon, de egy időben így is csak egy támogatott hitele lehet.

A várakozásokkal ellentétben a kabinet nem döntött az állami kamattámogatás futamidejének és a garancia mértékének megkurtításáról. Így nem csökkentették a kétféle hiteltípusnál a támogatott kölcsönperiódust az eddigi 20-ról 10 évre (ez jócskán megdobta volna a törlesztőrészleteket, hiszen így a kedvező konstrukciónál a tőkét is hamarabb kellene visszafizetni). A finanszírozásba bevont bankok kockázatát növelte volna, ha a kiegészítő kamattámogatásos kölcsönnél megszűnt volna az állam 80 százalékos mértékű visszafizetési garanciája is. Bár meglebegtették, végül nem törölték el a lakáshitelek törlesztőrészletéhez kötődő, évi maximum 240 ezer forint szja-kedvezményt sem (ehhez amúgy módosíttatni kellett volna az szja-törvényt is).

Életbe lép viszont az a változás, hogy a jelzálog alapú konstrukciónál az állam az eddigi 10 helyett 6, az új lakásokra szóló hiteleknél pedig 7 százalékpontra csökkenti a kölcsönök mellé nyújtott támogatást. A kabinet érvelése szerint mindez nem növeli meg a lakosság terheit, mivel eközben - úgymond "lefedezve" a másik oldalt - az új lakásokra szóló kamat és kezelési költség együttes plafonját 5, a használtakét változatlanul 6 százalékban maximálták. Így az állami hozzájárulás megkurtításával elvileg csak az érintett hitelintézetek marzsa csökkenne.

A módosítás valóban jelentősen mérsékli a költségvetés terheit. 2002 márciusa óta ugyanis a bankok a jelzáloglevélkamat-támogatásos kölcsönöknél a maximum 6 százalékos mértékű kihelyezéseik mellé 10 százalékos dotációt kapnak. Ebből viszont csak a kölcsön forrásául szolgáló jelzáloglevelek 7,5-8 százalékos kamatát kell megfizetniük, így ma összességében a hitelintézetek legalább 8 százaléknyi kamatmarzsot vághatnak zsebre (ezt csapolják most meg 3-4 százalékponttal). A kamatrés mellékesen idővel elvileg a forrásszerző jelzáloglevelek kamatának fokozatos csökkenésével tovább tágulhatott volna, csakhogy ezzel párhuzamosan a versenyben lévő bankoknak minden bizonnyal az ügyfeleknek nyújtott jelzáloglevél alapú kölcsöneik kamatát is mérsékelték volna.

A mostani változtatás viszont felveti a kérdést: a bankok - amelyek egy része az elmúlt időszakban jócskán, a jelzáloglevél alapú kölcsönöknél 6, az új hiteleknél 4,5 százalék alá csökkentette kamatát és kezelési költségét - a marzsszűkülésre válaszul nem emelik-e vissza e terheket a lehetséges plafonig az ügyfél már lekötött kamatperiódusának lejárta után. Ez elsősorban azon állampolgárokat hozhatja anyagilag nehéz helyzetbe, akik jelzálog alapú támogatásos kölcsönüket egy-, és nem ötéves fix kamatperiódusokkal kötötték.

A drágulás mértéke az érintett pénzintézeteknél lapunk összesítése szerint 0,5-1,5 százalékos lehet, a piaci versenytől függően.

A felvetés annál is inkább aktuális, mivel a támogatott lakáshitelt nyújtó bankok jelentős része az elmúlt egy-két hónapban már csökkentette a kölcsönterheket. E pénzintézetek az élénkülő piaci versenyre tekintettel már nem használták ki a dotáció lehetséges maximumát, mert még így is megfelelő hasznot biztosított számukra az üzlet. A támogatás mértékének csökkentésével kérdés azonban, hogy az ebből eredő kiesést nem kompenzálják-e az ügyfelek felé.

A használt lakásokra is igénybe vehető konstrukcióknál például a Földhitel- és Jelzálogbank (FHB) - amely egyre olcsóbban, immár 7,5 százalékos kamattal is tud jelzáloglevél-kibocsátással forrást szerezni - március óta több lépésben fél százalékpontot vágott ötéves kamatperiódusú konstrukciójánál.

Egyenként 20-40 bázispontos csökkenéssel dicsekedhet tavasszal szintén az ötéves fix kamatú konstrukcióinál a CIB, az Erste, a Konzumbank, a Magyar Külkereskedelmi Bank (MKB), a Postabank és a Raiffeisen Bank. Igaz, a legnagyobb kamatmérséklést végrehajtó Konzumbank "cserébe" 0,5 százalékkal növelte kezelési költségét, mások pedig előszeretettel alkalmazzák azt a gyakorlatot, hogy e díjtételt havi részletekben s nem évente egyszer vonják le az ügyféltől.

A jellemzően 2-3 százalékos kamatú kiegészítő kamattámogatásos kölcsöntípusnál májusra a Budapest Bank (BB) hajtott végre nagyarányú csökkentést, s 5-35 bázispontos mérséklésről adott számot az MKB, illetve (a kezelési költségét itt is megemelő) Konzumbank. Jó tudni, hogy egyes pénzintézetek (Erste, HVB, MKB) a jelzáloglevél alapú és kiegészítő kamattámogatást egyesítő, afféle dupla kedvezményes hitelt is ajánlanak.

Gyakorta az alacsony kamat és kezelési költség mellett is magasak lehetnek az ügyfél terhei. Ennek oka, hogy egyes pénzintézetek felettébb találékonynak bizonyultak a különböző címeken felszámított borsos járulékos terhek kialakításánál. Ritka kivétel az olyan társaság, amelyik nem szed például a kölcsönösszegre vetítve 1-2 százaléknyi (jobb esetben ugyanakkor pár tízezer, esetleg 120-150 ezer forintban maximált) hitelbírálati díjat, amelyet olykor részben vagy egészben még a kölcsönkérelem elutasításakor is felszámítanak.

Vannak pénzintézetek, amelyek e tétel helyett (esetenként mellett) egyszeri kezelési költséget, szerződéskötési díjat, esetleg folyósítási jutalékot számítanak fel. Az e címeken beszedett teher 1-2 százalék a HVB, az MKB, a Volksbank, az OTP esetében a kiegészítő kamattámogatásos konstrukciónál, és 0,5-1 százaléknyi a CIB, az ING, az Inter-Európa Bank (IEB), a Kereskedelmi és Hitelbank (K&H), az OTP, a Postabank kínálatában a jelzálog alapú kölcsönöknél (igaz, több társaság itt is maximálja a beszedendő összeget).

Természetesen az ügyfeleknek kell kifizetniük a fedezetül felajánlott ingatlanhoz kötődő, átlagosan 25-35 ezer forintnyi értékbecslési díjat is (e feladatot általában a bank által megbízott cég képviselője végzi el), amelyet olykor a hitelbiztosítéki érték megállapítási díjának is neveznek. Egyes bankok kondícióikban utalnak rá, hogy több fedezeti ingatlannál az értékbecslési jutalék is többszörözve értendő, illetve hogy új lakás építésénél menet közben egy épületre vonatkozóan többszöri ingatlanértékelésre is sor kerülhet. Mindezeken felül a hitelfelvevőre hárul a földhivatali bejegyzésekkel kapcsolatos költség, illetve a közjegyzői díj is. Utóbbi tarifáját egyes bankok 25-75 ezer forintban vagy a kölcsönösszegre vetítve 1-1,5 százalékban szabják meg.

A már futó építkezéses hitelügyletek tipikus költsége az évi 0,5-1 százalékos rendelkezésre tartási jutalék abban az esetben, ha a szerződés szerint a kölcsönt több részletben kapja meg az ügyfél. Általában 2 százalékra rúg az esetleges előtörlesztés különdíja - például az Általános Értékforgalmi Banknál (ÁÉB), a Konzumbanknál vagy a Postabanknál - abban az esetben, ha annak mértéke nem haladja meg a kölcsönösszeg 30 százalékát, és a futamidő nem rövidül. Nagyobb volumenű előtörlesztésnél a díj 4 százaléknyi.

A bankválasztásnál a költségek figyelembevétele mellett érdemes azt is számba venni, hogy milyen könnyen érhető el az adott hitelintézet (a tapasztalatok szerint ugyanis meglehetősen hosszadalmas, többszöri személyes látogatást igényel a hitelügyintézés), illetve, hogy vannak-e esetleges kiegészítő szolgáltatások (például a kamat fejében nyújtott ingyenes hitelfedezeti életbiztosítás). Érdemes azt is tudni, hogy egyes bankok (HVB, ING, Raiffeisen) az új lakásokhoz kötődő hitelnél csak vásárlási, s nem építési célú kölcsönöket kínálnak, másoknál (BB, ING, Raiffeisen) ugyanez a helyzet a használt otthonokra érvényes kölcsönnél is.