Szigor a jelzáloghiteleknél

Trendfordulónak ígérkezik a jövő év a hazai jelzáloghitel-piacon – véli Hegedűs Éva, a jelzálog-hitelezésre szakosodott BG Hitel & Lízing vezérigazgatója, hiszen szemben az elmúlt esztendők bőven két számjegyű növekedésével, nem kizárt, hogy 2009-ben már csak egy számjegyű volumenbővülés következik be. Ez annak tükrében még inkább töréspontnak tűnik, hogy 2008 első tíz hónapja több mint 30 százalékos gyarapodást hozott a szabad felhasználású és lakáshitelek terén, bár ez nagyban köszönhető a forintárfolyam gyengülésének is.

„A jövő esztendőre mi is több szcenárióban gondolkodunk a piac méretét illetően, és a legpeszszimistább változat már jelentős növekedés-visszaesést valószínűsít a jelzálog-hitelezési piacon” – állítja Hegedűs Éva, aki szerint a növekedés lassulásával párhuzamosan az ingatlanalapú hitelezési standardok is jelentősen szigorodnak majd. Míg az elmúlt évek – a hitelezési verseny éleződése miatt – az önerő komoly csökkentésére, a fedezetalapú hitelezés előtérbe helyezésére, folyamatos akciókra kényszerítették a pénzügyi intézményeket, addig az idei év eseményei nyomán ezek fokozatosan visszaszorulnak. Az amerikai másodlagos jelzálogpiac összeomlásának egyik tanulsága: nem elég, hogy az ingatlan ott van fedezetként, az ügyfelet is meg kell vizsgálni, hogy folyó jövedelméből vissza tudja-e fizetni a hitelt – fogalmazott. Ennek következtében a kizárólag fedezetalapon és a magas önerő mellett finanszírozott kölcsönök aránya érdemben visszaszorulhat. Egyre több bank veszi majd górcső alá az ügyfél fizetőképességét, ismét komoly szerep juthat az értékbecslésnek (egyes piaci szereplők korábban nem ragaszkodtak hozzá, elfogadták az adásvételi szerződésben szereplő árat), amely tényezők együttesen a hitelbírálati idő meghosszabbodását eredményezhetik.

A befogadott ingatlanok terén is változásokra van kilátás, a nem túl forgalomképeseket valószínűleg már nem fogadják be a hitelintézetek. A települési kategóriákat a BG is újragondolja – tudtuk meg –, így lesznek olyan térségek, amelyeket 2009-ben kizárnak a hitelezésből. A BG nem titkolt szándékkal eddig is a jó fizetőképességű ügyfeleket célozta meg, azaz ebben a szegmensben igazán versenyképes kondíciókat ajánlottak, és – mint a vezérigazgató megjegyezte – ezen konstrukcióknál is jóval nagyobb figyelmet igyekeztek szentelni az ügyfél fizetőképességének, mint a versenytársak. Konzervatív hitelezési stratégiájuk ellenére is sikerült azonban a lakossági portfóliójukat megduplázni, az évet 23 milliárd forintos állománnyal zárják.

Ami az önerőt illeti, a korábbi 0–20 százalékos követelmények helyett 30-40 százalékra nőhet a minimumelvárás 2009-ben a jelzáloghitel-piacon, s Hegedűs Éva szerint ez mind a hitel-, mind a lakáslízingterméknél érvényes lehet. A hitel és a lízing arányait illetően érdemi elmozdulással ugyanakkor nem számol, annak ellenére sem, hogy a jelenlegi piaci hangulatban a pénzügyi intézmények szempontjából a lízing kevésbé kockázatosnak számít, mint a hitel. A magánszemélyek többsége még mindig a tulajdont részesíti előnyben, még akkor is, ha új lakás vásárlásánál – az áfa miatt – a lízing kedvezőbb törlesztőrészletet eredményezne – hangzik a magyarázat. A lakáslízing így jövőre is csak olyan célzott piaci szegmensben lehet népszerű, amely egyrészt nem kívánja láttatni, hogy egy ingatlan tulajdonosa, másfelől olyan vállalkozások szerepelnek hitelfelvevőként, amelyek a költségeket el tudják számolni.

A kondíciók terén egyértelműen látszik, hogy az euróalapú hitelek felé „tolják” a piaci szereplők az ügyfeleket. Igaz, a legkedvezőbb euróalapú lakáshitelek THM-je is közelít a két számjegyűhöz, ám ez még mindig kedvezőbbnek tűnik a piaci forinthitelek 12–16 százalékos THM-jéhez képest. Amíg fennmarad az euró- és a forintalapú hitelek közötti 4-5 százalékos kamatkülönbözet, addig aligha várható az utóbbi érdemi bővülése Hegedűs Éva szerint, így 2009 is a devizahitelek dominanciáját hozhatja. Bár a jövő év második felében – a jegybanki alapkamat csökkenésének függvényében – előretörhetnek a piaci feltételű forintalapú kölcsönök. A támogatott forinthitelek kamatai ugyanakkor versenyképesekké váltak az euróalapúakhoz képest, bár esetükben továbbra is komoly korlátot jelent, hogy az új lakásoknál 15, a használtaknál pedig ötmillió forint a maximálisan igényelhető kölcsönösszeg. Arra a kérdésre, hogy ha a kormány – egyes hírek szerint – megemelné a támogatásban részt vevők életkorát, növekedhet-e a lakáshitelek iránti kereslet, Hegedűs Éva határozott igennel válaszolt.

A GDP visszaesése, a munkanélküliségi ráta emelkedése szerinte a monitoringtevékenység fontosságára irányítja a piaci szereplők figyelmét is. Ám amennyiben van esély a hitelek megtartására, akkor a banki „mentőöv” nem marad el, de ez természetesen nem jelentheti az ügyfelek fizetési morálja romlásának tolerálását, hanem sokkal inkább olyan megoldások alkalmazását, amely türelmi idő biztosításával vagy a futamidő hoszszabbításával mérsékelheti, de nem szünteti meg az ügyfél fizetési kötelezettségét. „Nem számítok új innovációkra a hiteltermékek tekintetében, azonban az átmeneti pénzügyi nehézség kezelésére megoldást kínáló, biztosítással kombinált termékek nagyobb teret nyerhetnek” – mondja Hegedűs Éva, aki szerint középpontba kerülhet a törlesztési biztosítással kombinált hitel, amely meghatározott élethelyzetekben – például munkanélküliség, keresőképtelenség – nyújt segítséget a magánszemélynek, illetve a havi fix törlesztőrészletet biztosító konstrukció is. „A BG is kínál forintban fix törlesztőrészletű terméket, amely szerint öt évig, de maximum addig fix a részlet, amíg az fedezi az aktuális kamatot és kezelési költséget” – magyarázta a vezérigazgató, aki komolyabb piaci átrendeződéssel nem számol a jelzáloghitel-szegmensben. Valószínűsíthetően lesznek olyan piaci szereplők, amelyek piaci részesedése néhány százalékponttal zsugorodhat, illetve növekedhet is, ám az, hogy ki tud nagyobb szeletet kihasítani a jelenlegi környezetben a tortából, azt a jövő évben véleménye szerint a szolgáltatás minősége, a forráshelyzet, illetve a kockázatérzékenység határozza meg. FB

További részletek: vg.hu/kamatok