Eltérő ütemben fejlődik a lakáspiac az EU-ban

Nem alakult ki egységes lakáspiac az Európai Unióban, az elmúlt két évtizedben belépett országok, illetve az újak és a régiek között is jelentős eltérések vannak és maradnak is - fejtette ki lapunknak Soóki-Tóth Gábor, az Ecorys Magyarország Kft. ügyvezetője. Több tényezővel is indokolta a rendkívül színes képet. Mások a tulajdoni formák, a lakástámogatási és adózási rendszerek, a lakásfinanszírozási megoldások, s igen fontos, hogy több regionális tényező is befolyásolja az egyes országok, országrészek helyzetét.

Figyelemre méltó, hogy például a tulajdoni arányt alapul véve két dél-európai, később csatlakozott ország piaca (Spanyol- és Görögország) messze megelőzi az egyik legmeghatározóbbat, a németet. A két mediterrán államban több mint kétszer annyi embernek van saját lakása, mint Németországban, s a két állam jelentősen megelőzi az unió régi motorosainak számító Hollandiát, Franciaországot, de még Angliát is.

Nem mellékes szempont, hogy milyen adóterhekkel kell számolni. A skandináv országokban nagyon magas, 25 százalékos forgalmi adót vetnek ki mind az új, mind a felújított lakásokra, igaz, ott az illeték fele vagy egyharmada az uniós átlagnak. A legjobban az jár, aki Luxemburgban vesz vagy építtet új lakást vagy felújíttatja a régit, hiszen ott mindössze három százalék a forgalmi adó mindkét kategóriára. Érdekes eltérés mutatkozik Franciaországban, ott csaknem 20 százalékos forgalmi adóval "büntetik" az új otthonok vásárlóit-építtetőit, miközben a felújításnál csak 5,5 százalékot számítanak fel.

A kilencvenes évek nem lakás célú ingatlanberuházásait szemlélve megállapítható, hogy míg az évtizedek óta uniós múlttal bíró Németországban egyenletes volument rögzítettek, addig például a szintén ősuniós Olaszországban ez a részterület folyamatosan háttérbe szorult az ezredfordulóra. Spanyolország és Portugália fej fej melletti, viszonylag alacsony értékeket mutatott, tehát nem volt jelentősebb felívelés ezen a területen egyik országban sem.

Ha a sokakat érdeklő lakásárakat nézzük, akkor szembetűnik, hogy a mediterrán államok belépése utáni második-negyedik évtől kezdődően folytonos és mind ütemesebb drágulás volt. A kilencvenes évek első harmadának végétől kezdve az alapító országok is átvették ezt a rohamtempót, hiszen például Hollandiában, ha az 1995-ös bázisévet nézzük (Finnország és Svédország belépése), akkor ott 2001-ben már 170 százalékos értéket rögzítettek.

A lakásépítési aktivitás Spanyolországban kiugró volt a belépés utáni esztendőkben, anynyira, hogy az ezredfordulóra beérte a több mint kétszer akkora lakosságú Németországét, amely érdekes módon éppen 1995-től, vagyis a skandináv országok belépésétől kezdve viszszaesett. A reálárak hosszú távú ciklusok (tízéves szakasz) során enyhén emelkednek és a helyi piaci sajátosságok hatása miatt nincs kiegyenlítődés - fűzte hozzá a szakértő.