Szükség van-e még több új lakásra?

Egyre többen árazódnak ki vevőként a piacról a lakásárak rendületlen emelkedése miatt. Vízválasztónak az új építésű ingatlanoknál a 30 millió forintos ár bizonyul, az annál drágábbak körében lassabb a pörgés, mint a gyorsan kimazsolázott olcsóbb kategóriában – tapasztalják a piacon.

Évi 7-10 ezer új lakás kel el Budapesten, miközben minimálisan nőtt az értékesítés átfutása az elmúlt egy-két évhez képest a növekvő árak miatt – mondta a Világgazdaságnak Nagygyörgy Tibor, a Biggeorge Property Zrt. vezérigazgatója. Kereslet továbbra is van, jól példázza ezt cége egyik projektje, a Sasad Liget 6-7. üteme, amelynek építése 55 százalék feletti előértékesítéssel indult, a 187 lakásból százat öt hónapon belül eladtak. Szerinte nincs túlkínálat a piacon, az építés alatt álló lakások legkésőbb egy éven belül elkelnek, a már megépülteket pedig szinte kivétel nélkül eladták már. Úgy látja, az áfa emelése további előrehozott vásárlásokat indukál. Miután a kamatok továbbra is alacsonyak, a gazdaság nő, a reálbérek emelkednek, legalább 10 százalékos áremelkedésre számít a következő egy évben. Ha 2020 után az új lakások áfája 27 százalék lesz, a szigorodó energetikai követelmények miatt csak magasabb árak mellett éri majd meg a fejlesztőknek építeni. Ha csökkennek az árak, nem lesznek fejlesztések – kommentálta az erről szóló elméleti prognózist Nagygyörgy Tibor.

A 2020. december 31. után átadott lakásoknál az új energetikai szabványnak való megfelelés kötelező. De a fejlesztők már a tervezés alatt lévő épületeknél is ezen követelmények szerint készíttetik a terveket. Így a rövidesen piacra kerülő lakások áraiba már beépítik az emiatt jelentkező pluszköltségeket is – mondta a Biggeorge vezére. Egyes elemzők 2020 után a kínálat kisebb volumenű növekedésére számítanak, és arra, hogy a kereslet a használt lakások iránt erősödik, további áremelkedést generálva ott is. Ha a következő években valóban évi 8-10 százalékkal nőnek a bérek, azzal összhangban emelkedhetnek az árak is.

Az új építésű lakásokat keresik és vásárolják is, olyannyira, hogy a Duna House ingatlanközvetítő hálózatnál most épp az értékesítési idő csökkenését tapasztalják. A társaság PR- és elemzési vezetője, Benedikt Károly elmondta, hogy Angyalföldön, Zuglóban és Újbudán a legszélesebb a kínálat, de a fővárosi kereslet is ide koncentrálódik. Prognózisa szerint az új építésű lakások kínálata már nem bővül a kedvezményes áfa kivezetésének hajrájában az építőipari kapacitáshiány miatt. A bizonytalanság már eddig is arra sarkallta a beruházókat, hogy határidőre biztosan befejezzék a projekteket, és akik erre láthatóan képesek is, azok 5-10 százalékkal emelték az áraikat. A vásárlók még így is jobban járnak, mintha a 2020 utáni magasabb áfatartalommal kellene kifizetniük a lakásuk teljes vagy maradék vételárát. Az időben elkészülő projekteknél a növekvő árak ellenére is fokozódó érdeklődéssel lehet számolni a közeljövőben.

Ha 2020 után kevesebb új építésű projekt indul, épp a szűkülő kínálat és az arra megmaradó kereslet miatt nem várható az árak csökkenése – véli Benedikt Károly. Szerinte az új építésű lakásokról lemaradó vevők a használtlakás-piacon növelhetik a keresletet. Ennek árnövelő hatása lesz, tehát a piaci mechanizmusok és a gazdasági mutatók alapján középtávon sem számítanak a lakásárak csökkenésére a piacvezető ingatlanközvetítő cégnél.

Az épülő projektekben a legnépszerűbb lakásokat, a könnyen kiadható, kisebb alapterületű, 30 millió forint alatti ingatlanok többségét már elkapkodták, ebben a legkeresettebb árkategóriában túlkínálatról biztosan nem lehet beszélni – emelte ki Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági elemzője. Mint mondta, kettősség jellemzi az új építésű lakások piacát, ahol láthatóan nagy a kereslet, de egyre több projektben haladja meg a lakások ára azt a szintet, amely a vevők többsége számára még megfizethető, ez pedig lassítja a pörgést. Idén és jövőre 20-25 ezer lakás készülhet el, ez elmarad a válság előtti 35-40 ezertől. Kérdés, valóban szükség lenne-e most is annyi új lakásra, mint hajdan. Balogh László szerint, ha nem lesz kereslet- és kínálatélénkítő változás, akkor kevesebb fejlesztés indul majd. Ha pedig kevesebb fejlesztés lesz, akkor alacsonyabb költségszinten is kihozhatók a lakások, hiszen a felszabaduló kivitelezői kapacitás ára is csökkenhet.