Szigorúbb elvárások az értékbecslőknél

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) ingatlanértékeléssel kapcsolatos ajánlásának leghangsúlyosabb elemei az értékbecslőkkel, az értékbecslések tartalmával és a piaci érték meghatározásának módszertanával kapcsolatos részek. Az ajánlás célja minimalizálni annak esélyét, hogy a piac szereplőinél – akár már a fedezetbe való befogadáskor – az ingatlanok nyilvántartott és valós piaci értéke eltérjen.

Ennek kapcsán az MNB elvárja, hogy a társaságok legalább évente felülvizsgált belső szabályzatban rögzítsék az elfogadható ingatlanfedezeti típusokat, azok elfogadhatóságának paramétereit, az alkalmazandó ingatlanfedezeti rátákat, azok számítási módját.

A belső szabályzatnak tartalmaznia kell az ingatlanfedezetek értékének meghatározására alkalmazott módszereket s azok felülvizsgálatának módszertanát.

Egy korábbi ajánlás már előírta, hogy a hitelintézeteknek legalább negyedévente dokumentálniuk kell a fedezetek értékében és érvényesíthetőségében bekövetkezett vagy várható változásokat. Az MNB most egyértelműsíti, hogy az ingatlanfedezet értékének felülvizsgálatát kereskedelmi ingatlanoknál legalább évente, lakóingatlanoknál pedig legalább háromévente el kell végezni. Az elmúlt évek ingatlanpiaci áremelkedési üteme mellett némileg szigorúnak tűnik, hogy az MNB kívánatosnak tartaná, ha a pénzintézetek a rendkívüli felülvizsgálatot alátámasztó, jelentősnél nagyobb értékváltozás (csökkenés vagy növekedés) határértékét 20 százalékot meg nem haladó mértékben rögzítenék. Az ajánlás szerint elfogadható olyan statisztikai módszer alkalmazása, amely az ingatlanok értékét a megvalósult ingatlan-adásvételi árakat tükröző ingatlanárak változása alapján számított indexek segítségével értékeli át, ha az index számítása reprezentatív tranzakciós adatbázison alapszik – ilyennel hazánkban a lakások tekintetében az FHB és az OTP rendelkezik a nagyobb ingatlanközvetítők mellett.

A jegybank az értékbecslés konkrét elemeinek előírásával összehasonlíthatóvá, átjárhatóbbá teszi az értékbecsléseket. A pénzügyi intézmények számára olyan külső értékbecslők alkalmazását írja elő, akik szakmai felelősségbiztosítással rendelkeznek, illetve tagjai valamely elismert szakmai szervezetnek, amelynek minősítése bizonyítja az értékbecslő etikai normák iránti elkötelezettségét, naprakész szakmai felkészültségét.

A nem teljesítő hitelek (NPL) kezelése terén az MNB elvárja, hogy a hitelintézetek a nem teljesítő állományuk csökkentése érdekében először 2019. március végéig az NPL-stratégiát és annak végrehajtását célzó végrehajtási tervet dolgozzanak ki, majd azt követően évente gördülő módszertan alapján aktualizálják – figyelembe véve a korábban meghatározott célok teljesülését, a stratégia új portfóliószegmensekre való kiterjesztésének szükségességét, valamint a piaci környezetben bekövetkezett vagy várható változásokat is. Ebben a hitelintézeteknek maximum ötéves időtávban meghatározott vállalásokat kell tenniük a nem teljesítő kitettség elfogadható szintre csökkentése tekintetében. Meglehetősen nehéz lesz megfelelni annak a jegybanki gumikitételnek, amely szerint „elvárt, hogy az NPL-stratégia kellően ambiciózus legyen, ugyanakkor tiszta, világos és megvalósítható célokat fogalmazzon meg”. A jegybank kívánatosnak tartja, hogy a bankok kombinálják az NPL-állományban az eszközök megtartását, az aktív portfólió csökkentését (követeléseladás, leírás), illetve a kitettség típusának megváltoztatását (adósság-tőke vagy adósság-eszköz csereügyletek), valamint a jogszabályon alapuló adósságrendezési eljárás adta lehetőségeket.

Az MNB elvárja, hogy a hitelintézetek az NPL-stratégiából és a kapcsolódó végrehajtási tervből levezetett kulcsértékelési mutatórendszert alakítsanak ki és alkalmazzanak a nem teljesítő vagy potenciálisan azzá váló kitettségek kezelése eredményességének nyomon követésére. A mérlegfőösszeg tekintetében legalább 5 százalékos piaci részesedésű bankoknak ezenfelül külön NPL-bizottság létrehozását is előírta a szervezet.