Kedvező kilátások az építőiparban

Az ingatlanberuházók 2002 első negyedévében Budapest nem zöldövezeti részén, Budapest agglomerációjában és a megyeszékhelyeken végezték a legtöbb építést, felújítást. A megkötött szerződések tanúsága szerint az elkövetkező három hónapban ugyanebben a megrendelői körben végeznek jelentősebb építési, felújítási munkákat. A lakóparkok ingatlanai iránt is növekvő érdeklődésre számítanak a beruházók. Kismértékben élénkül az üdülőtelkek forgalma, a nyaralók építése és felújítása. A nem lakossági jellegű beruházások közül az igazgatási és irodaépületek, valamint a bevásárlóközpontok piacán kifejezetten csökkenést várnak a szakértők a következő negyedévben. Az irodapiac, a jelenlegi körülmények között, telítődni látszik. Az újabb élénkülést az uniós tagság elnyerésétől várják a szakértők.



Növekvő lakáspiaci árak

Az ingatlanberuházók ebben az évben is növekvő ingatlanárakkal kalkulálnak, a megkérdezettek mintegy 76 százaléka árnövekedésre számít, árcsökkenést csak elenyésző arányban valószínűsítenek. A legtöbben az építőanyagárak, a telekárak, valamint az építési-szerelési tevékenységek és a munkaerőköltség árának emelkedését prognosztizálják.

Az árnövekedésre számítók valamennyi területen legalább 8, de inkább 11 százalékos drágulást valószínűsítenek. Ez az érték magasabb az előre jelzett inflációnál, valamint az ingatlanforgalmazók várakozásainál.

A cégek 43 százaléka nem számít különösebb bérletidíj-változásra 2002 II. negyedévében, 14 százalékuk kismértékű növekedést vár és 23 százalék azoknak az aránya, akik kisebb bérletidíj-csökkenést jósolnak.

A beruházók 49 százaléka ugyanannyi bérleménymegüresedésére számít a következő három hónapban, mint az elmúlt negyedévben. 14 százalék azoknak az aránya, akik kicsivel nagyobb arányú üresedést várnak, 9 százalékuk pedig lényegesen több kiadatlan bérleményt valószínűsít rövid távon.

Az irodaépületek kihasználtsága 2002 I. negyedévében Budapest nem zöldövezeti részén volt a legnagyobb, 70 százalékos. A Budapest agglomerációjában található irodaépületeknél a telítettség 67 százalékos. A kihasználtság további alakulása: Budapest zöldövezeti részén (64%), megyeszékhelyen (65%), vidéki városokban (57%), egyéb helyen (39%). Az üdülőövezetben található irodák kihasználtsága tovább csökkent, 40 százalékról 27 százalékra. Az elkövetkező három hónapra vonatkozó várakozások sem mutatnak jelentős változást.

A beruházók véleménye szerint a logisztikai építmények, raktárak kihasználtsága: a megyeszékhelyeken (75%) és Budapest agglomerációjában a legnagyobb (74%), majd Budapest nem zöldövezeti része (69%) és Budapest zöldövezeti része (64%) következik a sorban. A legalacsonyabb a kihasználtság az üdülőövezetekben található létesítményeknél. Az elkövetkező negyedévre vonatkozó várakozások a hasznosítás minimális növekedését valószínűsítik, a belépő új kapacitások jelentős bővülése mellett.

A világgazdaság lassú élénkülése kedvezően hat az ingatlanberuházók várakozásaira: optimistábbak, mint a múlt évben bármikor. Az ingatlanberuházók jóval szélesebb körben valószínűsítik a beruházások növekedését, mint az előző évben. Az ingatlanbefektetési hajlandóságot jellemző index több mint 11 százalékponttal emelkedett az előző negyedévi értékhez viszonyítva.



Az ingatlanforgalmazók várakozásai

Az ingatlanforgalmazók a lakosság használt lakások iránti keresletét enyhén emelkedő irányzatúnak vélik a következő három hónapban. Az új lakásoknál és az építési telkeknél a szakemberek ennél optimistább kilátásokat vázolnak: erőteljes élénküléssel számolnak. A következő hónapokra a használtlakás-piac szerény mértékű növekedését várják a szakértők, s e derűlátás mögött minden bizonnyal a használt lakás vásárlására is kiterjesztett állami kamattámogatás áll. Az építési telkek piacán a korábban is élénk kereslet a tavaszi hónapokban erősödött a forgalmazók válaszai szerint.

A nem lakossági ingatlanvásárlásnál a legkedvezőbbek a várakozások a használt és az új lakásokat, az építési telkeket, valamint az ipari, a kereskedelmi és a szolgáltatóépületeket illetően.

Az üdülőtelkek és nyaralók iránti érdeklődés mérsékelt marad a lakossági és a nem lakossági vásárlók körében egyaránt.

Az ingatlanpiacon potenciális vásárlóként megjelenő csoportok közül a lakossági beruházásokkal kapcsolatban a legnagyobbak a remények, de a belföldi befektetői csoportok keresletét is optimistán ítélik meg a forgalmazók. A közvetítőirodák a költségvetési, önkormányzati szervezetek élénkülő vásárlásaira is számítanak. Tovább csökkentek a külföldi befektetői csoportok vásárlásai.

A potenciális bérlőként megjelenő csoportok közül a lakossággal kapcsolatban a leggyengébbek a várakozások (ez összefügghet a magas bérleti díjakkal és az ebből adódó növekvő lakásvásárlási kereslettel). A többi piaci szereplő esetében is hasonló a helyzet: a jelenlegi szinttel megegyező vagy csökkenő bérleti kereslettel számolnak a szakemberek a következő negyedévben, s vélhetően az év egészében is.

A bérlés szempontjából várhatóan a kereskedelmi és szolgáltatóépítmények örvendenek majd nagyobb népszerűségnek, ugyanakkor a házak, építési és üdülőtelkek piacán az általános stagnálás mellett helyenként csökkenő keresletre számítanak. A lakásbérlet iránti kereslet növekedését épp annyian prognosztizálják, mint amennyien az igények csökkenését valószínűsítik.

Leginkább a fővárosi és a Budapest agglomerációjában lévő ingatlanvásárlások növekedésére számítanak a szakemberek, emellett a városokban lévő ingatlanok forgalmát is derűlátóan ítélik meg az irodák. A községekben és az üdülőövezetben található ingatlanok a jelenleginél valamivel nagyobb mértékben válnak vonzóvá a lakossági és a nem lakossági ingatlanvásárlók számára.

Az egyes ingatlantípusokat részletesen vizsgálva azt látjuk, hogy a fővárosban változatlanul a kisebb lakások a kelendőbbek, a tetőterek, a társas- és családi házak építésére, valamint ipari és logisztikai ingatlanok létesítésére alkalmas telkek pedig még az eddiginél is jóval nagyobb keresletnek örvendenek. Ugyanez a fellendülés látszik a családi házak és a nagyobb ingatlanok esetében is. Az irodák, a kiskereskedelmi és irodaház-építési telkek, a boltok és az ipari ingatlanok terén növekedést valószínűsítő irodákhoz képest nagyobb arányban vannak azok, akik a forgalom csökkenését várják a fővárosi ingatlanok piacán.

A vidéki ingatlanokkal kapcsolatban a várakozások nagyon hasonlóak: a lakások és a családi házak tűnnek a legkeresettebbeknek. Ezeket a vidéki helyszíneken is a társasházak és a családi házak, illetve az ipari és logisztikai ingatlanok építésére alkalmas telkek követik. A forgalmazók az itt található ingatlanok közül az irodaházak, kiskereskedelmi létesítmények építésére alkalmas telkek, valamint az irodák forgalmának kismértékű csökkenésével számolnak, a keresletet meglehetősen lanyhának ítélik.

Az ingatlanforgalmazók szerint az ingatlanbérlési szándék sem a fővárosban, sem vidéken nem változik jelentős mértékben a következő három hónapban. Budapesten a raktárhelyiségeknél és ipari bérleményeknél növekedésre, a lakások és az irodák esetében stagnálásra számítanak. Vidéken pesszimistábbak az előrejelzések, a forgalmazók szerint mindenféle ingatlanbérlés stagnálni fog a következő három hónapban.

A közvetítőirodák prognózisában a bérleti díjak a második negyedévben érdemben nem változnak. Azok várakozása szerint, akik feltételezik, hogy a piac nem marad mozdulatlan a következő három hónapban, a bérleti díjak új ingatlanok esetében növekednek, a használt ingatlanok díja pedig változatlan, vagy némileg csökken. Az irodák bérleti díja - kategóriától függetlenül - stagnálni vagy csökkenni fog a szakértők szerint. Elenyésző a növekedést vélelmezők aránya.



A lakásárakkal kapcsolatos várakozások

A lakáspiacon kifejezett árnövekedésre számít a kérdezettek kétharmada. A legtöbben a telekárak (88%) és az építőanyagárak (81%) növekedését várják, az építési-szerelési tevékenység árainak növekedését a kérdezettek 72 százaléka valószínűsíti. A munkaerőköltségek a megkérdezettek 63 százaléka szerint nőnek, ötven százalékuk a tervezési díjak emelkedését vélelmezi. Árcsökkenésre senki sem számít. Az árnövekedést kalkulálók valamennyi területen 7,5-9,8 százalék körüli drágulást jeleztek. A legmagasabb átlagértéket a munkaerőköltségeknél találjuk (9,8%), míg a tervezési díjak 6,8 százalékos emelkedését tartják valószínűnek a forgalmazók.

Általános tendenciának tűnik, hogy hasonló funkciónál a használt ingatlanok esetében alacsonyabb, az új építésű ingatlanokra pedig magasabb árnövekedést prognosztizálnak a forgalmazók. Közel kétszer annyian várnak árnövekedést a használtlakás-piacon, mint az újak esetében, ami egyszeri hatással magyarázható: a kedvezményes lakáshitel kiterjesztésével a használt lakásokra.

Az új lakóépületeknél és az új ipari építményeknél az árak növekedésével számolnak a forgalmazók. Az árak csökkenése leginkább az irodaépületek körében várható.

Az ingatlanforgalmazói piac - több jel szerint is - telítettnek tekinthető, főleg Budapesten és a vidéki nagyvárosokban mutatkoznak a túlkínálat jelei. A közvetítői jutalék mértéke kialakult, változtatást mindössze a megkérdezettek 5 százaléka tervez. A forgalmazóirodák hálózata nagyobb, mint amit a piac el tud tartani, ezzel függ össze, hogy a megkérdezettek egynegyede a jövőben nem kíván ingatlanforgalmazási tevékenységgel foglalkozni.

Összefoglalva megállapítható, hogy az ingatlanforgalmazók optimizmusa 2002 I. negyedévében növekedett. Ennek meghatározó oka lehet a gazdasági tevékenység fokozatos és a piaci szereplők többsége által is érzékelt élénkülése. További kedvező tényező a lakáshitel kiterjesztése a használt lakások vásárlására és felújítására, valamint az, hogy a költségvetési szféra is egyre aktívabban vesz részt az ingatlanpiacon. A forgalom intenzitását jellemző index 10,6 százalékponttal emelkedett az előző negyedévi felméréshez viszonyítva.

varga zsuzsa