Külföldi elemek az alapoknál?

Jó évet zártak tavaly az ingatlanalapok Magyarországon, bár részarányuk a befektetési piacon továbbra is csak 1-2 százalék körül mozog. Az élénkülést, a piac optimizmusát és a tavalyi év elején hatályba lépett tőkepiaci törvény kedvező irányú módosításainak hatását jelzi, hogy sorra jönnek létre az új ingatlanalapok (OTP Ingatlanbefektetési Alap, Raiffeisen Ingatlan Alap).

Az 1-2 százalékos arány (amely még messze van a Nyugat-Európában jellemző 10 százaléktól) azt jelzi, hogy a magyar befektetők a tőzsdeválság ellenére nem az ingatlanalapokhoz csoportosították át eszközeiket - fogalmaz a PricewaterhouseCoopers (PwC) céggel szorosan együttműködő Dezső, Réti & Antall, Landwell ügyvédi iroda értékelése.

Az elemzés szerzői szerint ennek egyik oka az, hogy ez a befektetési forma még nem elég elterjedt Magyarországon (az első nyílt végű ingatlanalap 2000-ben jött létre és jelenleg is mindössze hat működik), illetve hogy a magyar ingatlanpiac kicsinek számít.

Az ingatlanalapok elterjedését akadályozta a korábbi szabályozás is, például olyan fölösleges korlátozásokkal, minthogy minimum tíz ingatlannak kellett szerepelnie az alap portfóliójában. Bár a tőkepiaci törvény kedvező irányban változtatott ezen a helyzeten, és hatásaként valóban több ingatlanalapot is létrehoztak, néhány további módosítással, a szabályozási hiányosságok pótlásával még népszerűbbé lehetne tenni ezt a befektetési formát - vélik a szerzők.

Nem jelenthetne problémát például a magyar ingatlanpiac kis mérete, ha az alapok portfóliójába külföldi ingatlanok is bekerülnének. Ezt a jogszabály ugyan nem tiltja, de a lehetősége valószínűleg nem is fordult meg a jogalkotó fejében, különben a törvénynek részletes, ilyen irányú szabályokat kellene tartalmaznia. Ezen túlmenően is szabályozásra szorulna jó néhány kérdés, amelyek közül még napirenden van a bankhitel-felvételi tilalom feloldása.

A törvény figyelmen kívül hagyja azt a piaci jelenséget, hogy a gyakorlat az ingatlan közvetlen megvásárlásával egyenértékűnek tekinti egy ingatlantulajdonos társaság valamennyi részvényének, üzletrészének kizárólagos megszerzését. A jelenlegi szabályozás alapján az ingatlanalapok portfóliója kizárólag ingatlant, látra szóló és lekötött bankbetétet és egy évnél nem hosszabb futamidejű, OECD-tagállam által kibocsátott állampapírt tartalmazhat.

A portfólió bővítése szemportjából további lehetőséget jelentene, ha az ingatlanalapok közös tulajdonban álló ingatlan résztulajdonát is megszerezhetnék vagy ha megengedett lenne számukra részesedés vásárlása olyan társaságban, amelynek tevékenysége kizárólag a tulajdonában álló egy vagy több ingatlan forgalmazására, kezelésére irányul.

A szakértők szerint mintaként szolgálhatna például a német jogi szabályozás, amely több évtizedes tapasztalatra támaszkodva, a befektetők érdekeit messzemenően szem előtt tartva, szigorúan, de liberálisan szabályozza az ingatlanalapok működését. Európában az ingatlanbefektetési piacon a legnagyobb tekintéllyel és vagyonnal egyértelműen a német nyílt végű nyilvános ingatlanalapok bírnak, ők az utóbbi évek tőzsdeválságának legnagyobb haszonélvezői részarányuk vagyonukat tekintve a német befektetési piacon 2002-ben meghaladta a 20 százalékot, ami óriásinak mondható, hiszen a 2077 befektetési alapnak mindössze egy százalékát teszik ki az ingatlanalapok (jelenleg 21 nyilvános ingatlanalap működik Németországban). Még meggyőzőbb azonban az az adat, mely szerint 2002-ben a befektetők befizetéseinek mintegy 47 százaléka folyt be az ingatlanalapok kasszájába, ami november végéig 14,5 milliárd euróban öltött testet. A jelenleg működő magyar ingatlanalapok nem elég tőkeerősek ahhoz, hogy A kategóriás irodaépületeket vegyenek fel a portfóliójukba, hiszen egy ilyen épület vételára milliárdos nagyságrendűre rúg, az alap viszont maximum saját tőkéjének 20 százalékát fektetheti egy ingatlanba. A legmagasabb nettó eszközértékkel - mintegy 6,2 milliárd forinttal - az Európa Ingatlan Alap rendelkezik, azonban portfóliójának eddig kevesebb mint a felét teszi ki ingatlanbefektetés. Ugyanakkor az erős banki háttérrel rendelkező, a piacon most megjelent alapok, mint pl. az OTP vagy a Raiffeisen ingatlanalapja új színeket hozhatnak az ingatlanbefektetés palettájára. Az alapok tőkeerejének növe-kedése, portfóliójuk minőségi javulása jótékony hatással lehet a befektetési kedvre, jobban ráirányíthatja a befektetők figyelmét erre az EU országaiban rendkívül népszerű befektetési formára.