Drágább a pesti külváros, mint a bécsi

A Deutsche Immobilien-Partner (DIP) tanulmánya szerint a legdrágább belvárosi irodák bérleti díjai mindkét városban négyzetméterenként 15 és 19 euró között alakulnak, az első osztályú, de külvárosi elhelyezkedésű irodák azonban Bécsben már lényegesen olcsóbbak. A budapesti 13 eurós átlaggal szemben az osztrák fővárosban 11 euró körül vannak a bérleti díjak.

A belső kerületekben az átlagosnak mondható irodaházak esetén közel azonosak a budapesti és a bécsi irodabérleti díjak, mindkét városban 11 és 17 euró között vannak. A külső kerületekben viszont ebben a kategóriában is Bécs olcsóbb 8,50 eurós átlagával, szemben a budapesti 10-12 eurós tartománnyal.

A GKI Gazdaságkutató Rt. és a Wallis közös felmérése szerint az idén szeptemberig 5-6 százalékos áremelkedés várható az irodapiacon. Budapest és Bécs azonban még mindig nyugodt lehet, mert messze elmaradnak a londoni West End áraitól. Az angol főváros eme körzetében az irodák árai, egy évre számolva, munkaállomásonként 16 682 dollárba kerültek tavaly, a lista második helyén álló francia fővárosban pedig 15 700 dollárba. Korábban a DTZ tanulmánya mindig alapterülettel számolt, ám idén a munkaállomások száma szerint vetette össze az árakat, hogy jobb képet tudjanak adni az egy főre jutó árakról és az irodák telítettségéről. Például Párizsban egy cégnek egy munkaállomás éves költsége 15 700 dollár, azaz mintegy 3,2 millió forint.

A DTZ az idén kiadott tanulmányában 43 ország 111 üzleti körzetét vizsgálta. A múlt évi SARS-veszély ellenére a kanadai Toronto is helyet kapott az első tízben, három hellyel előrébb lépve tavalyi helyezéséről: Toronto jelenleg a kilencedik legdrágább irodaárakkal rendelkező város a világon. A legnagyobb áremelkedést azonban az ír fővárosban, Dublinban tapasztalták: Dublin a 10. helyre lépett elő a listán, kilenc helyet ugorva.

A New York-i (Midtown) irodaárak csökkentek tavaly a tavalyelőtti szinthez képest, az amerikai város az idei összeállításban a hatodik helyre esett vissza a tavalyi 3. helyről. A DTZ tanulmánya szerint a gyenge és bizonytalan gazdasági környezetnek köszönhetően világviszonylatban csökkentek az irodák árai. A Németországban tapasztalható recesszió ellenére Frankfurt és München az idén is felkerült a tízes listára, Frankfurt 14 071, München pedig 11 262 dollárral.

A világ összes pénzügyi központjában jellemzően esnek az irodaárak, ami egyrészt a gazdasági környezetnek, másrészt a csökkenő irodabérlési igényeknek köszönhető. Londonban, 2002-höz viszonyítva, a West Enden 5,1, míg a Cityben 8,8 százalékos volt az árcsökkenés tavaly. Az árak alakulását azonban a DTZ szerint torzítják a 2003-ban tapasztalt jelentős devizapiaci változások: reálértéken, euróban mérve a londoni City irodái mintegy 17 százalékkal olcsóbbak, dollárban mérve azonban gyakorlatilag nem változott az áruk.

Az idén kissé visszaesik, jövőre viszont megugrik az éppen építés alatt lévő új irodaterület nagysága - derül ki a CB Richard Ellis nemzetközi ingatlan-tanácsadó nemrégen elkészül elemzéséből, amelyben a tavalyi utolsó negyedévet vette górcső alá és vázolta a kilátásokat. A külső kerületek szélén lévő irodák az öszszes állomány mindössze 5,5 százalékát adják, ám ott várhatóan nem nagyon fog növekedni a felújítások aránya.

A tanácsadó szakértői szerint az újonnan bérbe vett terület kissé nagyobb lesz az idén, mint tavaly, amikor 138 ezer négyzetmétert vettek birtokba a bérlők Budapesten. Ez részben annak köszönhető, hogy az Európai Unió küszöbén egyre több kis és közepes cég szeretne betelepülni Magyarországra. Ezek is szaporítják az irodát keresők táborát, ám nem feltétlenül a drága belső kerületekben akarják elindítani itteni vállalkozásaikat.

Mind több elemző hangoztatja Budapesten, hogy az irodák bérleti díja várhatóan stabilizálódik a következő hónapokban. A legmagasabb érték ma 16-17 euró között van négyzetméterenként, ez főleg a belváros egyes kiemelt övezeteiben és néhány más, rendkívül exkluzív belsővel ellátott irodára igaz.

Az óvatosabb fejlesztők és a még körültekintőbb finanszírozó bankok kisebb ütemben adják át az új épületeket, s mivel a kereslet még meghaladja a kínálatot, az árak akár olyannyira megerősödhetnek, hogy bizonyos fejlesztéseknél felfelé is elmozdulhatnak. Középtávon bizonyosra vehető, hogy az átlagár is magasabb lesz, mivel a kereslet - a GDP-növekedési ütem emelkedésével - folyamatosan bővül.

Az irodák kihasználatlansága körülbelül húszszázalékos volt 2003-ban. Ez három százalékkal jobb, mint a megelőző évben, az év legvégén pedig 20,5 százalék alá esett. Feltehetőleg február végére ennél is alacsonyabb értéket mutat majd, mert a tavaly év végén átadott új irodaházakba éppen az első két hónapban költöztek be az új bérlők. A külső kerületekben már 16-17 százalék körül mozog. Viszonylagosan nagy a nagyobb vállalatok aktivitása az irodabérlők közül, s ez is mozgatja piacot. Az általános gazdasági lassulás, illetve az átszervezések, leépítések és fúziók miatt egyre több cég kénytelen átnézni bérleti konstrukcióit és azt, hogy mekkora a valós irodaigény. Az év utolsó két hónapjában igen előnyös új bérleti szerződéseket lehetett kötni a viszonylagos túlkínálat miatt, illetve azért, mert a fejlesztőket meglehetősen szorítja a bevételi kényszer.