Új belépők jöhetnek a logisztikai piacra

Újabb kihívásokkal teli év lesz az idei a magyarországi ipari és raktáringatlan-piacon, bár az óvatosabb fejlesztési ütemmel, az EU-csatlakozásban rejlő lehetőségekkel párhuzamban a kínálat és kereslet további növekedésével számolunk - állapították meg a DTZ nemzetközi tanácsadó cég szakemberei, akik az ipari ingatlanok tavalyi piacát és az idei kilátásokat tanulmányozták.

A szakértők szerint a befektetési piac tovább bővülhet, hiszen 2003-ban lezárult az első nagyobb budapesti befektetési ügylet az M1 Business Park és Airport Business Park (mindkettő AIG/Lincoln-fejlesztés) egy osztrák befektető cégnek, az Europolisnnak történt eladásával. A bérleti díjak terén további csökkenés tapasztalható, s egyéb kedvezmények, mint például bérletidíj-mentes időszakok, kialakítási munkák biztosítása is egyre gyakoribbá válik.

Adataik szerint továbbra is jelentős, úgynevezett lappangó kereslet van a piacon, melyet elsősorban a nagyobb volumenű logisztikai tenderek és vállalat-összeolvadásokból eredő igények hívhatnak életre.

A 2003 folyamán bérbe vett összterület nagysága elmaradt az elvárásoktól, s a 2002-es mutatóhoz (115 ezer négyzetméter) viszonyítva jelentős a visszaesés. Ennek eredményeként a piaci bővülés tovább lassulhat, ám a jól megtervezett és minőségben kivitelezett épületek továbbra is bérlőre találnak, pl. Airport Business Park, M1 Business Park, Harbor Park. Az üresedési mutató jelenleg 10 százalék körüli.

A kereslet magját továbbra is logisztikai vállalkozások által támasztott igények adják, bár ingatlankeresésük esetlegesen Budapesttől távolabbi, akár régiós központot célzó elhelyezkedés felé mozdulhat. Kisszámú, jelentősebb volumenű bérbeadás történt 2003-ban. Az átlagos bérelt területnagyság 4500 m2, de az öszszesített ügyletek több mint 80 százaléka ennél kisebb méretű. A spekulatív ügyletek mintegy 70 százaléka az átlagos méret alatti. A piaci ügyletek mediánja 2500 m2, bár a statisztikában az üzleti parkokon belüli, kisebb bérbeadások is benne foglaltatnak.

Az ipari- és raktáringatlan-piac szereplői számára jelentős év volt 2003, amely sok esetben a várakozásokkal ellentétes változásokat hozott. Ez egyrészt Magyarország bizonytalan gazdasági teljesítményének (a forint árfolyam-ingadozásának, a csökkenő külföldi tőkebeáramlásnak) tulajdonítható, másrészt annak a ténynek, hogy a kelet-közép-európai térség szerepe erősödött. A budapesti ipari- és raktáringatlan-piacon kisebb túlkínálati helyzet alakult ki, ahol az iparágon belüli és a fejlesztői verseny egyaránt tovább élesedett.

A kínálat csekély mértékű bővülése a fejlesztők óvatosságát és az általános piaci bizonytalanságot tükrözi. A modern logisztikai és üzleti parkok kínálata mára meghaladja a 435 ezer négyzetmétert, s bár a fejlesztések száma érdemben nem változik, további jelentős fejlesztési tartalék van a meglévő parkokban. Tavaly egyetlen nagyobb új fejlesztés indult meg, a soroksári BILK. Mindezek ellenére a kínálat növekedése stabilnak tekinthető, viszont az előbérleti megállapodások, azaz egyedi igények alapján történő építés súlya nőtt. Megemlítik a szakértők, hogy a saját tulajdonú, saját felhasználásra épülő ingatlanok nagy részt képviselnek a piacon, ám tanulmányuk nem tér ki ezek vizsgálatára. Elhelyezkedés tekintetében Budapest nyugati része máig népszerű, ám tisztán látható a déli és keleti irányú eltolódás. A fejlesztési területek bőséges kínálata továbbra is biztosítja, hogy számos cég saját, vagy egyéb lízing- illetve hitelfinanszírozási konstrukcióban építi fel telephelyét.