Budapestre is megérkeznek a fapados irodák
Legutóbb a Warsaw Business Journal számolt be arról, hogy több nagy biztosító, illetve gyártócég látványosan kivonult a varsói belváros szívéből és a belváros külső határán, illetve a külső kerületek szélén talált magának irodát. A fapados árakat egyebek között azzal érik el, hogy a külterületen 10-30 százalékkal olcsóbb a telek, jó minőségűek, de középárasak a burkolóanyagok, és az átlagos 15 helyett 11 hónap alatt épülnek fel az irodaházak, ami bérmegtakarítást is hoz.
Szakértők szerint az úgynevezett közös területi szorzó (a hasznosítható és a kiadhatatlan terület aránya) a lehető legalacsonyabb a fapados irodáknál is, akárcsak a legújabb építésű bérirodaházaknál, s ez ugyancsak a hatékonyságot segíti. A fejlesztők sokszor már eleve így terveztetik az épületeket.
A helyigények a "rendkívül racionális" felé tolódnak el - mondta Hadley Dean, a Colliers International szakértője, aki szerint egy személyre ma már nem 12-14, hanem 7-8 négyzetméterrel számolnak, s ezen a szűk helyen kell elférniük az alkalmazottaknak. Szerinte a cégeknek az a legfontosabb, hogy az olcsó bérleti díj mellett legyen természetes fény, jól működő légkondicionálás és kellemes feljutás az irodába. Minden más, vagyis pél-dául a belső térkialakítás vagy a parkolók száma másodlagos.
Az irodapiaci torta azonban eközben folyamatosan bővül Varsóban. Ennek köszönhető, hogy a belváros irodapiaca még jobban is szerepelt 2003 utolsó negyedévében, mint a megelőző év hasonló időszakában. A 2003-ban kibérelt terület 37 százalékára szerződtek az utolsó három hónapban, míg 2002 utolsó negyedévében csak 20 százalék volt ez a mutató.
Budapesten hat-hét éve figyelhető meg hasonló kivándorlási folyamat, illetve az elmúlt egy-két évben jelentette be több nagy nyugati cég, hogy európai szolgáltató, esetleg adminisztratív központját ide helyezi át. Több telefonos ügyfélközpont is létesült, ezek együttes irodaigénye néhány ezer négyzetmétert tett ki, ami az egész új irodakínálatnak egyelőre csak 5-10 százaléka.
A fapados modell Magyarországon inkább a kiköltözésben és nem az irodák "szerény" kivitelében ölt testet. Megfigyelhető, hogy a belvárosból kivezető nagy főutaknak a belváros határától számított részein élénkült meg igazán az építkezés. E mögött főleg az húzódik meg, hogy csak ott voltak szabad telkek, másrészt ezek zöme még mindig a viszonylag jól megközelíthető kategóriába esik. Itt a Váci út vezet, de Budán feljövőben van a Szentendrei út és a Budafoki út, Pesten pedig az Üllői út egyes szakaszai, továbbá egyre kihasználtabb a Róbert Károly körút. Buda déli kerületeiben, illetőleg a pesti rozsdaövezet egyes területein gombamód szaporodnak a közepes méretű irodaházak és irodaparkok.
Saly Miklós, a Colliers International szakértője szerint már vannak olyan pénzintézetek, amelyek akár maguk is építtetnének olyan irodaházat, ahová a háttértevékenységüket kitelepítenék. Úgy látja: a bérleti díj ezekben az irodákban akár a 10 eurós értékre is csökkenhet a következő években.
A több nagy nemzetközi ingatlan-tanácsadó cég által jegyzett Budapesti Ingatlan-tanácsadók Egyeztető Fóruma szerint 2003 utolsó negyedévében ismét a nem központi területek bizonyultak a legnépszerűbbnek, itt adták bérbe az összes terület 45 százalékát. A belső körzetekben és az agglomerációban nem készült el új bérirodaház. Az üres területek aránya emelkedett az előző negyedévhez képest, ez a nagy menyiségű új kínálat következménye. A kihasználtsági ráta a központban volt a legmagasabb, az összpiacot tekintve 20,5 százalékos.
Simon Rita, a Jones Lang LaSalle elemzője szerint a kiadott területeknek mindössze 1,5 százalékát foglalják el például a call centerek, amelyek tipikusan nem A kategóriás irodaházakban találhatók. Van néhány cég, amely viszonylag nagy területet keres a ferihegyi repülőtér környékén vagy külső körzetekben, de még nem döntötték el, hogy valóban kitelepülnek-e a végekre.
A szakértő azonban úgy látja, hogy a mostani, körülbelül 15-20 ezer négyzetméternyi call center-terület két éven belül legalább a kétszeresére megy fel. Jellemző lehet, hogy régi, használaton kívüli ipari épületeket alakítanak át B kategóriás irodaházakká. Középtávon az is elképzelhető, hogy a nagyobb call centerekkel és önálló cégközpontokkal rendelkező vállalatok nem egy fedél alatt oldják meg a menedzsment- és a call center vagy a back office tevékenység elhelyezését.
Óriási fejlődésen ment át Budaörs, ahol egész irodabirodalom alakult ki néhány nagyobb befektető - előzőleg kockázatosnak vélt - beruházása nyomán. Az ottani irodabelsők "gazdaságosak", mellőzik a hivalkodást, de áraik is alatta maradnak a belvárosiaknak. A tavalyi év utolsó negyedében újabb - igaz, kisebb - szerződéseket kötöttek például a négy nagy tömbből álló, összesen 60 ezer négyzetméternyi Terrapark-komplexum B épüle-tében. Ott telepedett le egye-
bek között az amerikai Trance létesítménygazdálkodási szakcég. Újabbak is jönnek majd, hiszen a beruházó további 50 ezer négyzetméternyi irodaterületet akar fölépíteni a közelben.
