Csehország előrébb áll a disztribúciós ranglistán
Csehország az elmúlt két-három évben nagyon dinamikusan fejlődött az ipari ingatlanok piacán, sőt, vannak közös projektjei a szomszédos Lengyelországgal, és Brno révén Nyugat-Szlovákia is szoros kapcsolatba került vele. A cseh piac ugyanakkor a közép-európai térségben továbbra is igen erős versenyben áll főleg Lengyelországgal, amely mérete és a kelet-európai piachoz való közelsége miatt előbb-utóbb megközelítheti ezen a téren. Prágában ugyancsak nem hagyhatják figyelmen kívül a magyarországi fejlesztéseket, ugyanis a közép- és kelet-magyarországi infrastruktúra tervezett javítása előrevetíti, hogy a román, az ukrán és a szerb piacokkal is számoló cégek kelet-magyarországi központokat fognak építeni vagy bérelni.
John Greenwood, a Cusman & Wakefield Healey & Baker európai ipari részlegének vezetője lapunknak ugyanakkor kifejtette: nem feltétlenül az ország mérete számít a gyártó és az elosztó vállalatok szemében, tehát attól, mert Lengyelország négyszer nagyobb, mint Csehország vagy Magyarország, még nem biztos, hogy a disztribúciós cégek azt választják. Csehország Németország szomszédja, megbízható és képzett a munkaerő, s ez sokat számít. Szlovákiában szinte ingyen lehet telephelyet létesíteni, ráadásul a már megjelent nagy gyártó cégek (főleg autógyárak) további nagyokat, illetve azok beszállítóit is vonzzák, s ezeket is ki kell szolgálnia a disztribúciós cégeknek.
Arra a kérdésünkre, hogy a román és az ukrán piachoz legközelebb lévő kelet-magyarországi megyékben is várható-e a csehországihoz hasonló fejlődés, az igazgató azt mondta: ott is több ösztönzőt kapnak a nyugati cégek, azonban továbbra is kérdéses, miként viszik oda alapanyagikat, és hogyan szállítják el onnan késztermékeiket. Gyors infrastrukturális fejlesztések nélkül ugyanis nem nagyon fognak letelepedni Borsodban, Hajdú-Biharban és Szabolcsban.
A cseh fővárosban és környékén jelenleg 800 ezer négyzetméternyi korszerű raktárállomány van. Ennek zömét saját forrásból maguk a bérlők építették fel vagy felújítást végeztek, ez még a kilencvenes évek legelején volt. A múlt évtized közepén új szakasz kezdődött, megjelentek az úgynevezett bérlői igények szerint létesített raktárak (BTS), illetve azok a konstrukciók, amelyeknél az ingatlanfejlesztők 40-60 százalékig előre kiadták az épületeket, s csak az-
után fogtak hozzá egy új kivitelezési szakaszhoz. Most már olyan projektek is vannak (legfeljebb néhány ezer négyzetméter), amelyeknél sem BTS, sem előbérlet nincs, egyszerűen saját kockázatra hoznak létre.
Prágában és Brnóban - a raktárpiac két legfontosabb városában - mindamellett egyre magasabb telekárakkal kell számolni, emögött főleg a hiány áll. Jelenleg egy négyzetméterért 34 eurót kell fizetni, ám ez az ár a legszerényebb becslések szerint is megkétszereződik a következő
2-3 évben; várhatóan megelőzi a magyarországi árakat, és még jobban eltávolodik a lengyelországiaktól. Plzenben 15-20 százalékkal olcsóbb a telek, a bérleti díj azonban mindhárom településen 60 euró évente négyzetméterenként.
A Colliers International nemzetközi ingatlan-tanácsadó cég szakértői úgy látják, hogy az idén főleg a háztartási elektronikai cikkeket forgalmazó és az autóipari vállalatok lépnek fel nagyobb területigénnyel Csehországban. Nagyon sok gyártó és kereskedő cég logisztikai vállalatokat fog megbízni az országos, illetve a nemzetközi disztribúció lebonyolításával, így tényleges bérlőként ezek a társaságok jelennek meg a piacon. Érdemes odafigyelni Brnóra, ugyanis ez a város már része a Csehország keleti, továbbá Szlovákia nyugati, illetve délnyugati körzeteit magában foglaló technológiai övezetnek, amelyben egyre több autógyár, elektronikai üzem és kutatóvállalat telepedik le, s ezeket jól kiszolgálhatják Brnóból is. Legutóbb az amerikai Honeywell költözött a Flextronics 27 ezer négyzetméteres telephelyére, utóbbi cég Magyarországra vitte termelése egy részét.
A legtöbb bérleti tranzakció Prágában és Brnóban, a két várost összekötő autópálya mentén, illetve a Prágából Németországba vezető autópálya közelében zajlott le 2003-ban. A befektetési piacon is voltak fejlemények: a Magyarországon is jelen lévő holland Grontmij 10-11 százalékos hozamígéret mellett 20 millió euróért eladta a Tulipán Parkban álló két épületét az ugyancsak holland Redevco csoportnak, a GE Capital és a Heitman konzorciuma pedig 107 millió euróért megvette a Rudna Logistics Parkot.
