Felfelé kúszó pesti lakásárak
Egyre kevésbé különül el a budai és a pesti oldal iránti kereslet a budapesti lakáspiacon. A Duna mindkét felén a 41-60 négyzetméter közötti lakásokat keresik leginkább, majd pedig a 40 négyzetméter alatti garzonokat - derül ki az Otthon Centrum és az Ecorys Magyarország ingatlan-tanácsadó cég szakértőinek közös tanulmányából.
A méret helyett továbbra is a szobaszám a meghatározó. Ez adódik egyrészt a funkcionalitásból, másrészt a hitelfelvételi megkötésekből (méltányolható lakásigény). Ennek megfelelően a másfél, két- és egy + 2 fél szobás lakások a legkelendőbbek, ugyanakkor sokan még mindig csak a garzont engedhetik meg maguknak. A II. és III. kerületben a valamivel átlag feletti méretű (50-70 m2 közötti) lakásokat keresik, míg a fajlagosan drágább belvárosi területeken - mind a budai, mind a pesti oldalon - a 40-50 m2 a sláger.
A lakásárat tekintve a folyamatos kiegyenlítődés ellenére is nagyobb különbség tapasztalható a budai és pesti oldal között. Míg a pesti oldalon keresők több mint fele a 15 millió forint alatti áron keres lakást, a budai oldalon a 15-25 millió forint közötti kategória a legnépszerűbb. Míg Pesten mindössze 3 százalékos arányt képviselnek az 50 millió forint feletti lakások, Budán minden tizedik kereső ezt a kategóriát jelölte meg tavaly - mondta Soóki-Tóth Gábor, az Ecorys ügyvezetője.
Jelenleg a budai oldalon is ugyanakkora arányt képvisel a 250-300 ezer Ft/m2 közötti árkategória, mint Pesten. A szakértő szerint ez nagyrészt a XI. kerületben tavalyi értékesítéssel meginduló nagy volumenű tömbberuházásoknak köszönhető. A két városrész közötti különbséget jól mutatja ugyanakkor a legolcsóbb (250 ezer forint/m2 alatti) kategória iránti keresettség jelentős különbsége (7, illetve 24 százalék).
Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője úgy tapasztalta, hogy csekély mértékben változott a potenciális vásárlók fejében összeálló preferencialista. Míg Budán a közlekedési szempontok egyre fontosabbak, Pesten a környezet minősége lett meghatározóbb tényező az egy évvel korábbi felméréshez képest. A vásárlók árérzékenységét mutatja azonban, hogy még mindig az ár a döntő tényező, s ebben nem is várható hosszabb távon sem változás.
Az új lakások árai legnagyobb mértékben az egyre népszerűbb pesti belvárosban (VI., VII. kerület), a Corvin-Szigony rehabilitációs projekt hírére a VIII. kerületben, a fejlesztők által mostanában felfedezett és nagy tartalék területekkel rendelkező X. kerületben, az - elsősorban központhoz közeli területükön - nagy potenciálokat rejtő II. és XII. kerületben, valamint a pesti kertvárosi területek között a legnépszerűbb XIV., XVI. és XVIII. kerületben nőttek az elmúlt két évben.
Az elmúlt szűk évtized sikerterületein, a IX. és XIII. kerületben ugyanakkor - a túlkínálat jeleire reagálva - átlagosnál alacsonyabb volt a százalékos növekedés. A használtlakás-árak - a növekvő keresletre reagálva - legnagyobb mértékben az I., VI., XIV. és XVI. kerületekben, valamint az igen alacsony 2002-es bázishoz viszonyítva a XX. és XXIII. kerületben nőttek.
A telekáfa ez év januári bevezetése után a fejlesztők átlagosan 7-8 százalékkal emelték meg az új projektek árait, attól függően, mennyire voltak értékesítési kényszerben az év első két hónapjában. A tavasszal szokásos néhány százalékos áremelést viszont a fejlesztők most nem szívesen kockáztatják. Örülnek annak, hogy az év eleji pangás után áprilisra normalizálódott a forgalom a piacon. Szeptemberben azonban - a nyári uborkaszezont követve - újabb 2-4 százalékos emelésre lehet számítani.
A bankok gyorsan reagáltak a számukra igen kedvezőtlen változásra, és heteken belül előálltak deviza alapú lakáshiteltermékeikkel, melyek feltételeiket tekintve komoly versenytársat jelentenek még az államilag támogatott forinthitelek számára. Az áprilisra már az átlagot elérő forgalmi statisztikák ellenére a fejlesztők nem lehetnek annyira magabiztosak, mint a 2001-2003 közötti nagy mértékű keresletnövekedés idején. Bár volumenében még mindig nagy potenciálokat rejt az újlakás-piac (különböző kutatások mintegy 20 és 90 ezer közé teszik a latens újlakás-keresletet a fővárosban, az elkövetkező néhány év távlatában), a fejlesztőknek mindenképpen a kereslet változásával kell szembenézniük.
