Plazmatévé a lakásvásárlóknak
Egy londoni ingatlanfejlesztő és -közvetítő cég a minap plazmatévéket és luxusbútort is felajánlott azoknak az érdeklődőknek, akik a felkapott Docklands negyedben néztek lakás után. Az akcióra azért volt szükség, mert jelentősen visszaesett az értékesítés, az árcsökkentésre pedig gondolni sem akart a társaság.
Magyarországon még nem divat a csalinak használt luxusajándék, az viszont egyre több beruházásnál gyakorlat, hogy csökkentik a kezdő részlet öszszegét, illetve eggyel több szakaszra bontják a fizetést úgy, hogy a legnagyobb hányadot a használatbavételi engedély kézhezvétele után kell kifizetni. Előfordul, hogy olcsóbban lehet megvenni a garázst, esetleg a közös költséget állják a vevő helyett egy meghatározott ideig. Csak egyet nem tesznek meg: nem mennek lejjebb a lakás árával, akárcsak Londonban.
Molnár Ferenc, a Raiffeisen Ingatlan Rt. üzletág-igazgatója úgy látja: a hazai, főleg a budapesti prémium lakáspiacon kurzusváltás következik be ezekben a hónapokban. Ma már sokkal fontosabb, hogy legyenek megkülönböztető jegyek. A szakemberek szerint a megkülönböztető jegyek egyelőre csak a jelzőkre korlátozódnak: csendes, családias, jó levegőjű, polgári stb. A szolgáltatások köre nagyjából megegyezik, hiszen a legtöbb lakóparknál van portaszolgálat, kábeltévé, belső udvar, mélygarázs, biztonsági szolgálat.
Az üzletág-igazgató kifejtette: eddig az történt, hogy a kisebb és közepes magyar fejlesztő cégek sikerrel fölépítették a 6-50 lakásos lakótömbjeiket a kiemelt budai körzetekben, s most válaszút elé kerültek: vagy nagyokká válnak, annak minden vonzatával, vagy kivonulnak a telített piacról.
Most eljött a nagy, tőkeerős ingatlanfejlesztők korszaka, amelyeknek van annyi pénzük, hogy egymaguk megvegyék a hihetetlenül megdrágult telkeket, s azon kialakítsák az exkluzív lakásokat. A Raiffeisen Ingatlan Rt. részben ezt az utat választja, de a Gergely utcai projektre utalva hozzáfűzte: az is járható út, ha az adott önkormányzattal közösen fejlesztenek.
Nem feltétlenül erős banki tulajdonosi háttérrel működő ingatlanfejlesztő cégekről van szó, lehet enélkül is sikerre vinni egy beruházást (például TriGránit Rt.). Ugyanakkor az is igaz, hogy ezek a fejlesztők legfeljebb egy-két nagyobb lakásberuházást visznek, és nem törekednek arra, hogy minden szegmensben ott legyenek.
Az Otthon Centrum értékesítési tapasztalatai alapján, új lakásokat vizsgálva, lakástípust tekintve, egyre kevésbé különül el a budai és a pesti oldal iránti kereslet. A Duna mindkét felén a 41-60 négyzetméter közötti lakásokat keresik leginkább, majd pedig a 40 négyzetméter alatti garzonokat. A méret helyett továbbra is a szobaszám a meghatározó. Ez adódik egyrészt a funkcionalitásból, másrészt a hitelfelvételi megkötésekből (méltányolható lakásigény). Ennek megfelelően, a másfél-, két- és egy + 2 félszobás lakások a legkelendőbbek, ugyanakkor sokan még mindig csak a garzont engedhetik meg maguknak. A II. és III. kerületben a valamivel átlag feletti méretű (50-70 négyzetméter közötti) lakásokat keresik, míg a fajlagosan drágább belvárosi területeken - mind a budai, mind a pesti oldalon - a 40-50 négyzetméteres a sláger - összegezte Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője.
Az, hogy a budai oldalon is ugyanakkora arányt képvisel a 250-300 ezer forint/négyzetméter közötti árkategória, mint Pesten, az nagyrészt a XI. kerületben tavalyi értékesítéssel meginduló, nagy volumenű tömbberuházásoknak köszönhető. A két városrész közötti különbséget jól mutatja ugyanakkor a legolcsóbb (250 ezer forint/négyzetméter alatti) kategória iránti keresettség jelentős különbsége (7, illetve 24 százalék).
Csekély változás tapasztalható a potenciális vásárlók preferencialistájában. Míg Budán a közlekedési szempontok egyre fontosabbak, Pesten a környezet minősége lett meghatározóbb tényező az egy évvel korábbi felméréshez képest. A vásárlók árérzékenységét mutatja azonban, hogy még mindig ez a döntő fontosságú, s ebben nem is várható hosszabb távon sem változás.
A telekáfa ez év januári bevezetése után a fejlesztők átlagosan 7-8 százalékkal emelték meg az új projektek árait, attól függően, mennyire voltak értékesítési kényszerben az év első két hónapjában. A tavasszal szokásos néhány százalékos áremelést viszont a fejlesztők most nem szívesen kockáztatják. Örülnek annak, hogy az év eleji pangás után áprilisra normalizálódott a forgalom a piacon. Szeptemberben azonban - a nyári uborkaszezont követve - újabb 2-4 százalékos emelésre lehet számítani.
Mivel a vásárlók mindenhol ugyanazt a közép-, alsó-közép kategóriájú lakást tudják megvenni, a városrész/kerület preferálása vált döntő tényezővé.
Ahogy a vásárlók egyre igényesebbé válnak, piacismeretük szélesedik, az egyedi projektek válhatnak sikeressé. Ez az egyediség adódhat az elhelyezkedésből (Belváros, Duna-part), a projekt "tematizálásából", a nyújtott szolgáltatásokból vagy az építészeti kialakításból. Az egyediségre való törekvés nem mindig
jelent azonban egyenes utat a könnyebb értékesíthetőség felé. Érdekesen tematizált termék - irreálisan magas áron, de kedvezőtlen helyen - vezetett már bukáshoz a fővárosi lakáspiacon. Az egyedi jellemzők általában csak részben érvényesülnek (pl. a Duna partján, ahol egy épületen belül csak a lakások kisebb hányadának van panorámája a folyóra, a többi azonban forgalmas főútra néző "tömegtermék"). Mindezek felhívják a figyelmet az előzetes piaci kockázatok, lehetőségek körültekintő és alapos felmérésének, valamint a reális és piacképes árazásnak a fontosságára. Ez elengedhetetlen a projekt keretében nyújtott szolgáltatások előzetes megtervezésekor is. A vásárlók általában nem szeretik azokat a szolgáltatásokat, amelyek nagymértékben emelik a közös költséget (pl. úszómedence, fitneszterem). Ha azonban ezeket megnyitják a nagyközönség számára, akkor elvész a projekt megkülönböztető jellemzője.
Növekvő igény jósolható az alacsony épületekből álló, de sűrűn beépített területű projektek iránt. A sorházakból és kisebb társasházakból létrejövő fejlesztések nem ismeretlenek az agglomerációs településeken és Pest külső részén. Itt elsősorban arra - az elég nehezen körülhatárolható - célcsoportra lehet támaszkodni, akik a tömbberuházások által biztosítottnál nagyobb privát teret igényelnek, azoknál valamivel magasabb - ám a családi házaknál alacsonyabb - áron.
