Nem csak a bérleti díj dönt
A jövőre vonatkozóan szinte lehetetlen megbízható előrejelzést adni a budapesti irodapiaci feltételekről. A kereslet - a fokozatosan javuló makrogazdasági helyzet révén - várhatóan tartósan erős marad, a kínálati oldal azonban sok kérdőjelet rejt magában - állapította meg a DTZ nemzetközi ingatlanügynökség az első nyolc hónap tapasztalatait öszszegző elemzésében.
Több ingatlanügynökség emlékeztetett: jövőre legalább százezer négyzetméter átadása biztosra vehető. Egyesek, mint például a DTZ szerint is, ez a szám kissé még nőhet is, ha december végéig további projektek indulnak el, illetve ha egyes, 2004-re tervezett épületek építése átcsúszik a következő évre. Jövőre három-négy tízezer négyzetméternél nagyobb irodaház kerül a piacra, 2006-ban pedig ismét érkezik néhány épület a 20-30 ezer négyzetméteres nagyságrendből.
A DTZ szakértői szerint a kínálatbővülés felgyorsulása ellenére sem kell drámai következményektől tartaniuk a megfelelő minőségű és elhelyezkedésű épületek tulajdonosainak, a kevésbé népszerű irodaházak azonban még a jelenleginél is nehezebb helyzetbe kerülhetnek. Az igazi kérdést az jelenti, hogy a bérlők az egyes alternatívák mérlegelésekor a bérleti díj mellett mekkora súlyt adnak egyéb tényezőknek (pl. megközelíthetőség, parkolási lehetőségek, műszaki specifikáció stb.), ez fogja ugyanis meghatározni, hogy a jobb irodaházaknak mekkora mértékben kell részt venniük a sikertelen épületek által kényszerűen vállalt árversenyben.
Az új kínálat lassulásával párhuzamosan a kihasználatlanság csökkenésének irányába hatott, hogy ez elmúlt kilenc hónapban minden esetben meghaladta a negyvenezer négyzetmétert az egyes negyedévekben bérbe adott modern irodaterületek mennyisége. Történt ez annak ellenére, hogy az átlagos tranzakcióméret fokozatosan csökken, az idei második negyedévben már csak 450 négyzetméter körül alakult. Ha az átlag kiszámításakor nem vesszük figyelembe a legnagyobb és legkisebb tranzakciók torzító hatását, akkor immár 300 négyzetméter alatti értékről beszélhetünk.
A jelenség azonban nem feltétlenül káros, ugyanis a tapasztalatok azt mutatják, hogy egyre több hazai vállalkozás költözik modern irodaházba, s ez hosszú távon feltétlenül egészséges folyamatnak tekinthető - még akkor is, ha többségüknek csak viszonylag kis területre van szükségük. Az ingatlanfejlesztőknek ugyanakkor az új épületek megtervezésekor figyelembe kell venniük e tendenciát, lehetőséget biztosítva akár 100-200 négyzetméteres irodaegységek kialakítására is - mutat rá a DTZ elemzése.
A Biggeorge's International szakértői mindemellett úgy látják, hogy erősödik az igény a nagyobb alapterületű irodák iránt. A társaság szerint a magas műszaki és minőségi igénnyel piacra lépő, nagy irodahelyiséget kereső cégek számának emelkedésével az év végéig erősen korlátozottá válik az egy helyen több ezer négyzetméternyi, új építésű, szabad irodaterületet kínáló épületek állománya. Figyelembe véve, hogy a bérlők eltérően vélekednek az egyes épületekről, előfordulhat, hogy az év végéig új, nagyobb alapterületű székhelyre költözni kívánók jelentősebb kompromisszumra kényszerülnek a költözés időpontját vagy az irodaházat tekintve - figyelmeztetnek a cég elemzői.
