Vitatott alulértékelés
A Gazdasági Versenyhivatalban folynak a vizsgálatok a jelzálog-hitelezés kapcsán a fedezetet képező ingatlanok alulértékelésével kapcsolatosan. Megérne egy széles körű vizsgálatot a bedőlt hitelek fedezetét képező lakóingatlanok elárverezése körüli anomáliák feltárása is - véli Tilk László Géza, az Ingatlanpiac.info internetes lap főszerkesztője. A szakíró utalt rá: a lakóingatlan értékelésének többféle filozófiája alakult ki, és ez többnyire szorosan összefügg azzal a társadalmi és gazdasági környezettel, amelyben azt alkalmazzák, illetve ahol az eredetileg kialakult.
Az angol, vagyis az "összehasonlító" becslési módszer filozófiája az, mintha egy pultra kitennénk mustrára az értéket, majd mellé helyeznénk néhány, ahhoz lehetőleg minél hasonlóbb - hasonló helyről származó - értéket és számba vennénk az előnyös és előnytelen tulajdonságokat. Lényegében ez a módszer felel meg leginkább az értékbecslés fogalmának. A német - kontinentális - filozófiától abban is különbözik, hogy nem kezeli külön értékegységként magát a telket, amin az ingatlan nyugszik.
A német módszerben az értékelés menetének filozófiája az, hogy veszik a telek értékét, majd kiszámítják a felépítmény és az alépítmény újra-előállítási értékét, s ezután, úgymond, amortizálják azt. E kettő értékösszetevő adja aztán az úgynevezett piaci értéket - fejtette ki a főszerkesztő.
Magyarországon 1990 óta az ingatlanpiac liberalizált és nagyvárosainkban élénken működik is. A kereslet és a kínálat szabja meg a lakóingatlanok piaci árát. Történnek ugyan állami beavatkozások erre a piacra, ám amint a legutóbbi devizahitel megjelenése - illetve az azt megelőző szerencsétlen állami beavatkozás a jelzálog-hitelezéshez kapcsolódó államilag támogatott hitelekbe - megmutatta: egy liberalizált és nyitott piacot nem lehet csak úgy államilag irányítgatni.
A hazai ingatlanértékelési módszerekre, illetve körülményekre legnagyobb hatást a bankok, illetve ezen keresztül az úgynevezett Bázel II egyezmény gyakorolja. Ez utóbbi nem más, mint az EU vezető bankjainak együttes érdekeit kifejező ajánlás a banki gyakorlatra nézve. Ahány bank, annyi elvárás és gyakorlat, amelyet természetesen döntően az anyabank előírásai és gyakorlata határoznak meg.
A három jelzálogbank nemrég egyesületet alapított. Bizonyos kérdéseket tehát egységesíteni kívánnak. Ennek egyik jele a közös adatbázis, ami a kétes adósok nyomon követésére szolgál. A szakértő szerint ez az adatbázis képezi az alapját annak a banki alulértékelési gyakorlatnak, amit legutóbb az állampolgári jogok országgyűlési biztosa feltárt, amit azóta MNB-tanulmány és PSZÁF-vizsgálat igazolt, és amit most vizsgál a GVH.
