A Szakértő szemével

Néhány szűk részpiactól eltekintve az iroda-, ipari és logisztikai, illetve jelentős részben a kereskedelmi ingatlanok magyarországi piacára ma egyaránt igaz, hogy a bérlők általában válogathatnak a kínált ingatlanok között, a bérleti díjak a korábbi évekhez képest alacsony szinten stabilizálódtak. Ezzel ellentétes viszonyok jellemzik a jól bérbe adott, jövedelemtermelő, befektetési szempontból alacsony kockázatú ingatlanok piacát: itt sok az eszkimó, és igen kevés a fóka. Ennek megfelelően az árak magasak és a hozamok alacsonyak (a befektetők egységnyi jövőbeni bérleti díjért sok pénzt hajlandók ma fizetni).

Azok a nem ingatlanfejlesztő vagy -befektető vállalatok, amelyek ingatlanokban helyezik el adminisztratív, gyártási, raktározási és értékesítési tevékenységeiket, manapság nagyon kedvező helyzetben vannak. A bérbeadók kiélezett küzdelmet folytatnak egymással, különösen a nagy területen magukat hosszú távra elkötelezni hajlandó, jó nevű bérlők alkupozíciója igen erős, ők a mai piacon hosszú távra képesek a saját részükre a megfelelő, viszonylag alacsony költségű elhelyezést biztosítani - ecsetelte tapasztalatait Hornok Krisztián, a DTZ Hungary Kft. ingatlan-szakértői szolgáltatások üzletágvezetője. Mint kifejtette: ma a bérlet különösen az adott ingatlan tulajdonlásával összevetve kedvező alternatíva.

A "venni, vagy bérelni" kérdés kézenfekvően felmerül azokban a helyzetekben, amikor a bővüléshez új ingatlanra van szükség. Ilyenkor a bérlés alternatívája egy ingatlan üresen történő megvásárlása, esetleg felépítése.

Fontos látni azonban, hogy egy ingatlan üres állapotban érvényes piaci értéke jelentősen eltér attól az értéktől, amely egy jó bérlő és jó bérleti szerződés megléte esetén realizálható. A felhasználó elkötelezettsége pénzben kifejezhető értéktöbbletet jelent - figyelmeztet a szakértő.

Ha vállalatunk egy meglévő ingatlant a tulajdonostól kibérel, akkor ez az értéktöbblet teljes egészében a bérbeadónál jelentkezik. Máról holnapra lényegesen megnövekedett áron képes az ingatlant eladni, hiszen az a bérbeadás következtében befektetési termékké vált.

Hornok Krisztián utalt rá: vannak technikák arra is, hogy ez az értéktöbblet a bérlőnél jelenjen meg. Ennek egyik módja az, hogy a vállalat megvásárol egy üres ingatlant, beköltözik, majd hosszú távú visszabérlést vállalva újra értékesíti azt, magáévá téve az ingatlan kétféle állapota közötti értékkülönbözetet. Ennek igen komoly (például illeték-) költségei lehetnek, bár ez nem szükségszerű. Tisztább megoldás, ha már eleve egy olyan befektető vásárolja meg az ingatlant, akivel szemben a leendő felhasználó bérleti kötelezettséget vállal. Ebben az esetben nem az eladási árak különbözetében, hanem alacsonyabb bérleti díjban jelenik meg a teremtett érték.

Nem csak új ingatlan beszerzésekor érdemes azonban elgondolkodnunk ezeken az összefüggéseken. A meglévő ingatlanállományból a főtevékenység számára felszabadítható tőkével is számolni kell - ez egy visszabérléses konstrukció segítségével jelenleg akár kétszer annyi is lehet, mint amennyi jelzáloghitel az ingatlanokra felvehető! Ha ez a tőke a főtevékenységbe forgatva többet hoz, mint az ingatlanok hozama, akkor érdemes ilyen lépéseket tenni. Alacsony ingatlanhozamok esetén (mint manapság) egyre több vállalatnál billen a mérleg ebbe az irányba.

Ha pedig mégis tulajdonban tartjuk az ingatlanokat, úgy - belátjuk, vagy sem - az ingatlanbefektetést is bevontuk a vállalat tevékenységei közé. És ha ez így van, szerencsés, ha ezzel az érintettek tisztában vannak - a menedzsment is, de mindenekelőtt a tulajdonosok, akik többnyire nem ilyen céllal bízzák a vállalatra a tőkéjüket - fűzte hozzá a DTZ szakembere.

vg összefoglaló