Öt évig befagyhat a bérleti díj
Az évtized vége felé kezdhetnek először csökkenni a budapesti irodabérleti díjak – mondta lapunknak a HVB Bank ingatlanfinanszírozási üzletágának vezetője, összefoglalva a legfontosabb tendenciákat. A pénzintézet először végzett alapos elemzést a magyarországi üzleti ingatlanok piaci állapotáról, a kialakult és a várható fejlődési irányról, benne az irodapiacról is.
Az A kategóriás (bér)irodaállomány 1,5 millió m2, s ez dinamikusan változik, hiszen az új kínálat okozta bővüléssel egy időben a kategóriából ki is eshetnek régebbi vagy lecsúszó irodaházak. Meg kell említeni, hogy becslések szerint együtt legalább ekkora volument képviselhetnek a saját tulajdonú irodák, az 1995 előtt épült irodaházak, továbbá az ún. lakásirodák. A nem A kategóriás piacról sok irodahasználó és akár épület léphet át az A kategóriás piacra.
A modern irodaingatlanok átlagos bérleti díja az egyik legalacsonyabb a nyugat-európai piaccal, illetve a régióbeli – hasonló fejlettségű – országokkal (Cseh-, Lengyelország és Szlovákia) öszszehasonlítva. A bérleti díjak az utóbbi négy évben nem változtak („bottoming out”), a prime rate-ek nem emelkedtek.
A számba vehető helyszínek közül a legtöbb fejlesztés és bérbeadás a Váci úti folyosón és Buda központi részén történt, illetve történik. Érdekes lehet a közeljövő szempontjából a „belső” Soroksári út és a volt expótelek környéke, Dél-Buda (pl. a Budafoki út körüli barnaövezet), az új metróvonal megállóinak környéke, továbbá az Üllői út belvároshoz közelebb eső szakasza melletti területek. Budapest peremkerüle-teiben vagy azokon kívül zöldmezős irodaparkok megjelenésének igen kicsi a valószínűsége. A szakmai befektetők mellett a kül- és belföldi ingatlan-, illetve nyugdíjalapok szerepe erősödik, amelyek hagyományosan elsősorban az ingatlanpiac irodai szegmensébe áramoltatnak új és nagy összegű likviditást.
A HVB szakértői szerint 2007–2008-ig a modern irodapiaci kínálat egyértelmű bővülése várható a kedvező hangulat hatására ismét felfutó spekulatív fejlesztések következtében, amelyek a vizsgált időszakban kerülnek a piacra. Ezzel a kereslet egy ideig várhatóan lépést tud tartani, de 2007–2008-ra már az átlagos üresedési ráta stagnálása, sőt átmeneti növekedése prognosztizálható.
A fenti folyamat az elemzők szerint 2010-ig megfordul, és az üresedési ráta ismét az alacsony nyugat-európai szint felé közelít. A túlkínálat ugyanis – az elmúlt évekhez hasonlóan – a fejlesztések megtorpanását eredményezi. Relatív konstans keresletet feltételezve ez a fokozatos kiegyenlítődés, illetve a fejlett piacokra jellemző ciklikusság irányába hat.
Az átlagos üresedési ráta a 2001. évi 22 százalékról 2005. június végére 14,25 százalékig csökkent. Az év végére 14 százalékos érték prognosztizálható. Fontos azonban megjegyezni, hogy ez az átlagos kihasználtság viszonylag nagy szórás eredménye, a jó és kevésbé jó projektek átlagát mutatja.
Mi az, ami húzhatja a magyar irodapiacot? Meghatározó a szolgáltató szektor által támasztott kereslet (üzleti szolgáltatások, pénzügyi szolgáltatások, informatika és telekommunikáció, közigazgatás). A GDP szektorok szerinti megoszlását tekintve Magyarország elérte az euróövezet országaiban jellemző struktúrát, további számottevő arányeltolódás nem valószínűsíthető. A szolgáltatói szektor növekedése 2010-ig reálértéken, ezért a GDP-növekedés ütemét követő mértékben (évi 3,5-4 százalék) várható.
További lényeges tényező az újonnan betelepülő külföldi/ multinacionális és a magyar cégek saját hazai és regionális adminisztrációs központ iránti igénye. Valószínűsíthető, hogy a hagyományosan kialakult régióközpontok, így Budapest is, megmaradnak. A megtelepedett cégek egy része k+f részlegét is Magyarországra helyezi.
A világszerte megfigyelhető kiszervezési trendből követke-zően, valamint Magyarország EU-belépésével a külföldi cégek jelenléte erősödik: regionális központok, ügyviteli-számviteli központok, call-centerek telepednek Budapestre. A közigazgatási szektor kereslete is egyre jelentősebb, az állami tulajdonú ingatlanok lecserélése bérelt irodára egyes esetekben reális forgatókönyv lehet.
Az Eston International szerint a fejlesztők az év hátralévő részében sem vonakodnak majd bérleti kedvezményeket felajánlani, amelynek segítségével a 2006-ra várt nagyarányú kínálatbővülés ellenében igyekeznek bebiztosítani piaci pozíciójukat. Nem elhanyagolható szempont, hogy ez nem rontja az érintett irodaházak befektetési piacon képviselt versenyképességét.
A következő 18 hónapban – irodabérleti szerződésük lejárata miatt – több nagyobb irodahasználó is újra keresési igénynyel jelenhet meg a piacon – véli az Eston. A jelenlegi székhelyet biztosító irodaházak a szerződés újratárgyalásakor várhatóan abban az esetben maradhatnak igazán kedvező pozícióban, ha az adott bérlők nem vállalják a költözéssel járó többletráfordításokat.
