Vége az amerikai ingatlanboomnak?
Az amerikai ingatlanpiacon úgy tűnik, vége szakad az évek óta tartó konjunktúrának. Egyre növekszik a szakadék az eladók által kért ár és a között, amennyit a vásárlók hajlandók fizetni – ez derült ki az ingatlanbróker cégek és szakértő közgazdászok által végzett felmérésből. A növekvő jelzálográták és a magasabb energiaköltségek állnak a lakáspiac bizonytalanságának hátterében, mivel ezek a vásárlókat még inkább óvatosságra intik – vélekednek az üzletkötők.
Amíg a tulajdonosok rendkívül magas áron kívánják értékesíteni ingatlanjaikat, a leendő vásárlók sok időt vesztegetnek azzal, hogy megfelelő ajánlatot kapjanak. Ez egy patthelyzetet idézett elő: az eladások száma csökkent, miközben az árak az egekbe szöktek. A Real Trends ingatlan-tanácsadó iroda internetes felmérést végzett, s 48 brókercég válasza alapján megállapította, hogy a lakásvásárlások száma országos átlagban nyolc százalékkal csökkent ebben az évben a tavalyihoz képest.
Biztosra vehető, hogy a piacon a lakásárak nem változtak, sőt továbbra is rekordokat döntögetnek. Steve Murray, a Real Trends elnöke ezt a jelenséget azzal magyarázza, hogy 6-8 hónapnak is el kell telnie, hogy az eladók elfogadják a helyzetet, és csökkentsék az áraikat. A legnagyobb befektetők egyetértenek azzal, hogy vége szakadt a lakáspiacok fellendülésének, amely 5 év alatt átlagosan 50 százalékkal növelte a lakásárakat országszerte, sőt nagyon sok városban meg is duplázta őket. Azonban már érződik a változás, David Lereah, a Nemzeti Ingatlanügynökök Szövetségének vezető elemzője szerint az amerikai lakáspiac egy felfújt léggömbhöz hasonlít: egy tűszúrás elég ahhoz, hogy kidurranjon. A kétezer milliárd dollár nagyságrendű amerikai ingatlanpiac a lakossági költekezés mintegy harmadáért felelős.
Az áremelkedés üteme nem mindenütt egyforma a magyarok által legkedveltebb befektetési célpontnak számító Floridában – vázolta friss helyi tapasztalatait Czibere Ilona, a Mitropa US Kft. ügyvezetője. Mint mondta: Miamiban és különösen Miami Beachen tavaly 70 százalékkal emelkedtek az árak, és már-már elviselhetetlenül magasra szöktek, pedig 2002–2003-ban is évi 25–40 százalékos volt a növekedés.
A Mitropa most a félsziget nyugati területein, Tampában és környékén kötött szerződést nagy ingatlanfejlesztőkkel. Ott a miami árak feléért hozzá lehet jutni egy ugyanolyan adottságú ingatlanhoz, amelyet sajátként lehet használni, de a Hyatt céggel aláírt egyezmény segítségével bérbe is adható. A helyi értékrend szerint közepes kategóriájú lakóparkban 170–200 ezer dollárért lehet ingatlant vásárolni. Ha valaki két évre kiadja, akkor egyrészt kitermelheti a hitelt (0,98 százalékos kamat), és évi 15-20 százalékos értéknövekedéssel is számolhat.
Az ügyvezető szerint a tampai önkormányzat nem híve a Miamiban már gondot okozó zsúfolt beépítés engedélyezésének, és inkább laza településszerkezetet szeretne. Czibere Ilona szerint a helyi brókereknek nincs oka aggodalomra, hiszen a floridai ingatlanokra „éhes” vevőkör folyamatosan bővül az Egyesült Államok északi részén élőkkel, illetve a dél-amerikai és kelet-európai országokból (főleg Oroszország, Ukrajna, Szerbia) érkező vásárlókkal.
Amerikai elemzők emlékeztetnek: az elmúlt évtizedben nem volt jelentősebb csökkenés a lakások értékében, így a lakáspiac már szinte a pénzügyi és a kereskedelmi szektor, valamint az építőipar legfontosabb barométerévé vált. Az amerikai központi bank szerepét ellátó Fed valószínűleg örül a piac gyengülésének, mert eddig is aggódott, hogy az árak túlságosan elrugaszkodtak a valóságtól, és a jelzáloghitelek alól kicsúszik a talaj. Az utóbbi évek lakásárboomja lehetővé tette, hogy az emberek könnyedén hitelhez jussanak jelzálog fejében, ezzel együtt elindult egy költekezési boom is. Az ingatlanpiac gyengülése így akár a gazdasági növekedés gátja is lehet, és ez arra ösztönözheti a Fedet, hogy megállítsa az alapkamat növekedését.
A szakértők úgy vélekednek, hogy az ingatlanpiac enyhe megtorpanása hosszú távon nem öszszeegyeztethetetlen a gazdasági növekedéssel. David Lereah becslése szerint az idei évi átlagosan 12 százalékos növekedéshez képest 2006-ra ötszázalékos várható. Más szakértők ennél borúlátóbbak, nagyobb arányú csökkenést várnak, különösen azokon a területeken, ahol eddig legdinamikusabb volt a növekedés.
Októberben a várakozásoknál nagyobb mértékben, éves szinten 2,7 százalékkal, 7,09 millióra csökkent a használt lakóingatlanok értékesítése az Egyesült Államokban. A Dow Jones Newswires által megkérdezett elemzők októberben a használt lakóingatlanok értékesítésénél éves szinten 7,21 millió lakóegységes csökkenést vártak.
