Fontos a tudatos ingatlanválasztás

Köztudott, hogy a belváros kiemelt helyén lévő üzlethelyiségek iránti kereslet évek óta jelentősen meghaladja az elérhető kínálatot. Ez egyrészt megalapozza a jócskán átlagon felüli bérleti díjak realitását, másrészt szinte nullára csökkenti a bérlőkeresés idejét a tulajdonos számára. Mégis találunk kiadatlan üzleteket – akár a kiemelt sétálóutcák övezetében is. Vajon ez csak átmeneti állapot, vagy ingatlanspekulációval van dolgunk? – tette fel a kérdést a minap az Eston International elemzési vezetője, Kákosy Beáta, aki az alábbiakban adta meg a válaszát.

A belvárosi üzletek keresettsége a bevásárlóközpontok piacának kiépülésével sem csökkent; ezt az értékesítési volumennövekedés mellett számos új üzletnyitás is alátámasztja. Az idén például a diszkontáruházakra általánosan jellemző agresszív piacra lépési stratégiát választó Schlecker jelent meg a Petőfi Sándor utcában, a luxusmárkák közül pedig a Louis Vuitton mutatkozik be az Andrássy úton. Szintén hisznek a város szívének jövőjében a fejlesztők: az Orco Property Group újjáépíti a Divatcsarnokot és a BÉT épületét, az ING a Vörösmarty téren építkezik, a Skála is elszánta magát a Luxus Áruház teljes felújítására.

A legnagyobb érdeklődés az V. és a VI. kerület portálos üzlethelyiségei iránt mutatkozik, elsősorban a 100–300 négyzetméteres kategóriában. A kínálat szűkösségére jellemző, hogy amíg egy megfelelő helyiség felkutatása akár fél évig is eltarthat, a megüresedő üzletek bérleti joga nemritkán két héten belül új gazdára talál. A piac szegmentáltságára jellemző, hogy míg a Váci utcában és a Vörösmarty téren akár 80–100 euró/nm havi bérleti díjat is fizetnek a bérlők, az Andrássy út és a Nagykörút kiemelt szakasza (a Nyugati tér és az Oktogon között) ennél jóval alacsonyabb értéken pozicionált (az Andrássy úton 35–50, a Nagykörúton 35–45 euró/nm/hó). Egy-egy jelentősebb üzlet megnyitása, illetve a felújítások kedvezően hatnak az adott környék fejlődésére, hiszen a generált gyalogosforgalom további üzletek megjelenését alapozza meg.

Mégis akadnak kihasználatlan ingatlanok (jellemzően a mellékutcákban), ahol akár hónapokig is csak üres kirakatot, lelakatolt bejáratot találunk. Az üres üzletek arányát a városvezetők kedvezőtlenül nagynak ítélik. Néhányan ingatlanspekulációt is sejtenek, miszerint a bérbeadók egy része a kínálatot mesterségesen korlátozva – a bérleti díjak feltornászásával – igyekszik extra profitot elérni. Az egyeztetés eredményessége – kormányzati szabályozásra való törekvésről lévén szó – valószínűleg csak néhány év múlva ítélhető meg; előzetes információk szerint a zárva tartó üzletekre – néhány külföldi példa alapján – büntetőadó kivetése is elképzelhetővé válhat.

Bár valóban ellentmond a belvárosra irányuló meghatározó ingatlankeresői igény és a zárva tartó üzletek együttes megléte, a kihasználatlan helyiség többnyire nem a bérbeadó érdektelenségének vagy ingatlanspekulációnak az eredménye. Az üzlethelyiségeknél is az elhelyezkedés a legfontosabb feltétel. Mindazonáltal ezen a részpiacon a megfelelő ingatlannak számos olyan tényezőnek kell együttesen megfelelnie, amelynek rangsorolása egyszerűen lehetetlen.

A földszinti üzlethelyiséggel szemben támasztott elvárások legtöbbször nagy gyalogosforgalom meglétére, lehetőleg gyalogosátkelő, illetve tömegközlekedési csomópont közelségére, főútvonali – ezen belül preferáltan utcasarki – elhelyezkedésre, nagy és jól látható portál meglétére és megfelelő alaprajzi elrendezésre vonatkoznak (pl. egy szinten lévő üzlet). Pluszigényként jelentkezhet a kapcsolódó raktározási, parkolási lehetőség, a könnyű árufeltöltés biztosítása, valamint – tevékenységtől függően – a lakóközösség és a hatóságok hozzájárulásának, engedélyének megléte. A bérlő üzleti céljainak megvalósításához ezeket a szempontokat sokszor egyformán fontosnak tartja, ezért amennyiben az üzlethelyiség nem tökéletesen megfelelő, inkább nem kötelezi el magát.

Adott esetben ezek a lépések az aktuális piaci igények gyorsabb kiszolgálását tennék lehetővé, de a kapcsolódó ráfordítási igény, illetve a bérbeadó előzetes elképzelése és üzletpolitikája más stratégiát – így a bérbeadásra vonatkozóan kivárást – alapozhat meg.

Adott esetben ezek a lépések az aktuális piaci igények gyorsabb kiszolgálását tennék lehetővé, de a kapcsolódó ráfordítási igény, illetve a bérbeadó előzetes elképzelése és üzletpolitikája más stratégiát – így a bérbeadásra vonatkozóan kivárást – alapozhat meg.-->