Kormánynegyedet, de kivel?

December 21-i számban olvashattuk az ingatlanpiac elismert szakemberének, Gerő Péternek a cikkét „Kormánynegyedet, de hogyan” címmel. A cikk több oldalról ragadja meg a mindenkit érdeklő témát.
Az írás a Szerző nem törekszik a kérdés teljes áttekintésére - fontos részleteket szándékosan vagy más okból érintetlenül hagy – így teret enged másoknak is.

Mélységesen azonosulva Gerő Péter egyik fő mondanivalójával, miszerint mindannyiunk (az ország) alapvető érdeke, hogy kicsit távolabb szorítsuk az aktuálpolitikát az adott kérdéskörtől, mert félő, hogy a sok „jóindulatú” bába között elvész az ügy, másrészt a szakma próbálja minél szélesebb rétegek számára átláthatóvá, érthetővé tenni a célokat, ami által van némi esély a viták csillapodására és a józan gondolatok előtérbe kerülésének.

Gondolataim és szakmai tapasztalataim felhasználásával írt hozzászólásommal támogatni kívánom azt a szakmai törekvését, hogy minél jobban érvényesülhessenek a legalapvetőbb közgazdasági és a „józan paraszti logika” törvényszerűségei.

(Az alapvető egyetértésem nem jelenti azt, hogy a korábban megjelent cikk minden részletével egyet kell érteni nekem vagy bárki másnak, vagy egyes adatok pontosságát ne lehetne vitatni. Ezekre részben utalni is szándékozom.)

Mielőtt megkísérelnénk a téma tárgyalását - nulladik lépésként - egy másik alaptényt is rögzíteni kell.

Minden ingatlanos projekt két alapvető csoportba sorolható.

1. Ha a beruházás saját vagy közösségi igényt elégít ki, szolgál. Lényeg, hogy nem értékesítési céllal történik a fejlesztés. Ebben az esetekben kevésbé lényegesek az aktuális vagy várható piaci szokványok, trendek. A fő motiváció az igények és a lehetőségek optimális összehangolása, hogy az igények minél maximálisabb szinten nyerhessenek kielégítést. (Például ez az eset egy saját használatra épített családi ház vagy saját használatra épített iroda setén is, amikor a rendelkezésre álló költségvetési keretből igyekszünk kihozni a legtöbbet.)

2. Ha harmadik fél (végfelhasználó) igényeinek kielégítésére szolgál, a beruházás. Cél a profitszerzés. Ebben az esetben nélkülözhetetlenek az alapos piaci elemzések, amelyek megléte nélkül a projektek kevés eséllyel indulnak a siker sokszor rögös útján.

A fentiek alapján egyértelmű, hogy a Projekt az 1. kategóriába tartozik és ezt nem szabad szem elől tévesztenünk, mert ebből az egyszerű tényből több minden következik!

Mint minden beruházásnál, így e projekt esetében is szükséges (volt) egy tervezői program összeállítása. (Ez minél részletesebb annál jobb.)
Sok projekt már ezen a ponton elvérzik, mivel a program összeállítására a fejlesztő vagy nem fordít elegendő energiát vagy nincs meg az elkészítéshez szükséges szakértelme. Ezek a kezdeti hibák általában a későbbiek során jelentősen megbosszulják magukat. Jó lenne, ha ez a projekt ezt a jelentős csapdát el tudná kerülni.
(A tervezői programban kel a tulajdonosnak/beruházónak megadnia az elvárásait, elképzeléseit, igényeit. Egy tervezői program főbb pontjainak - a teljesség igénye nélkül - az alábbi területeket kell felölelnie minimálisan.)

1. Mi az elképzelés, a cél, a terv,?
2. A használni vagy értékesíteni kívánt nettó alapterületet nagysága
3. A főbb részfunkciók és ezek arányainak meghatározása
4. Környezeti kapcsolat, kapcsolódási rendszer
5. Technikai tartalom megadása
6. Minőségi szint meghatározása
7. Ütemezés

A szükséges tervezői programból két pont részletesebben:

1. Az elképzelés, cél, terv
Hogyan működtethető az állam, a közigazgatás olcsóbban és hatékonyabban?
Jelen esetben szószerint kell érteni a kérdést, mert ténylegesen az állami és közigazgatási szervek elhelyezéséről, működésük helyszínéről van szó.

Jelenleg a kormányzati szervek főleg „örökölt” épületekben szétszórtan működnek. Az épületek túlnyomóan 30 évnél, illetve jelentős részben az 50 évnél is idősebbek és eredetileg nem is irodai célokra építették azokat. (Jellemző állapot, hogy az épületek gépészeti, elektromos rendszerei elavultak, üzemeltetésük drága és pazarló, mind amellett, hogy sok esetben nem tudják nyújtani a ma már elvárható szolgáltatási színvonalat (pl. légkondicionálás). Mindezeken túl a nem az eredeti funkcióra való használat, illetve a jelenlegi és a korábbi normák, működési formák jelentős eltéréséből adódóan a régi épületekben a ma is használható, nettó területek aránya - jellemzően - jóval alacsonyabb, mint egy ma épített modern irodaház esetén.

(Természetesen a felmérésnek, összesítéseknek van értelme, feltéve, ha a számbavételi rendszer ezt lehetővé teszi és a készítőknek nem kell túl sok esetben becsléssel élniük az egyes tételek szétválasztásához, mert akkor a kapott információk csalóka képet festhetnek.)

Pontos átlagos adatok nekem sem állnak rendelkezésemre, de a tapasztalataim alapján a Gerő Péter által használt 10 euró/m2/hó érték - ha minden költséget figyelembe veszünk - még alacsony is lehet. (Az általam irányított Európa Ingatlanalap vásárlásai során többször előfordult, hogy az eladó cég, aki a verseny szférában(!) működött, de az ingatlan tevékenység nem a fő profilja volt, az eladott ingatlanát 8-10 euró/m2/hó költségszinten üzemeltette, amely értéken szakszerű munkával jelentős költségcsökkentést lehetett megvalósítani.)

Ma egy első osztályú legalább 20.000 m2-es irodaház üzemeltetése 4-5 euró/m2/hó költséget jelentenek a bérlők számára, melyben (a teljesség igénye nélkül) az alábbi főbb szolgáltatások mind beleértendők:

Portaszolgálat 24 órában
A Bérlemény bejáratának felügyelete 1-2 fő folyamatosan 24 órában.

Közös területek takarítása
Folyamatos szolgáltatás igény szerint, a munkafolyamat zavarása nélkül, beleértve az épület időszakos nagytakarítását is (például külső-belső ablaktisztítás). A bérelt területek takarítását legtöbb esetben az irodaház takarítószemélyzete végzi külön díjazás ellenében. Átlag érték: 300 Ft/m2)

Közös területek fűtése, világítása

A központi berendezések elektromos fogyasztása
Kazánok, szivattyúk, felügyeleti eszközök, központi hűtők és légcserélők

Víz és csatorna díj

Szemétszállítási díj

Ingatlanadó és biztosítási díj (all risk típus, üzemszünetre is)

Úthálózat, külső területek takarítása, fenntartása
Télen: hóeltakarítás a Bérlemény közlekedési útjain, parkolóhelyein, gyalogos járdáin, szükség esetén síkosságmentesítés
Nyáron: zöldterületek karbantartása

Műszaki üzemeltetés, Karbantartás irányítás (bérbeadó tulajdonát képező gépek, berendezések)
Elektromos rendszerek karbantartása, üzemeltetése, fenntartása; Víz-, csatornahálózat karbantartása, üzemeltetése, fenntartása; Gáz, fűtési rendszer karbantartása, üzemeltetése, fenntartása; Hűtési rendszer karbantartása, üzemeltetése, fenntartása; Tűzvédelmi rendszer karbantartása, üzemeltetése, fenntartása; Beléptető rendszer karbantartása, üzemeltetése, fenntartása
Kapuk, liftek karbantartása, üzemeltetése, fenntartása; Vagyonvédelmi rendszer karbantartása, üzemeltetése, fenntartása; Külső létesítmények fenntartása /útjelző táblák, sorompó/

(Ahol a hasznos területek fűtése és elektromos fogyasztása nem része a közös költségnek ott a 4 euró/m2/hó költség a reálisabb érték, ahol a fűtés része a közös költségnek ott inkább az 5 euróhoz közelebbi a díj. Az elektromos fogyasztást – jellemzően – a mért mennyiségek alapján, a tényleges felhasználás alapján számolják el.)

A Fentiekből látható, hogy magán a fenntartáson és üzemeltetésen nagyon jelentős megtakarítások érhetők el, véleményem szerint az üzemeltetési, fenntartási költségek minimum megfelezhetők egy új struktúrában.
(Gerő Péter cikkében a számításba valami hiba csúszott, mivel a használt alapadatok mellett a megtakarítás helyesen az 1,3 Mrd Ft helyett 4,3 Mrd Ft 250 Ft/Euró kurzus mellett. A számítási hiba a végkövetkeztetését nem befolyásolja, a helyes eredmény csak tovább erősíti a kimondott állítást.)

A bérelt ingatlanok hatékonyságáról egyébként az állami szakemberek is jelentős referencia adatokkal rendelkezhetnek, mivel már napjainkban is jelentős nagyságrendet képviselnek a hivatalok által használt bérirodaház területek. Pontos felmérést nem ismerek a tárgyban, de a rendelkezésre álló információk alapján ez az érték önmagában jelenleg biztosan meghaladja az 50.000 m2-t és akár a 100.000 m2-es szintet is megközelítheti, attól függően, hogy milyen tágra vagy szűkre szabjuk központi adminisztrációba tartozó szervezeteket. (Az egy másik cikk témája lehetne, hogy a kormánynegyed megvalósulása esetén a megüresedő, jelenleg állami bérlők által használt területek felszabadulása milyen hatással lesz az irodapiacra.)

Tehát az elképzelés az az, hogy jelenlegi magas működési, üzemeltetési költségek csökkenthetők legyenek a napjainkra jellemző piaci szintekre. Ezek egy része viszonylag könnyen számszerűsíthető (Az olcsóbb és hatékonyabb működtethetőség), más része nehezebben vagy egyáltalán nem kimutatható érték.(A párhuzamosságok megszüntethetősége, kommunikációs és logisztikai feladatok egyszerűsödése nehezebben de kimutatható megtakarítást jelenthetnek, de a magasabb működési színvonal, a szabadon és olcsóbban alakítható terek, funkciók a majdani folyamatos működés mellett biztosíthatnak majd jelentős megtakarításokat, mely tételek számszerűsítése a jelenben nem egyszerű.)

4. Környezeti kapcsolat, kapcsolódási rendszer

100-150-200 ezer m2 területű iroda fejlesztése valóban nagyon jelentős tétel, de nem szabad túlmisztifikálni sem a történetet, mivel az inkább zavarhatja a tisztánlátást, mintsem az eligazodást mozdítaná elő.
Természetesen az optimális működés szempontjából elsőrendű fontosságú a nagyon alapos környezeti hatástanulmány elkészíttetése. Ennek hiányában nem lesz maximális az értékteremtés. Az új negyednek be kell tudnia illeszkednie a környezetébe, azzal egy új egységet kell alkotnia, mint fogaskerekeknek egymáshoz, úgy kell a környezetéhez csatlakoznia.
A legfontosabb a közlekedés. (Bár célként kellene kitűzni, hogy minél több hivatalnok - az elsőrendű közlekedési kapcsolatra építve - tömegközlekedéssel járjon munkába.) Ezen elv érvényesülése esetén is - helyi szinten - jelentős többlet gépkocsiforgalomra kell számolni. Remélhetőleg a kiválasztott helyszín alkalmas arra, hogy elviselje a várható növekményt. (Bár a Nyugati rendelkezik metró kapcsolattal, mint a legfontosabb tömegközlekedési kapoccsal, de csak eggyel. Ebből a szempontból a Kelti pu. előnyösebb lett volna.)

Az egyéb szempontok természetesen mind-mind fontosak, de kevésbé relevánsak. Nagy biztonsággal állítható, hogy a kiválasztott helyszín a szükséges közműkapacitásokkal rendelkezik, így ezek kiépítése extra költségként nem fogja terhelni a projektet. Emissziós (zaj, por, gázok) szempontból nem látszik kritikusnak a projekt, e természetesen erre is figyelemmel kell lenni.

Kritikus kérdés lehet a megvalósulandó épületek magassága, mivel a környezet általában nem szereti az építkezést és igen nehezen viseli, ha egy korábban alacsony beépítettségű terület intenzív beépítésen megy keresztül. (Általában a földszinti lakók is adottságnak tekintik, hogy a velük szembelévő építési telek beépítetlensége örök időkre fennmarad.) Nem vagyok kifejezetten „magasház „ hívő, de azzal tisztában kell lenni, hogy a keresett optimálisan olcsó üzemeltetési érték akkor lesz a legalacsonyabb, ha az épületek jelentős magasságokat fognak elérni. Például őrzési költségek szinte egyenes arányban lesznek csökkenthetők az épületek átlagos magasságának növekedésével. Az hogy milyen magasság lesz elfogadható a környezet számára a kiválasztott helyszínen, azon még jelentős munkát kell végezni.

A negyed környezeti felértékelő hatása vitathatatlan, de tekintettel a centrális elhelyezés funkcionális szükségességére, arra nem lehetett (vagy nem sikerült) optimalizálni a kiválasztás folyamatát, hogy egy olyan nagy területre valósuljon meg a fejlesztés, amelyiknek az első lépésben fel nem használt része a megvalósulással felértékelődik és azt a felértékelődött állapotban értékesítené az állam.

A projekt céljára igénybe nem vett, de szabad területek hiányában is lesz felértékelődés (ha a fogaskerekek illeszkedése megfelelőre sikeredik), de annak hasznát a köz csak nemzetgazdasági szinten tudja realizálni. (pótlólagos beruházások, melyek nagyobb GDP-t eredményeznek)
Meg kell kísérelni, hogy a magán környezetet miként lehet bevonni a költségek részbeni finanszírozásba az alapján, hogy a megvalósulás esetén hol és milyen mértékű előnyök realizálódása várható. (Ez nem egyszerű feladat, de érdemes lehet próbálkozni.)

Természetesen a tervezői program többi eleme is jelentősen befolyásolja a költségeket, az eredményt, de talán az alapmondanivaló tekintetében kevésbé fontosak, így azokkal jelen cikk keretében részletesen nem foglalkozom.

A bérlet és vétel dilemmája

Gerő Péternek igaza van abban, hogy a kormánynak két választása van: (vétel vagy bérlet?)

A Szerző ízig-vérig a magánszektor hús-vér szereplője, ezért az alternatívák közötti választás eldöntésére egyetlen logikus eszközhöz nyúl a nettó jelenérték számításhoz.

A Gerő Péter által leírt adatok közül a vásárláshoz megadott 450.000,- Ft/m2 ár inkább telekhányadot is tartalmazó piaci árnak tűnik, holott esetünkben a telek rendelkezésre áll. Az építési költség (tervezés, közmű, kivitelezés, bonyolítás, műszaki ellenőrzés) telek nélkül 300.000,- Ft/m2 körüli szinten biztosan megoldható a jelenlegi árszinteket figyelembe véve. (Ez azt jelentheti, hogy már 10 euró/m2/hó ártól alacsonyabb bérleti díj esetén is megfelelő megtérülése lehet a szerencsés befektetőnek.)

Miért kell más szempont szerint is vizsgálni a tulajdonlást, mint a nettó jelenérték számítás?

Azért mert a potenciális tulajdonos az állam lenne, azaz állami tulajdont teremthet újra a projekt.

Mitől gondoljuk, hogy a mindenki által tanult főszabály most nem érvényes? „Az állam nem jó tulajdonos, nem tud gondos gazdaként viselkedni.” Miért kell az államnak ingatlan- befektetőként működnie?
Bár egy ingatlan nem egy gyár, ami gyárt egyfajta ketyerét, de egy eszköz, ami különös gondoskodást, előrelátást, hosszú távú konzekvens stratégiát és nem utolsó sorban jelentős szakértelmet, speciális tudást követel.

A ketyeréket előállító „gyárainkat” mára szinte teljesen magánosítottuk és ez helyes lépés volt, még ha ezzel napjainkra egyre többen vitatkoznak is.
A magánosítás az ingatlanok terén még közel sem fejeződött be. (Természetesen nem gondolom azt, hogy a Parlamentet is kalapács alá kellene helyezni!) De minden olyan állami tömegtevékenység, ahol a „gyárak” termelő eszközök nélküli, hivatalnokokkal, közalkalmazottakkal teli ingatlanok formájában jeleníthetők meg, magánosíthatók és ez által optimalizálható a működésük. (Bérleti szerződésekkel a használók érdekei 100%-osan biztosíthatóak, az államnak csak a szolgáltatással mint főtevékenységgel kell foglalkoznia, az ingatlan ügyes-bajos dolgait pedig meg lehet hagyni az ahhoz értő ingatlantulajdonosnak. Hogy az állam mint tulajdonos milyen gondos gazda, arra számos negatív példát hozhatnánk fel, elég csak egy-egy korház vagy más állami tulajdonú ingatlan riasztó képét magunk elé idézni. (Az ingatlan eladásokból befolyó bevételeket természetesen az államadósság törlesztésére kell fordítani, így csökkentve a terheken.)

A fentiek szerint tehát nem az a kérdés, hogy el kell e adni az állami ingatlanokat, hanem az, hogy az időzítés megfelelő e, azaz mikor kell az eladásokat végrehajtani?

Az elmúlt évben óriási ingatlan kereslet jelent meg térségünkben, – szinte az  egész világon – sikerágazattá vált a szektor, ami jelentős áremelkedéssel járt együtt.

Az ingatlan árak nagyon érzékenyek a kamatok változására. (A befektetők jelentős részben hitelből finanszírozzák befektetéseiket.) Bár már Európában is megtörténtek az első kamatemelések, erről a piac még nem nagyon akart tudomást venni, így nagyon valószínűsíthető, hogy 2007-ben is fennmaradhat a felfokozott érdeklődés. A fenti okokból kifolyólag  az értékesítés feltételei véleményem szerint kedvezőek, ezért megfelelő előkészítés után, érdemes minél hamarabb lebonyolítani a tranzakciókat.

Gerő Péter - értelmezésem szerint - más síkon, de a bérleti konstrukció mellett foglal állást. Azt azonban, hogy ki lehetne a bérbeadó, nem érinti, pedig ez egy igen lényeges kérdés. (Persze a terület érintetlenül hagyása - bizonyos szempontok szerint - nagyon is érthető, mivel egy ilyen „falat „ minden ingatlanos „cápa” emésztését 200%-ra kapcsolja. Ezt a helyszín kiválasztása során már jól lehetet érzékelni.)

A közvélemény és a sajtó a program napvilágra kerülése óta folyamatosan nagy érdeklődést tanúsított a kormánynegyed kérdése iránt.
Mindenki azt találgatta, melyik helyszín és mely fejlesztő lesz a szerencsés, aki elnyeri a „kegyet” és megcsinálhatja a „szerencséjét”. Össznépi találgatás és összefonódás sejtés/sejtetés indult el szakmailag alkalmas területek, csoport (személy) feltárására.

A szakmai és az újságírói körök szem elől tévesztenek egy igen kézenfekvő és racionális megoldási verziót a hazai ingatlanbektetési alapokat. (Alap). (Bár ennek valószínűleg a legmegfoghatóbb oka, hogy mindenki a helyszínből indul ki, és mivel az Alapok nem tartanak tulajdonban ilyen területet, ezért a „szerzők” módszeresen csapdába esnek.

Miért a hazai ingatlanbefektetési alapoknak lehetnek a legjobb tulajdonosai a kormányzati negyednek?

Financiális szempont:
- Az Alapokban 400 Mrd Ft feletti tőke található, amiből 200 Mrd Ft feletti összeg befektetésre vár.
- Azon túl, hogy az Alapok rendelkeznek a Negyed felépítéséhez szükséges forrásokkal, jelentős szerepet tudnának vállalni a meglévő ingatlanok megvásárlásában is. (Bár jelenleg nagyon nagy befektetői kereslet, a nívós ingatlanokért piaci áron az Alapoktól függetlenül is jelentős vételi érdeklődésre lehet számítani.)

Marketing szempont:
- Az Alapok semleges, nem nevesíthető piaci szereplők (azokban „kisbefektetők” és intézmények, például nyugdíjpénztárak vagyona található)
- Mivel az Alapok nem nevesíthetők, így nem lehet azzal vádolni az ügy résztvevőit, hogy kinek a kije, aki elnyerte a jogot, és hogy ki kit és mennyivel korrumpált, ………..(Bármilyen körültekintő és semleges pályázat kerül megvalósításra, ha a győztes nevesíthető, akkor azt hírbe fogják hozni mindenkivel.)

Nemzeti érdek
- Ha nem akarjuk azt a „szégyent”, hogy a kormányzati negyed bérleti díjbevételei (középtávon osztrák, német, amerikai, angol, stb……) nyugdíjalapok bevételét képezze, akkor csak az Alapok jöhetnek számításba. Ha bármely magán fejlesztő csoport lesz a beruházó, akkor az, bármikor dönthet úgy, hogy a tőkéjét és a fejlesztési eredményét a következő projektbe helyezi át a nagyobb profit reményében, így az első, számára is elfogadható feltételeket kínáló vevőnek értékesíteni fogja a projektet.
- A hazai nyugdíjasok megérdemlik, hogy azt az évi 4-6 Mrd forint bevételt a nyugdíjpénztáraik tudják realizálni, ezzel is fokozva a pénztári rendszer új elemeinek életképességét.

Minőségi érdek
- Ha az Alapok kapnák meg a fejlesztés jogát, akkor a beruházás során érvényesülhet a hosszú távú tulajdonosi érdek, ami a használó részéről az olcsóbb üzemeltetésben lenne tetten érhető. (Aki eladásra épít, az a beruházási összeg minimalizálásában érdekelt minden áron. Aki megtartásra épít, az a tartási időszakon belül törökszik a minimális kiadásokra, ami jellemzően magasabb induló beruházási összeget és olcsóbb fenntartást eredményez, ami jellemzően magasabb színvonal és olcsóbb üzemeltethetőséget jelenthet.

Összefoglalva:
Az ötlet, az elképzelés a terv jó. Szakszerű megvalósítás esetén jelentős, folyamatos megtakarítás érhető el segítségével. Mindez úgy megvalósítható, hogy egyetlen fillér költségvetési forrást se kelljen elvonni más területektől. Ha a kormány a hazai ingatlan alapokat választaná, mint bérbeadókat, akkor tudná a „legtisztább és legnemzetibb” megoldást megvalósítani.