Lendületben a befektetők

Komoly felfutás várható a következő években a hazai szállodaépítésben. A beruházási környezet ugyanakkor a korábbiaknál lényegesen barátságtalanabbá vált, ez különösen a nagy számban elindult kisebb projekteknél okozhat komoly problémát.

A következő hat évben csak Budapesten közel nyolcezer új szállodai szoba létesülhet a Horwath HTL számításai szerint, ez a jelenlegi szobakapacitás 15-16 százaléka. Ha a bejelentett tervek valóra válnak, akkor is még mintegy 25 százalékkal elmaradna a budapesti szállodai szobák száma attól a volumentől, amit Prága kínált 2007-ben, nem is beszélve az ott becsült közel négyezer szobás bővülésről – emelte ki Hegedűs Attila, a tanácsadó igazgatója.

A piacépítésre és a jelenlét bővítésére példa a közeljövőben elkészülő Hilton Visegrád, amelylyel 700-ra nő a lánc Magyarországon foglalható szobáinak a száma. Ezt követi a budai hegyekben épülő Hilton Residence Buda Hills, amely a térség vezető apartmanszállodája kíván lenni. Új márkát hoz a piacra a Marriott International. Az Ablon beruházásában épülő első hazai Courtyard várhatóan 2009 végén nyílik meg Budapesten. Új termékkel jelenik meg a Quinlan Private. Az ír ingatlanfejlesztő, amelynek nevéhez fűződik egyebek mellett a Four Seasons-lánchoz tartozó Gresham-palota, saját márkájához tartozó (Yasmin, illetve Jurys Inn) szállodák nyitását tervezi.

A Ramada Aquaworld élményfürdője a térség legnagyobb fedett létesítményének ígérkezik. A Rác műemlék fürdővel egybeépülő Baglioni Hotel & Spa Racz mellett a kínálatot bővíti majd a Klotild-palotában jövő év elején nyíló Buddha-Bar Hotel, amely a Mellow Mood fejlesztése.

Tovább bővült az izraeli, spanyol, ír befektetők köre, de jelen vannak a kínai, orosz, angol, osztrák fejlesztők is – mondta Galla Gábor, a Tourconsult Kft. ügyvezető igazgatója. E piaci játékosok vidéken elsősorban komplex fejlesztésekben gondolkodnak. Az üdülőterületeken tervezett szállodákhoz fürdőkomplexum, konferenciatermek, sportlétesítmények (golfpályák) s lakó-, illetve üdülőingatlanok is kapcsolódnak. A fejlesztők a tervezéstől a kivitelezésig, az üzemeltetés megszervezéséig, illetve biztosításáig megoldanak mindent a legalább 10-20 milliárd forint volumenű projekteknél.

Ám látható az is, hogy a fejlesztések finanszírozásánál több probléma is felmerül, és ez nem csak magyarországi kérdés. Míg korábban 25 százalék körüli saját erő is elég volt, mára minimum 30 százalék, s emelkedtek a kamatok is – közölte Hegedűs Attila. Mindez jele a másodlagos jelzálogpiaci krízisnek.

A bankok elsősorban a kisebb, ezért fajlagosan nagyobb tőkeigényű, menedzsmentszerződéssel nem rendelkező szállodák esetében óvatosabbak. Tendencia, hogy ha a fejlesztő és az üzemeltető nem egy és ugyanaz, a bankok üzemeltetői szerződéshez kötik a hitel folyósítását.

Szigorodtak az üzemeltetőkkel szembeni elvárások is. Ez a piac szempontjából nagyon fontos – emeli ki Galla Gábor –, hiszen egy szálloda működtetéséhez szakértelem kell, ennek mérlegelése az előző években nem minden esetben történt meg. Mára viszont – amikor már a bankok is hangsúlyosabban kezelik a kérdést – nagyon kevés hazai szereplő maradt a piacon.

A bankok az esetek többségében bérleti szerződés kötését kérik, amely a hotel tulajdonosának sokszor nem a legelőnyösebb variáció, hiszen ez esetben a tulajdonos kimarad az üzlet felfutásának egy részéből – közölte Ganczer Gábor, az Accent Hotel Management egyik tulajdonos vezetője. A bérleti szerződés fix díja ugyanis induláskor lehet, hogy lényegesen alacsonyabb bevételt jelent, mint ha egy lazább menedzsmentszerződésben, kisebb fix összegben és nagyobb forgalom utáni részesedésben állapodnánk meg – teszi hozzá. Hiába azonban az ingatlan tulajdonosa és az üzemeltető közötti egyetértés a majdani hozam optimálisnak gondolt megosztásáról, a bank számára ez nehezen kalkulálható. Így vagy elmarad az üzlet, vagy a tulajdonos tudomásul veszi a kedvezőtlenebb feltételeket – magyarázza a szakember.

A piac alkalmazkodik a feltételekhez, a három nagy lánc (Accor, Danubius, Hunguest) és a néhány egységgel jelen lévő nemzetközi óriások mellett a kisebb házaknál is megkezdődött a különböző láncokhoz (Designe), illetve a marketing-együttműködéshez (Best Western) csatlakozás. S vannak már Magyarországon alapított üzemeltető társaságok: a Mellow Mood, a Zara, illetve az Accent. Ezek száma azonban az elindított projektekhez képest nagyon csekély.

Franchise-rendszer: a szálloda kialakításának, a szolgáltatásoknak meg kell felelnie az adott lánc szabványainak, amellyel az adott szállodalánc márkanevét, marketingjét és központi értékesítésének előnyeit is magáénak tudhatja a franchise-t vásárló szálloda, de az üzemeltetésben nem vesz részt a név tulajdonosa

Menedzsmentszerződés: a lánc vagy a szakosodott menedzsmentcég irányítja a hotelt

Bérleti szerződés: a szállodaüzemeltető bérbe veszi az ingatlant a tulajdonostól

Franchise-rendszer: a szálloda kialakításának, a szolgáltatásoknak meg kell felelnie az adott lánc szabványainak, amellyel az adott szállodalánc márkanevét, marketingjét és központi értékesítésének előnyeit is magáénak tudhatja a franchise-t vásárló szálloda, de az üzemeltetésben nem vesz részt a név tulajdonosa

Menedzsmentszerződés: a lánc vagy a szakosodott menedzsmentcég irányítja a hotelt

Bérleti szerződés: a szállodaüzemeltető bérbe veszi az ingatlant a tulajdonostól-->