Vegyes a kép Európában

A CB Richard Ellisnek az EMEA régióval kapcsolatos legfrissebb irodapiaci jelentése szerint e szegmensben az öreg kontinensen már érezhető a rövid távú gazdasági bizonytalanság. A legnagyobb európai piacokon az év eddigi részében nagyjából kétmillió négyzetméternyi irodaterület talált új bérlőre; ez 20 százalékkal alacsonyabb a tavalyi szintnél, bár jelentős helyi különbségek kétségtelenül továbbra is fennállnak.

A bérlői aktivitás gyengülésének oka a bizonytalan gazdasági környezet és az alacsony üzleti bizalom. Ennek ellenére érdekes fejlemény, hogy 2008 második felében az új bérleti szerződések mértéke meghaladja az első félévit, bár az összes terület alatta marad a rekordnak számító 2007-es évi szintnek. Az újonnan bérelt területnagyság így inkább a 2004–05-ös évihez hasonlítható.

London kivételével – ahol az új bérletek nagysága negyedévről negyedévre 30 százalékot esett – nem egyértelmű, hogy a nagy pénzügyi központokat jobban érintik a visszaesések, mint más európai városokat. Számos városban – például Párizsban és Frankfurtban – a pénzügyi szolgáltatók hozzájárulása az újonnan bérelt irodaterülethez még emelkedett is az idei évben. A kereslet egyértelműen a kelet-közép-európai régióban erős, ahol a nagyobb gazdasági növekedés számos piacon, például Moszkvában, Varsóban és Bukarestben is emelte az új irodák iránti keresletet.

A lassuló piac ellenére a bérleti díjak növekedése 2008 második negyedévében az előző három negyedben tapasztalható szint közelében maradt: a CBRE EU27 irodabérleti indexe szerint a díjak 8,2 százalékkal haladták meg a 2007 közepén érvényes mértéket. A második negyedben Milánóban, Varsóban, Bécsben és Amszterdamban oly mértékben növekedtek, hogy az egyensúlyt meghaladóan kompenzálni tudták a párizsi, barcelonai és londoni díjcsökkenést.

Az index csökkenő mértékben, 8,2 százalékkal nőtt egy év alatt a 2007. szeptemberi, csúcsot jelentő 11 százalékos emelkedés után. A díjak leggyorsabb növekedése leginkább Moszkvában, Varsóban és Frankfurtban érhető tetten, a német pénzügyi központban a tavalyi év közepéhez képest egyenesen 13 százalékkal drágultak az első osztályú irodák.

A másik oldalról elmondható: 2004 óta először nőtt a piacon a kínálat, ezt a gyengülő kereslet és néhány piacon a növekvő átadások váltották ki. Az európai piac ebben sem egységes: a kihasználatlansági ráta a német városokban, illetve Bécsben és Oslóban is csökkent, így még azokon a piacokon is, ahol nőtt a kihasználatlanság, az abszolút szint alacsony maradt: Londonban például 3,6, Párizsban pedig 5,1 százalék volt.

A kihasználatlanság rövid távon nőhet, ahogyan további projektek készülnek el. A nagy építési költségek és a finanszírozás nehézségei azonban visszafogják a későbbi fejlesztéseket. Több

piacon a terveket újraértékelik vagy elhalasztják, ez növeli annak lehetőségét, hogy a jövőben hiány léphet fel a jó minőségű irodákból.

Frankfurt az idei első fél évben 260 000 négyzetméteres irodaterület bérbeadásával 41 százalékkal múlta felül az előző évi időszak értékét. Az első osztályú irodák bérleti díjai éves összehasonlításban 34,50-ról 39 euró/m2/hó szintre emelkedtek. A kihasználatlansági ráta állandó: 10,8 százalék. A spekulatív fejlesztések visszaesése miatt az elkövetkező egy évben Frankfurt a maga 133 300 négyzetméteres új építésű irodaterületével csak a ranglista alján fog elhelyezkedni, de még így is megelőzi Berlint.

Hamburgban az újra kiszámított irodaállomány alacsonyabb értéket mutat: 12,74 millió négyzetmétert. A konzisztens adatbázis érdekében az elmúlt hónapokban a kihasználatlanságot is átdolgozták, ez azt eredményezte, hogy Hamburgban 997 100 négyzetméter irodaterület áll üresen, így a kihasználatlansági rátára 7,8 százalék adódott. A Hanza-város irodapiaci forgalma az idei év első felében az előző évihez viszonyítva 10 százalékkal, 279 700 négyzetméterre csökkent, bár a következő 12 hónapra a legerőteljesebb növekedést prognosztizálják, 180 500 négyzetméterrel. A első osztályú irodák 2007-es bérleti díjai 23,50-ról 2008-ban csak 24 euró/m2/hóra emelkedtek. Heiko Fischer, a hamburgi CBRE bérbeadásokért felelős igazgatója azt mondta: „Az előző évi rekorderedmény után az idén eddig jó eredményt értünk el, amely több nagy szerződéskötésnek volt köszönhető.”

München 2008 első felében 393 800 négyzetméter irodaterületi forgalmával 4,2 százalékkal haladta meg az előző év azonos időszakát. Az első osztályú irodák bérleti díjai 30,50-ról 31,50 euró/m2/hó szintre emelkedtek. Rainer Knapek, a CBRE müncheni bérbeadásokért felelős igazgatója így vázolta a helyzetet: „Az előző negyedévben bérelt 164 600 négyzetméter irodaterület nagyjából megegyezik az előző évivel.”

Berlinben az idei első fél évben 200 700 négyzetméternyi új irodaterületet béreltek, ez 5,9 százalékkal kevesebb, mint az előző évi. A kihasználatlansági ráta 1,1 százalékkal, 9,4-re csökkent. Az első osztályú irodák bérleti díja változatlan maradt: 22 euró/m2/hó. Matthias Hauff, a CBRE müncheni ügynökségének a vezetője így jellemezte a piacot: „Az első osztályú belvárosi irodák nagy keresletnek örvendenek, itt tartósan elérhető a 22 euró/m2/hó bérleti díj. A berlini irodapiacon jelenleg csekély állománybővülés tapasztalható, nagyobb projektek nem indultak az év első hat hónapjában. 2008-ra 450 000 négyzetméter irodabérleti forgalommal számolunk stabil bérleti díjak mellett.”