Nincs megállás: tovább nőttek a területi árkülönbségek a lakáspiacon
Itt állíthatja be, hogy a Google keresőben elsők között legyen a VilággazdaságMegjelent a Központi Statisztikai Hivatal friss kiadványa, az Ingatlanadattár, Magyarországi lakásárak, 2015–2023 összefoglalója hétfőn.
A látványos budapesti adatvizualizációval, utcákra lebontva kereshető eladási négyzetméterárak valós tranzakciós értékeket tükröznek 2023-ból, érdemes eladás és vásárlás előtt egyaránt tájékozódni a térképen, figyelembe véve, hogy korábbi információkat látunk, de a területi eltérések így is nyomon követhetők.
Kevésbé drágult az építkezés
Az előző évi, rekordmértékű, 21 százalékos emelkedést követően, 2023-ban a lakásépítési költségek növekedési üteme 14 százalékra lassult. A lassulás hátterében az építőanyagárak emelkedésének megtorpanása állt, a drágulás mértéke az előző évi 24 százalékról 12 százalékra csökkent. Ezzel szemben a munkaerőköltségek növekedési üteme az előző évi 16 százalékról csaknem 18 százalékra gyorsult – állapítja meg a KSH.
Egy átlagos lakás egy négyzetméterének megépítése 2023-ban az előző évi 531 ezerről 596 ezer forintra emelkedett.
- A kislakások fajlagos építési költsége az átlagnál magasabb volt, mintegy 614 ezer forint per négyzetméter,
- a leggazdaságosabban a 80–99 négyzetméteres lakásokat lehetett felépíteni, átlagosan 583 ezer forint per négyzetméter áron,
míg efölött a felhasznált magasabb minőségű anyagok és műszaki megoldások miatt ismét átlag fölé emelkedett a lakásépítés becsült fajlagos költsége.
Az eladott új lakások 44 százaléka Budapesten épült fel 2023-ban. A fővárosban értékesített új lakások átlagos alapterülete csak enyhén, az előző évi 56-ról 57 négyzetméterre emelkedett. Az újlakás-piac a fővároson belül is rendkívül koncentrált, a lakások több mint felét három kerületben, sorrendben a XIII., a IX. és a XI. kerületben adták el.
A XI. kerület négyzetméterárai már a múlt évben meghaladták az 1,5 millió forintot, de ennél is magasabbak voltak a kevesebb lakást értékesítő belső kerületek újlakás-árai. Ugyanakkor néhány külső kerületben még lehetett egymillió forintos fajlagos ár alatt lakást vásárolni.
A számottevő újlakás-piaccal rendelkező kerületek mindegyikében emelkedtek a négyzetméterárak. Közülük
kiugró mértékben, 40 százalék fölött drágultak az új építésű lakások a XIII. és a IV. kerületben,
őket követően a III., a IX., a XI. és a XXIII. kerületben is 20 százalékot meghaladóan emelkedtek az árak 2022-höz képest.
Árváltozások az unióban és itthon
Sokéves folyamatos emelkedés után
2023-ban megtorpant az EU-tagállamok lakáspiaciár-növekedése.
A 27 tagállam harmonizált módszertan szerint számított lakáspiaciár-indexe a 2015. évi bázis 148 százalékát tette ki, a lakásárak 0,3 százalékkal mérséklődtek az előző évihez képest.
Nominális értelemben továbbra is a magyar lakásárindex a legmagasabb, a fogyasztói árindexszel korrigált lakásár-növekedés tekintetében 2023-ban változás történt: Portugália indexe (169 százalék) meghaladta a magyart (165 százalék).
Tavaly –- figyelembe véve a még várhatóan beérkező adatokat – országosan éves szinten nagyjából 23 százalékkal visszaesett a lakáspiaci tranzakciók száma, a végleges adatok tekintetében kisebb emelkedésre lehet számítani.
A fővárosban és Nyugat-Dunántúlon volt átlagot meghaladó az eladások számának visszaesése, a dinamika országosan és éven belül is eltérő volt, 2024 első negyedévében már a községek lakáspiacán is mutatkozott a pozitív fordulat.
A főváros lakásárszínvonalának elszakadása 2015 óta felgyorsult az ország többi területét jellemzőtől. A 2020-as járvánnyal megállt Budapest távolodása, 2021-ben pedig már Pest régióban zajlott le a legnagyobb lakásár-emelkedés.
A budapesti agglomeráció felértékelődése azonban átmenetinek bizonyult, ugyanis
- Pest régió volt az egyetlen, ahol a nominális átlagár csökkent (4,5 százalékkal), miközben
- a többi régió viszonylag kiegyenlített (4–8 százalék közötti) áremelkedést ért el,
- Budapest árszintje ebben az évben is távolabb került az ország többi részére jellemzőtől.
A területi átrendeződéssel párhuzamosan 2023-ban gyorsabb ütemben emelkedett a többlakásos épületekben lévő lakások ára:
- a panellakások átlagosan 7,1,
- a nem panel társasházi lakások 6,3 százalékkal drágultak.
A családi házak árszintje országosan rendkívül eltérően alakult, miközben átlagosan 5,3 százalékkal emelkedett, ezen belül Budapesten és Pest régióban 6 százalék körüli árcsökkenés, a Dél-Dunántúlon stagnálás, a többi régióban 4-6 százalék körüli emelkedés volt.
A területi lakásárkülönbségek nőttek.
Különösen hangsúlyos volt a budapesti árak távolodása a többi vármegyéétől: míg 2011-ben Budapest árszintje 3,4-szerese volt a legolcsóbbnak számító Nógrád vármegyeinek, 2019-ben a különbség már 7-szeres volt, 2023-ra viszont 5,4-szeresre mérséklődött.
Tavaly év végére a hazai lakásállomány elérte a 4,6 milliót, a lakások közel egyharmada, pontosan a 32 százaléka Budapesten és Pest vármegyében található.
A lakások 10 százaléka egy-, 33 százaléka két-, 58 százaléka legalább háromszobás volt.
A nagyvárosokra jellemző lakásméretek kisebbek az átlagnál – írja a KSH kiadványa –, Budapesten a három- vagy többszobás lakások aránya 11 százalékponttal elmaradt az országos átlagtól.
2023 év végén száz lakásban 291 szoba volt, 36-tal több, mint az ezredfordulón, ennél is beszédesebb adat, hogy
a száz szobára jutó lakók száma 23 év alatt 107-ről 72-re csökkent.
Hány évnyi keresetből lehet lakást venni?
A 2015 után felgyorsult az áremelkedés, aminek hatására a lakások megfizethetősége is változott:
2021-ben már 6,8 év alatt megszerzett keresetből lehetett kifizetni egy használt lakás árát, 2022-ben ez nem változott, 2023-ban viszont a használt lakások éves nominális áremelkedése 5,1 százalékra lassult, a teljes munkaidőben alkalmazásban állók nettó átlagkeresete viszont 14 százalékkal emelkedett, ezáltal egy átlagos, piacra kerülő lakás már 6,4 évi keresetből megvásárolhatóvá vált. A megfizethetőség javulása az ország valamennyi régiójában kimutatható, de Pest régióban volt a leginkább érzékelhető, ahol a korábbi évek gyors áremelkedésének hatása teljesen eltűnt, és a megfizethetőség a 12 év fölötti értékről visszatért 10,3 évre. Ennek ellenére elsősorban Pest régióra és Budapestre jellemző, hogy a lakásárak elszakadtak a helyben elérhető keresetektől – írta a KSH.
