Ingatlanlízing: bővülhet a kör

Három százalék - a hazai lízingpiacból jelenleg ekkora szeletet hasít ki az ingatlanlízing, s mint a piaci szereplők fogalmaznak, a tranzakciók száma a külföldi vállalatok befektetési hajlandóságán múlik. Az elmúlt évben a lízing volumene 40,4-ről 28,4 milliárd forintra mérséklődött, s bár változatlanul kevesen foglalkoznak ezzel, a szakemberek szerint ez rövidesen változhat, mint ahogy a lízingbevevők köre is bővülhet.

Az ingatlanlízing elsősorban nem magánszemélyekre szabott finanszírozási forma, hiszen a lízingelhető ingatlanérték alsó határát 100 millió forint körül határozzák meg a piaci szereplők, ám az ügyletek többsége ennél nagyobb összegre, átlagban 300-400 millióra szól. Eddig többnyire nagyvállalatok, külföldi cégek választották ezt a hosszú távú finanszírozási alternatívát, ám mint az évek óta piacvezető HVB Lízing Rt. ügyvezető igazgatója, Magasházi Anikó rámutatott: az idén a hazai kis- és középvállalkozásokat is igyekeznek megcélozni. Ezzel a konstrukcióval olyan forrásbevonáshoz juthatnak a társaságok, ami a 10-15 éves futamidővel nagyobb lélegzetvételt jelent számukra, mint a bankhitel. Ennek érdekében a HVB Lízing standardizált struktúrát alakít ki gyorsított döntéshozatallal, amivel kezelhetővé válnak a 100 milliós összegű projektek is. A hazai vállalkozások, hasonlóan a lízingtársaság nemzetközi ügyfeleihez, kereskedelmi és logisztikai ingatlanok, illetve termelőüzemek finanszírozásához használhatják az ingatlanlízing-finanszírozást. A 2003-as év látványos nagy projektjei közül Magasházi Anikó a múlt év végén átadott budaörsi KIKA áruházat említette meg.

Az önkormányzatok, állami szervek - mint például az oktatási intézmények - ingatlanlízing-piacon való megjelenését is elképzelhetőnek tartja Ritter Zoltán, a Raiffeisen Ingatlan Rt. ingatlanlízingért felelős vezető projektmenedzsere. Ennek a rétegnek ugyanis számottevő paszszív ingatlanvagyona van, amivel részt tud venni a fejlesztésben. Így olyan beruházásokat is előre tud hozni, amit későbbre ütemezett be, vagy amihez nem áll rendelkezésre elegendő készpénze. Az elmúlt évben egy szállodaipari projekttel is bővült a kör: az Erste Bank ingatlanbefektetési üzletágának magyarországi leányvállalata, az Immorent Hungary Lízing Rt. 88 millió euró értékben öt szállodát megvásárolt az Accor csoporttól, amelyet továbbra is az Accor üzemeltet. A szállodák a bevételek visszaesésével szembesülhettek, ám a fellendülésben bízva, a lízinggel próbálnak pluszforrásokra szert tenni - magyarázza Kovács Sándor, az Immorent vezérigazgatója. A CIB Ingatlanlízing Rt. pedig nemrégiben nyerte el a Debreceni Egyetem Fogorvos-tudományi Intézet új épületének létrehozására kiírt nyílt tenderét, amely mintegy 1,2 milliárd forint öszszegű fejlesztésről szól.

S mit hoz az idei év az ingatlanlízing-piacon? Bár e tevékenységnél szinte hullámszerűen érkeznek a projektek, a piac szereplői szerint előbb-utóbb a nyugati átlaghoz kell közelíteni ennek a szegmensnek. Az EU-csatlakozás kapcsán további bővülést várnak a CIB Ingatlanlízing Rt.-nél is, véleményük szerint teret nyerhet a mérlegen kívüli finanszírozási forma.

Az uniós normákhoz való közeledés az illetékszabályok változását is maga után vonhatja, ami kedvezőbb helyzetet teremthet a konstrukció számára a jelzáloghitellel szemben is - véli Ritter Zoltán. A hatályos jogszabály szerint ugyanis a lízingcég a konstrukciótól függően a tulajdonszerzés időpontjában 2, illetve 10 százalékos illetéket köteles fizetni az aktuális érték alapján. A lízingbevevőnek a tulajdonjog megszerzését követően további illetékfizetési kötelezettsége keletkezik. Ezzel a visszlí-zing teljesen háttérbe szorult, mivel a forrásfelszabadítás e módja túlságosan költségessé vált. A lízingnél elérhető magasabb finanszírozási hányad és a hosszabb futamidő kompenzálja az illetékfizetési kötelezettség mértékét - fogalmazott a Raiffeisen Ingatlan Rt. szakembere -, s a zöldmezős beruházások is megoldást jelenthetnek. Ez esetben csak a telekárra kell megfizetni a 10 százalékos illetéket, míg a felépítmény már a lízingbeadó beruházásában valósul meg, s csak a futamidő végén kell az építendő részre szóló illetéket megfizeti.

Pénzügyi vagy operatív lízing? A hazai cégek az előbbit, azaz a tulajdonszerzést részesítik előnyben, míg a multinacionális, tőzsdén jegyzett vállalatok előszeretettel választják a bérleti konstrukciót, hiszen ez esetben nem a társaság könyveiben jelenik meg az ingatlan, ezzel a tőkearányos nyeresége kedvezőbb, ráadásul a teljes lízingdíjat elszámolhatja költségként. Illetőleg a kész ingatlanpiaci szegmensben a pénzügyi, a projekt jellegű ingatlanfinanszírozás esetén pedig az operatív lízing a meghatározó finanszírozási forma. Mindenesetre két egyforma ügylet nincs - magyarázza Magasházi Anikó.