Lakást önerő nélkül

A piaci környezet kedvez a lakáslízingnek: a lakáshitelezés terén a már ismert konstruk-cióknál érezhetően lassulás következett be, az új lakások egyre nehezebben adhatók el, s a lízing újdonságértéke is lényeges szempont. Ráadásul az első tapasztalatok is azt jelzik: igen komoly az érdeklődés. A tavaly novemberben piacra lépett OTP-SCD-hez mindeddig mintegy 2,2 milliárd forint értékű igény futott be, s az önerő nélküli finanszírozás vitte a pálmát. A lakóingatlanlízing-piacon ugyancsak közel három hónapja tevékenykedő Argenta Lízingnél pedig arról számoltak be, hogy a lízingfinanszírozás havi volumene elérte a tulajdonos Argenta Credit Rt. szabad felhasználású jelzáloghitel-kihelyezésének mintegy 20 százalékát.
A piaci szereplők köre bővül: múlt héten lépett színre a Biggeorge’s csoporthoz tartozó BG Lízing, e hónapban elindul a CIB Ingatlanlízing – amely az idén 5 milliárd forint nagyságrendű portfóliót kíván realizálni az új lakások piacán – s hasonlóképpen ebben a hónapban debütál lakálízing termékével a HVB Leasing is. A K&H Lízingcsoportnál úgy fogalmaztak, hogy 2006-ban elindítják a lakáslízingterméküket, az Erste Leasingnél pedig jelenleg dolgoznak a konstrukción. A lakáslízing jelentheti a kitörést a piaci szereplők számára Antall Pál, a Magyar Lízingszövetség elnöke szerint, ám kérdés, hogy mekkora volumenű is lesz ez a piaci szegmens, s hány társaságot tud eltartani. Aki 2006 első felében nem lép be erre a piacra, az elkésik – véli Dunavölgyi Mária, az OTP-SCD vezérigazgatója, utalva az ingatlanfejlesztői piac véges mivoltára. A társaság jelenlegi kínálatában több mint 30 fejlesztő található, ahol kizárólagos jogot kaptak az ingatlanok finanszírozására, a BG Lízing pedig mindeddig már több mint ötezer lakásra szerződött le fejlesztői partnerekkel.

A lakáslízing újabb ügyfélszegmens megtalálását segítheti elő, s már az idén kihathat a hazai lakásfinanszírozási piacra – véli Dunavölgyi Mária, az OTP-SCD Lízing vezérigazgatója. Az ingatlanfejlesztők számára is megoldást teremt ez a konstrukció, ám nem gondolja, hogy az esetleges kedvező hatásokat szem előtt tartva a fejlesztők saját maguk jelenjenek meg ezzel a termékkel a piacon. A lakáslízing azonban nem csupán a jelenleg eladatlan új lakások szegmensét lendítheti fel, hanem ott is éreztetheti hatását, hogy a beruházók nagyobb lakásokat építenek, hiszen a meglévő megtakarítás – az alacsonyabb önerő szükségessége miatt – egy nagyobb ingatlan megvásárlására lehet elegendő.

A lakáslízing legnagyobb vonzerejét a nullaszázalékos, illetve alacsony önerőben, a hitelelbírálás gyorsaságában és a hosszabb futamidőben látják a piaci szereplők, ehhez – néhol – a nem kötelező jövedelemigazolás is hozzáadódhat. A konstrukció előnyei között említi az Argenta Lízing azt is, hogy nyílt végű lízing esetén a lízingbe vevő vagyon-szerzésiilleték-fizetési kötelezettsége csak a futamidő végén keletkezik. A piaci szereplők THM-jei a várakozások szerint nagy eltéréseket nem mutatnak – 7–8 százalék között alakulhat a mértékük –, éppen ezért az ügyfelek számára döntő szempont lehet a választásnál az önerő mértéke, az értékesítési csatorna, illetve az elbírálás gyorsasága – véli Dunavölgyi Mária.
A nullaszázalékos önerő mindegyik piaci szereplő kínálatában szerepel, ám némi eltérés tapasztalható. Az OTP-SCD-nél egyedül az a feltétel, hogy új építésű ingatlant szemeljen ki magának az ügyfél, ám az már mindegy, hogy fővárosi vagy vidéki lakásról van szó. Az utóbbira már van is példa, ám a portfólió közel 90 százaléka fővárosi lakás. A BG Magyarország Lízingnél a nulla önerőt csak abban az esetben igényelheti az ügyfél, ha új építésű budapesti lakásról van szó, s a jövedelemalapú adósminősítést választja. (Vidéki lakás esetében – azonos feltételek teljesülése esetén – legalább 20 százalékos önerőt köt ki a cég.) A CIB Ingatlanlízing kizárólag a magas bonitású ügyfelek számára teszi lehetővé a nullaszázalékos önerővel történő finanszírozást. Egyéb esetekben a társaság – amely egyébként csak új lakások finanszírozásával kíván megjelenni a piacon – minimum 10 százalékos önerőt követel meg, ám a finanszírozási arány végleges mértéke a hitelbírálattól függ. Hasonló stratégiát fogalmazott meg a HVB Leasing is: a nulla önerőt kizárólag a kiemelkedő bonitású ügyfeleknek, új lakás vétele esetében nyújtja – mutatott rá Magasházi Anikó, a lízingcég ügyvezető igazgatója.

Csalóka ugyanakkor az a várakozás, miszerint a nullaszázalékos önerő azt jelenti, hogy az ügyfélnek nem kell a zsebébe nyúlnia – hívják fel a figyelmet a piaci szereplők. Az értékbecslés és a bírálati díj mellett a szerződéskötési díjjal, a folyósítási jutalékkal, az ügyintézéssel járó költségekkel (közjegyzői díj, földhivatali eljárások) is számolnia kell, ez százezer forintos nagyságrendet jelenthet. A BG Lízing egyébként a három hónapos bevezetési időszakban beadott lízingkérelem esetén nem számol fel értékbecslési díjat.
Az Argenta Lízing tervei között nem szerepel nullaszázalékos önerős konstrukció bevezetése – mondták kérdésünkre a társaságnál, s mint megjegyezték: az önerő nélküli konstrukciók esetében a lízingcég valójában a lakás bruttó vételárának 80 százalékát sem finanszírozza, hiszen a lízingbe adó az új lakás áfáját visszaigényelheti.
Használt lakás lízingjénél 20–30 százalék között mozog a minimális önerő mértéke a piaci szereplők kínálatában, míg jövedelemigazolás nélkül egyedül a BG Lízing és az Argenta Lízing kínál lakáslízinget. A többi cégnél a lakáslízing-igénylés fő feltételei közé a megfelelő adósminősítés (jövedelemigazolás, vagyoni helyzet), a vásárolandó lakóingatlan elfogadhatósága tartozik.
Mi történik, ha nem fizet az ügyfél? Az OTP-SCD-nél az első háromhavi törlesztőrészlet az óvadék szerepét tölti be, tehát egy pénzügyi megroppanás esetén az átmeneti időszakot „kihúzhatja” ezzel az ügyfél. A BG Lízing szintén háromhavi óvadékot kér el, és az ügyfélnek lehetősége van arra (a hitelhez hasonlóan), hogy saját maga keressen vevőt a lakásra. Ám a piaci szereplők egybehangzó állítása alapján az ügyfél hozzáállásán múlik, hogy nemfizetés esetén mi történik: hajlandó-e kisebb lakásba költözni, netalán hajlik a hitel átütemezésére. A lízingbe vevő esetleges halála esetén az örökösök is folytathatják a havi lízingdíjak fizetését – mondták kérdésünkre a piaci szereplők –, bár ehhez hitelminősítésen is át kell esniük.