Lélegzetvételhez jutottak az ingatlanalapok

Lemorzsolódás. Az elmúlt év utolsó hónapjai már sejteni engedték, hogy 2007 nem az ingatlanalapok esztendeje lesz. A hozamok lemorzsolódása kisebb vagyonelvándorláshoz vezetett, ez a tendencia az idén is folytatódott. Igaz, az összkép annyiban felemásnak tekinthető, hogy míg egyes alapok a nettó eszközérték 10-15 százalékát veszítették el az idén, addig volt olyan konstrukció, ahol stagnált a vagyon. A banki kamatakciókat látván a hozamérzékeny ügyfelek körében kegyvesztetté váltak az ingatlanalapok – összegezte a piaci helyzetet Váradi Zoltán, a Raiffeisen Alapkezelő befektetési igazgatója. Jóllehet – mint mondja – a konstrukciók elmúlt 6-12 hónapban produkált 8 százalék körüli hozama nem tekinthető rossznak, mint ahogy az elmúlt három hónap 7,5-9 százalékos teljesítménye sem.

Az első negyedévnek legalább annyi előnye volt, hogy nőtt az ingatlanhányad – mutatott rá Váradi Zoltán. A Raiffeisen Ingatlanalap vagyona mintegy 18 milliárd forinttal csökkent, ennek következtében az ingatlanhányad – az átértékelésekkel és néhány ingatlantranzakcióval együtt – a tavaly év végi 37,5-ről 44,5 százalékra nőtt, s ez véleménye szerint a hozamokban is éreztetheti majd a hatását. Az OTP Ingatlanalap is 40 százalék felett van az ingatlanfeltöltöttséget illetően, ám mint Tóth Balázs, az alapkezelő vezérigazgatója fogalmazott: a hányad további növelése már nem megy könnyen. Egyrészt viszonylag kevés a vonzó hazai projekt, ez a külföldi befektetés irányába mozdíthatja el őket, másfelől a portfólión belül a fejlesztések arányának növelésére kényszerülnek. Ez utóbbi a tervek szerint a teljes portfólión belül nem érné el a tíz százalékot. Az Európa Ingatlanalapnál mintegy 55 százalékra rúg az ingatlanhányad – mondta érdeklődésünkre Buda Sándor, az Európa Alapkezelő igazgatója, s mint hozzátette: ez három-négy hónapon belül 60 százalék fölé nőhet. Az alap a közeljövőben továbbra is a fejlesztésre helyezi a hangsúlyt, a várható tranzakciók közé tartozik Kelet-Magyarországon egy logisztikai bázis vétele, egy pasaréti lakásfejlesztés, illetve egy belbudai iroda-szálloda komplexum fejlesztése. Az Erste Ingatlanalapnál 35 százalék jelenleg az ingatlanhányad, ez az elképzelések szerint az év végére 50 százalékra nőne – mondta Pázmány Balázs, az Erste Alapkezelő portfóliómenedzsere. Az ingatlanhányadot egy nagyobb tranzakció dobná meg: a főváros III. kerületében egy 35 000 négyzetméteres, A kategóriájú irodaház építésébe kezdtek, emellett vidéken kereskedelmi központok vásárlása van folyamatban. A külföldi ingatlanvételen nem gondolkodnak, mint ahogy a nemzetközi ingatlanalapok vételén sem – mondta érdeklődésünkre.

A második fél évben visszatérhet a bizalom az ingatlanalapokba – vélik a szakemberek. A kamatcsökkentések nyomán vonzóvá válhat a konstrukciók 7-9 százalékos, viszonylag stabilnak tekinthető teljesítménye. Hosszú távon kicsi a valószínűsége annak, hogy az akciók nyomán betétekbe vándorolt pénz ott is marad – véli Tóth Balázs –, főként, hogy a harmadik negyedévben várhatóan bekövetkező kamatcsökkentések a betéti piacra is kihatnak. Ennek következtében újra erőre kaphatnak az ingatlanalapok – folytatta –, hiszen akkor már szignifikánsabbá válnak a hozamkülönbségek a kötvényalapokkal szemben. A mostani irreálisan magas kamatszintek mérséklődését várja Buda Sándor is, hiszen az alapkamat csökkentésével párhuzamosan az ingatlanalapok versenyképessége is javul. Egy 6 százalékos alapkamat mellett – ami egyes várakozások szerint 2008-ban megvalósulhat – már komoly összeg áramolhat az ingatlanalapokba – véli az Európa Alapkezelő igazgatója –, erre jó példa a két évvel ezelőtti kamatkörnyezet is, amikor szinte özönlött a konstrukciókba a pénz. FB