Nyomás alatt a hazai ingatlanpiac, stabilizálódás 2-3 negyedév múlva várható

A 2008 októberében elmélyült pénzügyi és gazdasági válság hatásait vizsgálta a magyarországi MAG és NAP ingatlanalapokat kezelő Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt. a befektetési célú ingatlanok piaca esetében.

Az elmúlt években Magyarországon a jövedelemtermelő (irodai, kereskedelmi) ingatlanok körében keresleti piac alakult ki. A kereslet meghatározó jellemzőit a reálértéket őrző, stabilizálódott bérleti díjak és a fejlett piacok szintjéhez fokozatosan közelítő, azaz csökkenő hozamszintek adták. E tényezők együttesen az ilyen típusú ingatanok fokozatos és folyamatos felértékelődéséhez vezettek. A magyar piac meghatározó szereplői hosszútávra tervező, külföldi magyar alapok, intézményi befektetők, jellemzően ingatlanalapok voltak, amelyek az ígért versenyképes hozamok fejében jelentős tőkebeáramlást könyveltek el.

Az ingatlanalapok felfutása a 2008 év eleji nettó 600 milliárd forint vagyonra nem is annyira a rövidtávú hozamokkal is versenyképes eredményeken, hanem a pozitív kilátásokon alapult. Az egyes elemzők által már 2004-ben megjósolt, majd 2007 nyarán elkezdődő, de Európát valójában 2008-ra elérő jelzálogpiaci, hitelezési majd általános pénzügyi válság a magyarországi kereskedelmi ingatlanszektorban is érezteti hatását. A korábban keresleti piac kiegyenlítetté, majd fokozatosan kínálativá vált. A 2008 július eleji, még optimista várakozásokat hónapok alatt lehűtötte, majd ellentétes előjelűvé változtatta a pénzügyi krízis. (A Macrogamma július közepén még jelentős prémiummal tudott értékesíteni.)

Azóta a csekély számú hazai tranzakció volumenében meghatározóan az irodapiacról került ki. A bérleti díjak mértéke nem változott jelentősen, de a várakozások szerint emelkedésre nem lehet számítani; ugyanakkor a kockázatosabb befektetési környezet, és a tőkeáttételes vételek megdráguló forrásköltsége a jövedelmezőség romlásához, egyúttal a hozamszintek 1-1,5 bázispontos emelkedéséhez vezetett.

A magyarországi helyzet kiélezettségét a forint védelmében jelentősen megemelt jegybanki alapkamat, illetve az azzal egyidejűleg megemelkedett betéti kamatok, s a szintén októberben bevezetett, kizárólag bankbetétekre vonatkozó állami garanciavállalás jelentik, amelyekkel – rövid távon – a hosszú távú befektetési alternatívának számító nyíltvégű ingatlanalapok természetesen nem képesek felvenni a versenyt. A források szűkülésével az eddig rendkívül aktív alapok sem keresik az újabb befektetési lehetőségeket, amivel egyidejűleg az eddig egyértelműen keresletiből kínálativá vált piacon nehezebbé vált az értékesítés, így a növekvő hozamszintek mellett a jövedelemtermelő ingatlanok aktuális forgalmi értéke törvényszerűen csökken anélkül, hogy fundamentumai változnának.

A Macrogamma álláspontja az, hogy az ingatlanalap-piac stabilizálódása az általános gazdasági környezet javulásával, a befektetői bizalom fokozatos erősödésével együtt két-három negyedév múlva elkezdődhet. Jelentősebb enyhülést az alapkamat fokozatos és tartós csökkenése, és a megújuló befektetői bizalom hozhat. Ebből kifolyólag az ingatlanalapba történő befektetések hozama az elvárható, éveken túlmutató időtávon versenyképes lesz. Az irodapiac prémium kategóriás elemei jellemzően hosszú távú, 5-15 évre szóló, illetve meghosszabbítható, euróban meghatározott, az eurózóna inflációjával indexált bérleti szerződésekkel kiadott ingatlanok. A hosszú távú szerződések miatt a bérleti díjak évekre előre rögzítettek, így esetükben változással nem kell számolni.

Az adott piaci helyzetben azonban a forint sérülékennyé vált, a különféle devizákhoz, így az euróhoz mért árfolyama hektikus. A megnövekedett árfolyamkockázat az euró bevételeket realizáló kereskedelmi ingatlanpiacon tovább fokozza a bizonytalanságot, hiszen nem tervezhető biztosan, hogy az adott euró bevétel hosszabb távon milyen forint bevételt jelent. A kiszámíthatóság érdekében az ingatlantulajdonosok határidős ügyleteket köthetnek, ezek azonban a költségek növekedéséhez vezetnek.

A szegmensre jellemző a jelentős tőkeáttétel, azaz a vételekhez felhasznált jelentős banki finanszírozási arány. A hitelpiaci válság miatt a korábban népszerű devizahitelek rövidtávon gyakorlatilag megszűntek, illetve jelentősen megdrágultak, így a forint alapú finanszírozás meghatározóvá válhat. Ez a jelenlegi magas alapkamat mellett jelentősen megdrágítja a vevők költségeit, gyengíti azok vételi pozícióját, így végső soron az ingatlanárak csökkenéséhez vezet. A hitelek folyósítási költsége a prime (legjobb minőségű) ingatlanok esetében 50-75 bázisponttal emelkedett, így a legtöbb bank most átlagosan 140-160 bázispontot számít fel a teljes hitelösszegre vetítve.

A kereslet visszaesése az ingatlanpiaci befektetések kockázatának növekedését, egyúttal magasabb hozamelvárást von maga után, együtt a piaci szereplők számának esetleges csökkenésével, a szűkülő források, továbbá a finanszírozási feltételek együttes romlásával. A hozamszintek emelkedésnek mértéke – a csekély számú tranzakció miatt – nehezen határozható meg, az elemzői konszenzus 1-1,5 százalék körüli.