BUX 51,453.71
-0.95%
BUMIX 4,324.31
-0.57%
CETOP20 2,344.48
-0.66%
OTP 17,500
-2.21%
KPACK 16,800
0.00%
0.00%
0.00%
+0.27%
+0.22%
ZWACK 16,500
+0.61%
0.00%
ANY 1,580
-1.56%
RABA 1,510
0.00%
0.00%
-0.59%
0.00%
-1.37%
-0.60%
-3.11%
-0.68%
-1.34%
-0.52%
OTT1 149.2
0.00%
-0.83%
MOL 2,460
+0.57%
+0.71%
ALTEO 1,370
-1.79%
0.00%
-0.43%
EHEP 1,945
0.00%
0.00%
-0.30%
MKB 1,972
0.00%
0.00%
-2.87%
-0.47%
0.00%
0.00%
SunDell 37,200
-0.53%
0.00%
+0.46%
+3.66%
+1.14%
+0.16%
-2.86%
Forrás
RND Solutions
Pénz és Tőkepiac

Felárazódás jeleit mutatja a befektetési piac

Megindult a felárazódás, úgymond lábon el lehet adni a telített irodaházakat, a kiskereskedelmi és a városi logisztikai ingatlanokat a befektetési alapoknak.

Megindult a felárazódás, úgymond lábon el lehet adni a telített irodaházakat, a kiskereskedelmi és a városi logisztikai ingatlanokat a befektetési alapoknak. A magyar piacon mostanra gyakorlatilag elfogyott a jó termék, de legalábbis közel sincs már annyi, amennyi elegendő lenne, ezért helyenként komoly árharcba bocsátkoznak egymással a vevők – tájékoztatta a Világgazdaságot Rábai György, a BDO Magyarország Hotel és Ingatlan Szolgáltató Kft. ügyvezetője. Nemrég például egy hotelnek alkalmas belvárosi századfordulós épület az irányárhoz képest 35 százalékkal többért cserélt gazdát.

Forrás: MW | Fotós: Vémi Zoltán

Az új fejlesztés további kockázata, hogy a kivitelezőhiány és a megdrágult építési költségek hatására a projekt befagy, mert a megvalósítási költségek olyan mértékben emelkedtek meg, ami felemésztheti a potenciális profitot – mondta a befektetési tanácsadó cég vezetője. Jó minőségű, bérlőkkel megtöltött, eladó irodaházakra nemritkán már öt-hat vagy még több befektető áll sorban, magyar és külföldi egyaránt. Utóbbiak egyre többen és a magyarokat leköröző kondíciókkal pályáznak eladósorba került ingatlanokra. A legnagyobb forgalom továbbra is az irodapiacon tapasztalható, de a befektetők keresik a kiskereskedelmi és egyes logisztikai ingatlantípusokat is.

A csökkenő hozamszinttel párhuzamosan dráguló ingatlanok élénk vevői optimizmust jeleznek – véli a szakember, aki szerint a befektetési ingatlanpiac tipikusan a felára­zódás jeleit mutatja. Az irodapiacon például az év eleji 6,75 százalékról egyes tranzakciók esetén előbb 6,5, mostanra meg már 6,25 százalékra csökkentek a hozamok. A jelenlegi árazás elsősorban befektetési éhséggel jellemezhető, és nem a korábbi tranzakciók áraiból kikövetkeztethető megalapozottsággal.

Temérdek pénz ömlik a piacra, miután egyes befektetési alapok hozamai kínálják a legjobb intézményesített hasznot, állampapírokat és bankbetéteket meghaladóan. A folyamatban lévő irodaház-fejlesztések távlati életképessége függ attól, hogy a bérlői oldal új belépői képesek-e feltölteni a létrejövő területeket, vagy a gyengébb minőségű épületekből az újakba költöznek a bérlők, azáltal, hogy nő a cégek irodabérletre elkölthető tőkéje. Ezen folyamatok egyes régebbi épületek leárazódását is eredményezhetik.

A keresleti piac most olyan, mint olajfolt a tengeren: valójában vékony, de szétterül, és mindenhonnan csak az látszik. Ez most annyit tesz, hogy kereslet csak a jó és jól pozicionált ingatlanokra meg a prémiumtermékekre van. Kiemelkedően keresettek, ezért felárazódtak a jól kiadott, modern, négyzetméterenkénti 14-16 eurós bérletidíj-szinten üzemeltethető irodaházak. Amiről alig esik szó, az a nem kevés eladhatatlan ingatlan, amelyekre továbbra sincs vevő.

Számottevő kockázati tényező a tervezett, sőt a kivitelezés alatt álló projektek egy részénél is a kivitelező cégeket sújtó szakemberhiány, ami miatt félbemaradt és csúszó határidős építkezésekre egyaránt van már példa. Akár kedvező jelnek is tekinthető, hogy helyenként már az osztrákokéval vetekedő volumenű jövedelemre tehetnek szert a szakemberek, villanyszerelők például 400-500 ezer forintos fizetésért is dolgoznak itthon. A növekvő munkabérek, egyéb költségek és elhúzódó fejlesztési időtartam visszaüthet a kivitelezési költségekben és a majdani bérleti díjakban, no meg a hozamszintekben – prognosztizálja Rábai György az összetett folyamatok eredőjét.

A befektetési piac legösszetettebb szegmense a hotelpiac, ahol a megtérülés elsősorban nem egy bérleti szerződés jövedelme alapján mérhető, hanem az élőmunka-igényes, nagyon rugalmas szemléletet igénylő üzemeltetéstől. A jelenlegi derűlátó szállodapiac ellenére emiatt viszonylag kevés a tranzakció, és azok minden esetben az adott szálloda sajátos és egyedi jellemzői alapján árazódnak be.

Kapcsolódó cikkek