Felvásárlási célpont lehet a cég

Tartásról vételre javította a Graphisoft Parkra kiadott ajánlását a tőzsde Prémium kategóriájában jegyzett céget követő cseh Wood & Company, és a cég részvényeinek 12 havi célárát 3734 forintról 4336 forintra emelte, amely 20 százalékkal múlja felül a részvény kurzusát. A Wood a célárat a DCF-modell (diszkontált cash flow) és a mutatószámos értékelés alapján határozta meg, a két elemzési módszerrel kapott célárakat 50-50 százalékos súllyal figyelembe véve. Az elemzés abból indul ki, hogy a Graphisoft Parkban az átlagos bérleti díj idén négyzetméterenként havi 15 euró, ezért a cég a bérbeadásból 14 millió eurós árbevételre tesz szert a pénzügyi évben. A társaság működési cash flow-ja (FFO) az előző évhez mérten 13 százalékkal 11 millió euróra nő, ami főként a park déli részén 2018-ban befejezett fejlesztések teljes körű hasznosulásának eredménye.

A részvény jelenlegi 3600 forint körüli árfolyama több mint 40 százalékkal marad el az egy részvényre jutó könyv szerinti értéktől, ez a legalacsonyabb értékeltség a Wood által követett cégek között. A részvény árazása emiatt messze a fair értéke alatt alakul, és ezért a Graphisoft a részvényei bekerülési értékéhez képest nagyon magas FFO-hozamot produkál. A színvonalas irodák egyedülálló portfóliójával rendelkező ingatlanüzemeltető akár valamely szakmai vagy pénzügyi befektető felvásárlási célpontjává is válhat – állapítja meg a Wood. Az FFO nagyobb hányadát kifizető, nagyvonalúbb osztalékpolitika a kisbefektetők és az intézményi részvénybefektetők figyelmét is felkelthetné. Az elemző nem árazta be a már meglévő területeken kivitelezhető ingatlanfejlesztéseket, ezek – megvalósulásuk esetén – az elemzésben jelzettnél magasabb megtérüléshez járulhatnak hozzá. A cég értékeltségét növelheti az egy négyzetméterre eső havi bérleti díj 16 euró fölé emelése is.

Ugyanakkor a Wood elemzői megállapítják, hogy a bérelhető irodák iránti folyamatosan erős kereslet és a bérleti díjak általános növekedése a budapesti ingatlanpiacon csökkentheti a Graphisoft bérleti díjainak a szélesebb piacon elérhető bérletidíj-színvonalhoz viszonyított prémiumát. A Graphisoft üzleti modelljében az elemző emellett kockázatként azonosította az ingatlanpark elhelyezkedését, mivel számos minőségi iroda épül a városközpontban és a centrum közelében, ezért főleg az autóval még nem rendelkező fiatalok szemében veszítenek vonzerejükből a nehezebben megközelíthető területek. A növekvő irodakínálat egy esetleges gazdasági lassulással párosulva másrészt nyomás alá helyezheti a bérleti díjakat is, bár ezt rövid távon nem tartják valószínűnek. További kockázat lehet a jegybank esetleges kamatemelése, egy árvíz, a forint volatilis árfolyammozgása az euróhoz képest és a Graphisoft északi fejlesztési területeinek a vártnál lassabb szennyeződésmentesítése.