A jelzálogpiac még mindig húzó üzletág

z Az elmúlt évben kiemelkedő teljesítményt nyújtott az egész bankszektor, de azon belül is talán az FHB-nak sikerült legjobban 2003. Annak ellenére, hogy az idei év korántsem ígérkezik a tavalyihoz hasonlóan gyümölcsözőnek, és a kiinduló bázis is meglehetősen magas, a múlt heti közgyűlésen igen ambiciózus tervvel álltak elő. Mire alapozzák ezt a várakozást?

A bátorság az ambiciózus tervek elkészítésekor onnan eredt, hogy - bár a fő terméket tekintve egy termékcsoportosok vagyunk - a jelzálog-hitelezésben még mindig akadnak bőven lehetőségek, vagyis a jelzáloghitel/GDP arány még mindig nagyon alacsony Magyarországon. Arról persze megoszlanak a vélemények, hogy milyen ütemben dolgozzuk le a fejlettebb országokhoz képest meglévő lemaradást, ám az kétségtelen, a jelzálogpiac még mindig húzó üzletágnak számít. Ebből a fejlődő piacból pedig - úgy gondolom - ki tudjuk vágni a nekünk megfelelő, 30-40 százalékos részesedést jelentő szeletet, hiszen jelentős innovációt hajtottunk végre ahhoz, hogy megfeleljünk az állandóan változó körülményeknek.



z A lakáshitelpiacot az utóbbi hónapokban a deviza alapú hitelek dömpingszerű megjelenése jellemezte. Személy szerint én úgy gondoltam, hogy az FHB az utolsók egyike, aki ilyen típusú konstrukcióval áll elő a piacon. Ehhez képest bejelentették, hogy a termék már kidolgozás alatt áll. A versenytársakéhoz hasonló paraméterű konstrukciót kínálnak majd, avagy némi újdonságra azért lehet készülni?

Az ERM II árfolyamrendszerhez való csatlakozásunk időpontjáig felépül a devizában strukturált finanszírozás Magyarországon is, de hogy az átállás mennyire lesz óvatos vagy gyors, arról már megoszlanak a vélemények. Az a véleményünk - amit több ország példája is alátámaszt -, hogy ha irreális eltérés mutatkozik a jövedelmek és a felvállalt hitelkötelezettségek devizanemében, akkor jelentős kockázatok merülhetnek fel. Ettől a kockázattól pedig meg kell óvnunk magunkat és ügyfeleinket egyaránt, így azt mondjuk: azoknak az ügyfeleknek kínáljuk a deviza alapú hitel lehetőségét, akiknek erősebb a kockázatviselő képessége. Ugyanakkor - amennyire lehet - meg kell őriznünk devizahitel-konstrukcióinkban is a kiszámíthatóságot, az árfolyam- és kamatingadozás elleni biztosítottságot. A kockázatokat annak árán is igyekezzük minimalizálni, hogy ez az árazáson meglátszik majd. Ami a piacra lépés időzítését illeti: az elmúlt időszakban - a forintárfolyam hektikus mozgása miatt - a forrásaink 70-80 százalékát külföldi kibocsátásokból nyertük. Így a legegyszerűbb nekünk is az lett volna, hogy már novembertől átmegyünk deviza alapú finanszírozásra, és nem kell kezelnünk azt az árfolyamkockázatot, ami a bank számára a devizaforrások miatt adódik.



z A kockázatkerülő politika - gondolom - az ügyfelek szempontjából is érezhető lesz, vagyis a devizahiteleknél jobban vizsgálják majd a leendő adósok jövedelmének tűrőképességét.

Így van. Minden olyan információt be kell gyűjtenünk az ügyfelekről, amely segítségével az együttes kockázati kitettségünket - az üzleti realitás határán belül - mérsékelni tudjuk.



z A devizahitel előretörése mögött nem húzódhat meg egyik okként az, hogy az utóbbi időszakban sűrűn változott a lakástámogatási rendszer? Konkrétan: nem tartanak attól, hogy újabb szigorítás következik?

Hogy mit tesz a pénzügyi kormányzat, arra nekünk sem ráhatásunk, sem jövőbe látó képességünk nincs. Mi csak azt látjuk, hogy valamennyi európai kormányzat támogatja valamilyen módon a lakáshoz jutási célt, a leggyakoribb - a kamattámogatás mellett - az adó oldali támogatás. Azt gondolom, ha nem akarunk lemaradni e tekintetben sem, a költségvetésnek valamilyen módon támogatnia kell a lakáshoz jutást Magyarországon is. Az adóágon történő támogatásra a magyar adórendszer alkalmatlan, így a kamattámogatás eszköze lehet működőképes. A decemberi rendeletmódosítás messze elérte célját, hiszen a hitelfelvételi kedv - és azzal együtt a várható költségvetési kiadások szintje - jelentősen visszaesett. Véleményem szerint vannak olyan szegmensek, ahol finomítani lehetne a lakástámogatási rendeleten. Azzal, hogy ötmillió forintban maximalizálták a használt lakásra felvehető hitel összegét, bezáródott az a kapu, amelynek révén a pályakezdő fiatal kevés saját erővel, esetleg anélkül - a szülő ingatlanát bevonva fedezetként - kisebb értékű használt lakáshoz juthatott. Ahhoz, hogy ez a lehetőség ismét nyitott legyen, hét-nyolc millió forintban kellene maximalizálni a használt lakásra felvehető hitel összegét. Érdekes az is, hogy a felújítás-korszerűsítés hitelcél Magyarországon még mindig a négy-öt százalékos arányon belül marad, holott Nyugat-Európában 45-50 százalék körül mozog. A lakásállomány minőségének javításához nagyban hozzájárulna, ha a felújításnak elkönyvelhető kört tovább bővítenék a belső felújítással is.



z Eltekintve a támogatási rendszer lehetséges módosításaitól, újabb konstrukciók kidolgozására készülnek-e?

- Azt gondolom, hogy a Tandem hitelünk mindenképpen innovatív megoldást jelentett: azt mondtuk, hogy hiába szűkült le a támogatott hitelhányad, igenis ki lehet dolgozni egy olyan összetételű megoldást, amely kiküszöböli a nagyságrendi problémákat. Emellett kidolgozás alatt áll egy olyan kombináció, amely minden előnyét - és kedvezményét - egyesíti a biztosítási, lakás-takarékpénztári, illetve lakáshitelterméknek.



z A tőzsdei bevezetés óta csaknem a jegyzési ár dupláját éri az FHB-részvény, így nem csoda, hogy a közgyűlésen elégedett kisrészvényesi hozzászólásokat hallhattunk. Elemzők viszont arra figyelmeztetnek, hogy túlértékelt a papír.

Az elemzői véleményekkel nem tudok vitatkozni: ugyanakkor tagadhatatlan, hogy kevés olyan tőzsdei cég van, amely hozzánk hasonló biztonsággal megjósolhatná az elkövetkezendő egy-két év jövedelmezőségi helyzetét. Figyelembe kell venni azt is, hogy minősített papírról beszélünk, ami szintén nem gyakori a magyar piacon. Átlátható, tiszta, a kockázatoktól nagymértékben mentesített cégről van szó, amelynek értékét az elmúlt időszakban végrehajtott innovációs lépések is emelik. Azt gondolom, hogy az elemzők árjóslásainak - a legutóbbi célárfolyam, ha jól emlékszem, 8500 forint volt - bemenő adatai helyesek voltak: az persze, hogy ezekből kiindulva milyen képleteket használnak, és milyen diszkontokkal számolnak, már más kérdés.



z Elemzői részről gyakori kifogás az FHB-val szemben, hogy "egy lábon álló" hitelintézet.

Érdekes az egy lábon állás definíciója, hiszen a jelzálog-hitelezés egyrészt több termékcsoportot foglal magában, másrészt igen differenciált értékesítési felületet jelent a mi esetünkben, a saját, ügynöki, konzorciális, refinanszírozási megoldással. Ebből a szempontból tehát mi tudjuk a legszélesebb spektrumban megszólítani az ügyfeleket: azt persze nem állíthatom, hogy egyforma hatékonysággal, hiszen akadnak gyengébben teljesítő területek. Ám abban a pillanatban, mikor új termék robban be a piacra - példának okáért mondjuk a földjelzáloghitel megjelenik - már ott áll a kész struktúra, és ez az arány eltolódhat.



z A portfólió minősége eddig igen jól alakult, tavaly a problémamentes hitelek aránya 99 százalék fölött maradt. Ugyanakkor érezhető tendencia a piacon, hogy sok ügyfél erejének maximumáig, többfelé is eladósodik. Kalkulálnak-e azzal, hogy nagyobb figyelmet kell fordítaniuk a problémás hitelekre?

Mindig azt mondjuk, hogy a hitelportfólió minősége a hitelélet előrehaladtával is ingadozhat, tehát az évek során változhat a kockázati kitettség. A refinanszírozott kölcsönöknél természetesen a kockázat a társbankoknál csapódik le, amelynek arányában osztozunk is a marzsokon. A saját és ügynöki résznél kialakítottunk egy nagyon zárt rendszert, ahol az ügyfélmonitoring - feszes határnapokhoz kötötten - automatikus eljárásokat indít meg: mi az eljárás, ha öt napot késik, mi, ha tizenötöt és így tovább. Tekintettel arra, hogy a hitel-érték arány Magyarországon még igen kedvező, a kritikus helyzetekben is tőkevesztés nélkül jöhet ki a hitelintézet az üzletből. A bajba jutott ügyfél az ingatlant eladja, és a különbséget még meg tudja magának menteni, tehát nem várja meg a banki szankcionálás utolsó stádiumait. Nagyon lényeges az, hogy a megelőzés időben történjen: ha ugyanis az ügyfél későn eszmél, és a bank sem figyelmezteti, könynyen előfordulhat, hogy a késedelmi pótlék felemészti a saját erejét is, és kisebb lakásba menekülni sem marad ideje.



z Középtávon milyennek látja az FHB-t, és a magyar jelzáloghitel-piacot: kell-e új belépőkre számítani, netán koncentráció várható?

Amíg a piac növekedési üteme a most látottak nagyságrendjével megegyező, addig nincs szükség irreális kondíciókat eredményező versenyre, marad tere a tisztességes üzleti piacszerzésnek. Az uniós belépést követően sem számolok azzal, hogy érdemi külföldi konkurencia jelenik meg: a jelzálog-hitelezésben nem gyakori, hogy határokon átnyúlóan próbálnának idegen viszonyok között érvényesülni a hitelintézetek. A piac természetesen tovább finomodik, hiszen az elmúlt években azt a hátrányt próbáltuk behozni, ami a kilencvenes évek végén a klasszikus kereskedelmi bankokkal szemben még fennállt. Mára túljutottunk az üzletág építésének hőskorán, ebben nagyban segített, hogy az Európai Jelzálogszövetség öt munkabizottságában az elmúlt évben társult tagként, ez évtől teljes jogú tagként tudtunk dolgozni.