Egyre többen "jelzálogosítanak"

Magyarországon három jelzáloghitel-intézet létezik: az OTP, az FHB és a HVB Jelzálogbank. Ennek a háromnak a jelzáloglevél-állománya a lakáshitelezés felfutásával párhuzamosan dinamikusan növekedett - áll a Magyar Nemzeti Bank szakértői által készített tanulmányban, amely a jelzáloglevél-piaccal foglalkozik. Szinte elhanyagolható, mindösszesen 780 millió forintra rúgott 1998 végén a jelzáloglevél-állomány (ez teljes egészében az FHB-hez kötődött), és nem sokat változott a helyzet két év alatt sem, hiszen 1999 decemberében 2,82 milliárd, míg az ezredforduló végére közel 10 milliárd forintra emelkedett ez az összeg. Lényegében négy évvel ezelőtt indult el a jelzáloglevél-állomány felfutása, és akkor már a HVB Jelzálogbank, rá egy évre pedig az OTP leányvállalata is bekapcsolódott a jelzáloglevelek kibocsátásába. Az állomány a választások évében megközelítette a 290 milliárd forintot, a 2005. június végi adatok alapján pedig meghaladta az 1260 milliárdot is. Érdekesség, hogy állandósulni látszik a három szereplő részesedése a piaci tortából. Az OTP Jelzálogbank háromötödnél valamivel nagyobb részt birtokol, az FHB harminc, míg a HVB Jelzálogbank öt százalék körüli arányt képvisel.

Az is megfigyelhető ugyanakkor, hogy az elmúlt egy évben a bővülés növekedési üteme lelassult - hívja fel a figyelmet a jegybanki elemzés. Ennek oka, hogy a megemelkedett forintkamatok miatt elinduló devizahitelezés nyomán a hitelfolyósításoknál csökkent a támogatott hitelek részaránya (így a forrásoldali támogatásúaké is, amelyek jelzáloglevelekhez kapcsolódnak), ezáltal a kereskedelmi bankok refinanszírozási igénye is visszaesett. A devizahiteleket ugyanis a hitelintézetek bankközi, anyabanki hitelekből és ügyfélforrásokból, nem pedig jelzáloglevél alapú forrásokból finanszírozzák.





>> Befektetői kör



Az elmúlt években a befektetői kör is jelentősen átalakult. A jelzáloglevél-befektetők körét vizsgálva elmondható, hogy a HVB és az OTP Jelzálogbank esetében az anyabanki finanszírozás továbbra is fontos szerepet kap, de a piacon ténylegesen megjelenő jelzáloglevelek esetében egyértelműen a külföldi befektetők - jellemzően intézményi befektetői kör - dominanciáját észlelhetjük a magyar piacon.





>> A külföldiek



Az elmúlt két és fél évben a külföldi tulajdonban lévő jelzáloglevelek aránya több mint hétszeresére nőtt: 2003 januárjában még a hét százalékot sem érte el részesedésük a piacon megjelenő teljes állományon belül, év végére azonban már átlépte az egynegyedes részarányt, az idén júniusra pedig megközelítette az 52 százalékot.

A külföldi befektetők súlyának növekedését az is segítette, hogy az FHB és az OTP Jelzálogbank már közvetlenül külföldön is bocsát ki értékpapírokat - ismerteti a tanulmány. Az FHB 2003-ban, az OTP Jelzálogbank 2004-ben kezdte meg a külföldi programok keretében történő értékesítést, s ehhez nemzetközi minősítést kellett szerezniük jelzálogleveleik részére. A Moody's az FHB-t jelenleg A2, az OTP Jelzálogbankot A1-es kategóriába sorolja, papírjaik pedig az igen kedvező A1-es minősítést kapták, s ez megegyezik Magyarország hosszú lejáratú devizaadósságának minősítésével.

A külföldi befektetők portfóliójuk diverzifikálása érdekében szívesen vásárolnak magyar jelzálogleveleket (konvergenciabefektetés), hiszen a kelet-közép-európai régió és azon belül a magyar hosszú lejáratú papírok kínálata nemzetközi viszonylatban alacsony. Ezeken a papírokon az elérhető hozam magasabb a nyugat-európai papírokénál, de ezért nem kell szignifikánsan magasabb kockázatot vállalniuk. A jelzálogbankok ezenfelül rugalmasan, a befektetők igényeinek megfelelően alakítják ki a sorozatokat, a vásárló elvárásának megfelelően lesz nyilvános vagy zártkörű, illetve vezetik be a tőzsdére a jelzáloglevelet.





>> Hazai intézmények



A befektetők közül a képzeletbeli dobogó második fokára a hazai intézményi befektetők (nyugdíjpénztárak, befektetési alapok, biztosítók) állhatnak, hiszen a múlt év végén együtt a jelzáloglevél-állomány 32 százalékát birtokolták. Ez jelentős mennyiségnek tekinthető, a törvény által meghatározott limiteket szektorszinten azonban nem éri el. A biztosítók, befektetési alapok és nyugdíjpénztárak esetében elsősorban a saját belső limitjeik és néhány esetben a kibocsátói (azaz egy jelzálogbank által kibocsátott jelzáloglevelekre vetített) limitek jelenthetnek korlátot a jelzáloglevél-befektetések bővítésében.

A bankok portfóliójában levő jelzáloglevél mennyisége nagyjából stabilnak tekinthető: a bankrendszer hajszál híján 7 százalékot "hasít ki" a piaci tortából. Nagyobb jellegű elmozdulást várhatóan a Bázel II-es szabályozás bevezetése sem indukál majd - prognosztizálják a jegybank szakértői.

Tavaly a jelzálogbankok új stratégiaként kifejezetten a háztartási szektor részére is kialakítottak jelzáloglevél-konstrukciókat, az 1-3 éves futamidejű értékpapírokhoz az érdeklődök jegyzés útján juthattak hozzá. Új, szintén a lakosságot megcélzó konstrukció a piacon az OTP Jelzálogbank "fordított lakáshitel" jellegű értékpapírja is, amelynek az a különlegessége, hogy a tőke visszafizetésére nem egy összegben a futamidő végén, hanem annuitásos formában, a kamattal együtt, havonta kerül sor. Ezekre az új jelenségekre vezethető vissza, hogy a háztartási szektor tulajdonában van a jelzáloglevél-állomány egykilencede.

Ami pedig a kibocsátás két módját illeti: 2003-ban a nyilvános és a zártkörű kibocsátás között súlyponteltolódás ment végbe. A jelzáloglevelek egyre nagyobb részarányát nyilvános formában bocsátják ki, ezzel a papírok szélesebb réteg számára váltak elérhetővé.





>> Hozamok, forgalom



A kamatozás módja alapján a jelzáloglevél-állományban a fix kamatozású forint-jelzáloglevelek dominálnak, de változó kamatozású jelzáloglevelek kibocsátására is sor került, ugyanis az elmúlt időszakban a forinthitelek tekintetében a rövid, egyéves átárazódású kölcsönök részarányának növekedése figyelhető meg. Ez vélhetően annak köszönhető, hogy a múlt évben a forinthitelek esetében a megugró kamatok miatt egyre többen választották az egyéves periódusúakat, és a többéves átárazódású hitelek aránya mérséklődött. Euróban kizárólag fix kamatozású papírokat bocsátanak ki. A fix kamatozás biztosítja a papírok könynyebb értékesíthetőségét, mivel a befektetők számára pontosan kiszámíthatóvá teszi a jelzáloglevélhez kapcsolódó cash-flow mértékét. Mindezek eredményeként június végén a fix kamatozású forint-jelzáloglevelek részaránya 82, míg a hazai valutában denominált változó kamatozásúaké 8 százalékot ért el, a fix kamatozású európapírok részesedése a teljes jelzáloglevél-állományon belül mindösszesen 9 százalékot tett ki. Van már változó kamatozású euróban denominált jelzáloglevél is, ezek súlya egyelőre csupán 1 százalék.

Az elmúlt években a magyar jelzáloglevelek megítélésének javulásával a szereplők egyre kisebb hozamfelárral képesek értékpapírjaikat értékesíteni. Átlagos hozamfelárat a szereplők stratégiájának, a befektetői körnek és a sorozatok méretének különbözősége miatt nehéz meghatározni, annyit azonban megállapíthatunk, hogy mértéke csökkenő tendenciát mutat, de még magasabb a hasonló nyugat-európai papírok feláránál. Piaci információk alapján elmondható, hogy a külföldi kibocsátások esetében átlagosan alacsonyabb hozamfelárat érnek el a szereplők, mint a hazai értékesítéseknél, amely elsősorban a hazai intézményi befektetők magasabb hozamelvárásainak és a befektetők belső limitjei által okozott portfóliókorlátoknak tudható be. A külföldi kibocsátásoknál egyes esetekben a hozamfelárat 25-50 bázispontra sikerült a jelzálogbankoknak csökkenteniük.

Az értékpapírok vizsgálatánál a kibocsátások mellett a másodpiaci forgalom alakulása is figyelemre érdemes. Jelzáloglevelekkel mind a tőzsdén, mind a tőzsdén kívüli OTC-piacon folyik kereskedés. Minden sorozatra elmondható, hogy nem rendszeres a kereskedés, egy-egy időpontban megugorhat a papírok forgalma (gyakran tőzsdei kibocsátás, illetve bevezetés vagy visszavásárlás hatására), de jellemzően nem tekinthetők likvidnek. Mivel a jelzáloglevelek hosszú lejáratú instrumentumok, befektetőik pedig jellemzően tartásra és nem kereskedésre vásárolják a papírokat, így a likviditás nem elsődleges szempont számukra. A bankok számára a jelzáloglevelek likviditását növeli, hogy a papírok valamelyest kedvezőtlenebb feltételekkel, mint az állampapírok, de repózhatók a jegybanknál, így likviditási gondok esetén gyors megoldást biztosíthatnak. Előnye a jelzáloglevélnek, hogy alacsony kockázatú és előnyös befektetési forma, mivel az állampírokénál magasabb hozam realizálását teszi lehetővé az állampapírokéhoz hasonló kockázat mellett.