Azonnali és elhúzódó hatásokat egyaránt lehet tapasztalni a koronavírus-járvány miatt a lakáspiacon – derül ki a Magyar Nemzeti Bank (MNB) tegnap bemutatott lakáspiaci jelentéséből. Eszerint a pandémia egy lassuló hazai piacon erősített fel már korábban elindult, a kulcsmutatókból egyértelműen tükröződő folyamatokat: a kereslet csökkenését, az ennek hatására befékező áremelkedést és az alku mértékének növekedését. A lenullázódott külföldi vendégforgalom miatt a rövid távú lakáskiadásról hirtelen hosszú távúra váltók a belvárosban jókora kínálatot és akár két számjegyű bérletidíj-csökkenést okoztak, a bérlők nagy örömére. A vásárlók azonban a személyes kontaktusok lehetősége híján hetekre és tömegesen tűntek el a piacról, a kereslet nagymértékű, de csak átmeneti bezuhanását okozva.
Nagy Tamás, az MNB főosztályvezetője rámutatott: az újlakás-piacon az igazán nagy kockázat a 27 százalékos áfa megjelenése, hiszen a tervezett beruházások halasztását és lemondását okozza, és a fejlesztési aktivitás érdemben visszaesik. Az áfaváltozás a 2019 végi árakhoz képest átlagosan 16,4 százalékos árnövekedéshez vezetett a budapesti projekteknél: az eladásra kínált új lakások átlagos négyzetméterára 2020 első negyedévében 947 ezer forintra nőtt, ami éves összevetésben 12,5 százalékos, a négy évvel korábbi árszinthez képest pedig 73 százalékos növekedés. Bár a fejlesztők a munkaerőhiány és a felszabaduló kapacitások miatt az építési költségek 15-20 százalékos csökkenését várják az idén, az építőanyagok drágulását okozó gyengülő forintárfolyam és a jövőre szigorodó energetikai előírások miatt aligha lehet majd olcsóbban lakást építeni. Az immár átlagosan négy negyedévvel csúszó kivitelezési határidők és az áthúzódó projektek miatt az első negyedévben 30 százalékkal több lakás készült el, de összességében a tavalyi volt a csúcsév. Az átadott 21,1 ezer új lakás után 2020-ban 18,5 ezer, 2021-ben pedig csak 15,5 ezer lakást adnak át. Trendfordulót legkorábban 2022-ben, a rozsdaövezeti kedvezményes áfás projektektől várnak a jegybanki szakértők, akkorra 16 ezerre emelkedő szintet prognosztizálnak. Egy 2018-as tanulmányban – csak Budapesten – az elhagyott ipari és alulhasznosított területekből 3,5 ezret regisztráltak mintegy háromezer hektáron, ezek közül számos több ezer lakás építésére alkalmas. Kérdés, hogy a kereslet miként alakul, hiszen az első negyedévben 15 százalékkal esett vissza az eladott új lakások száma, 16,3 százalékkal a fővárosban épülőké. Az építőipar legnagyobb megrendelője továbbra is az állam. A lakásszektor aránya a szerződésekben 21 százalék körüli, hatása mégis nagy, mert ezer új lakás 0,8-1 százalékponttal növeli a szintjét, és 25-30 ezer új foglalkoztatottnak ad munkát.
Az MNB jelentése szerint a bankok további 40 százaléka készül szigorítani hitelezési gyakorlatán, noha 80 százalékuk visszaeső lakossági, száz százalékuk visszaeső fejlesztői keresletre számít. A kereslet fennmaradása szempontjából a lakosság jövedelmi helyzete és a hitelek elérhetősége játszhat majd kulcsszerepet. A lakásárak stabilitását segíti, hogy az MNB által is szorgalmazott miatt nem kényszerülnek sokan az ingatlan értékesítésére, nem úgy, mint a 2008-as válságot követően. A projekthitelezés szigorítása viszont a korábban is látható túlfűtöttség veszélye miatt már a járvány előtt elkezdődött, és a bankok mintegy kétharmada készül további lépésekre.
Bezzeg a községek!
2014 óta csaknem megháromszorozódott a budapesti lakások értéke, a folyamatos áremelkedés azonban tavaly, az utolsó negyedévben megtört, amikor a fővárosi lakásárak nominális alapon 2 százalékkal mérséklődtek. A vidéki városokban év végén 0,4 százalékos árcsökkenés állt be. A községekben viszont az év végén 2,4 százalékos, éves szinten 11,8 százalékos volt a drágulás. | VG
