Átmeneti az irodák túlkínálata

Több nagyobb fővárosi bérirodaház bővítése fejeződik be ezekben a hetekben, s az irodát kereső cégek viszonylag könnyű helyzetben vannak: az új építkezések nyomán tovább bővül az első osztályú bérlemények kínálata. A beruházók sem járnak rosszul, noha kétségtelen, hogy a túlkínálat miatt nagyobb kockázatot vállalnak, mint néhány éve.

Az idén 180 ezer négyzetméternyi A kategóriájú iroda épül Budapesten, ebből 160 ezer négyzetméterre van már bérlő, a különbség azonban a teljes 700 ezer négyzetméteres állományhoz képest még így is elenyésző - összegezte tapasztalatait Michael P. Smithing, a Colliers ügyvezető igazgatója.

Az uniós csatlakozás kedvező hatásaival számol Stewart Durrant, az EC Harris igazgatója is. Szerinte azonban a mostani túlkínálat rövid időn belül magától is felszívódik majd. A jelenlegi hullámvölgyet ugyanis véleménye szerint elsősorban fejlesztésidőzítési problémák okozzák. A csatlakozás pontos irodapiaci hozadékai viszont nehezen jósolhatók, véli. Annyi mindenesetre bizonyos, hogy a jelenlegi, 80 százalék körüli kihasználtsági mutatók meglehetősen alacsonynak mondhatók. A maradék 20 százalék eloszlása ráadásul korántsem egyenletes: míg több irodaház az ingatlan egészére hosszú időre szóló bérleti szerződésekkel rendelkezik, addig más fejlesztések meglehetősen nehezen találnak érdeklődőkre.

Ennek oka John J. Fekete, a felszerelt bérirodaházakat közvetítő Regus regionális igazgatója szerint elsősorban a rosszul megválasztott helyszínben rejlik. A jó elhelyezkedés és közlekedés mind a mai napig kiemelt szempont az iroda kiválasztásánál. A belvárosi, illetve a Váci úti és dél-budai épületek ezenfelül presztízsértékükkel emelkednek ki egyéb helyeken fekvő társaik közül, teszi hozzá. Nem tartja enynyire érettnek a magyar piacot Stewart Durrant: az ő véleménye szerint a választásnál továbbra is az ingatlan árelőnye az elsőrendű szempont.

Kelet-közép-európai összehasonlításban is jelentős kihasználatlansággal találkozhatunk a budapesti irodapiacon. A kilencvenes évek végének építési boomja az ingatlanpiac ezen szegmensének is jelentős lökést adott, a fejlesztések azonban sok esetben nem a kereslet igényeinek megfelelő irányban haladtak. Ennek eredményeképpen mára a lakóingatlanok piacához hasonlóan az irodák körében is a strukturális túlkínálat jelei mutatkoznak.

Az újonnan épített ingatlanok közül sok nem a célnak megfelelő helyen, méretben, illetve kivitelezésben készül. Továbbra is nehéz olyan irodára bukkanni, ami a közlekedés szempontjából megfelelő helyszínen, a jellemzően növekvő alapterület-igénynek eleget tevő mérettel és a nyújtott szolgáltatások kellően széles körével árulná magát - derül ki a Jones Lang LaSalle ingatlanpiaci tanácsadó cég elemzé-séből.

Sok szakember az uniós csatlakozást követően Magyarországra települő cégek által generált többletkereslettől remél megoldást. Ennek a tényezőnek a szerepe azonban megkérdőjelezhető - fejti ki John J. Fekete. Ahhoz, hogy a képet tisztábban láthassuk, érdemes összehasonlítani a bécsi és budapesti ingatlanstatisztikákat. Míg az osztrák főváros irodaállománya eléri a 8,5 millió négyzetmétert, addig ez az adat Budapesten mindössze 1,5 millió. Ez azt valószínűsíti, hogy a tevékenységüket az uniós határokig kitoló cégek egy jelentős része a csatlakozással egy időben előreláthatólag igyekszik majd a sokak szemében régióközpontként kezelt országunkban is képviseletet alapítani. Sorban állásra azonban nem kell számítanunk - óv a túlzott optimizmustól Fekete. Azok a vállalkozások, melyek életében nagy jelentőséggel bír a régiónkban való terjeszkedés, már jó ideje megtelepedtek a magyar fővárosban. Néhány, tevékenységi körében mindeddig az EU határain belülre szoruló cég azonban friss keresletet támaszthat - teszi hozzá.

A keresletnövekedés azonban elsősorban nem is az újonnan megjelenő külföldiektől, sokkal inkább az uniós csatlakozás kapcsán megerősödő hazai vállalatoktól várható, ezek ugyanis idáig alig jelentettek a felső piaci szegmensben keresletet - fogalmaz Michael P. Smithing. Meglátása szerint húsz éven belül a magyar piac kínálata a kereslettel együtt bővülve megtízszereződhet, hiszen jelenleg egy lakosra vetítve 0,4 négyzetméternyi iroda van a fővárosban, míg egy másodrangú nyugati városban ez a mutató 3-5 négyzetméter között van, Frankfurtban pedig a 14 négyzetmétert is eléri. A jelenlegi túlkínálat tehát idővel felszívódik, s bár Nyugat-Európához mérten a kiadatlan helyiségek aránya még nagy, ez sokkal inkább a növekedés lehetőségének, nem pedig elhibázott beruházási koncepciónak tekinthető. Komolyabb gondot jelentene ugyanis a kínálat szűkössége, 1992-93-ban ugyanis nehezen találtak az egyre-másra érkező cégek kiadó irodahelyiséget, az árak a magasba szöktek, így a piac a magyar gazdasági fejlődés fékje volt. (MDE-LGA)

Munkatársainktól