Londonban a legdrágább az irodabérlet

Kelet- és Közép-Európa irodapiacát elsősorban a nyugat-európai gazdasági bizonytalanságok befolyásolták. Keresletet többnyire csak a piacon már jelen lévő, a terjeszkedés vagy az irodafejlesztés lehetőségét kereső vállalatok támasztottak. Egyedüli kivételként a DTZ Moszkvát említi, ahol az irodahasználat költségei a térség többi városát messze meghaladó 652 euró/négyzetméter/év értékre emelkedtek, és az idén további drágulás várható. Az orosz fővárost Varsó (386 euró/négyzetméter/év), Bécs (292), Prága (276) és végül Budapest (264) követi.

Budapest irodanegyede tehát a térségben ugyan a legolcsóbb, de a tavalyi drágulás mértéke a dollárárakat tekintve a tizedik, a nemzeti valutákban kifejezett árakat tekintve pedig a 17. legnagyobb a világon. Szakértők szerint Bécs tavaly szembesült és különösen az idén fog szembesülni azzal, hogy lelassult a piac, bár az ottani, mintegy 85-90 százalékos kihasználtság viszonylag jónak mondható. Az új projektek indítását bizonyosan elhalasztják, vagy eleve lemondanak róluk. Varsóban és Prágában eközben ott tartanak, mint Budapesten egy-két évvel ezelőtt: növekvőben van a külső és a belső területeken lévő irodák bérleti díja közti különbség, a lengyel fővárosban van már olyan külső bérirodaház, amelyben éppen a fele a díj az átlagos belső kerületinek.

Míg az egy munkaállomásra jutó irodahasználati költség Nyugat-Európában meghaladta az évi 8 dollárt (a londoni West Enden ennek a kétszeresét is), addig ez az érték Dél-Amerikában átlagosan 7,3, Észak-Amerikában hét, Kelet- és Közép-Európában 5,5, az ázsiai-csendes-óceáni térségben pedig 4,2 dollárt tett ki. Az egy munkaállomásra jutó költség Moszkvában 10,0, Bécsben 5,4, Varsóban 4,4, Budapesten 4,1, Prágában pedig 3,4 dollár volt.

A hagyományosan igen magas árakat érvényesíteni képes brit ingatlanpiac az elmúlt másfél évben súlyos kérdésekkel szembesült: az angolszász gazdaságok gyengélkedése, a vállalati mérlegbotrányok és a pénzpiacok lejtmenete ugyanis veszélybe sodorta az ingatlanpiacon érdekelt vállalkozásokat mind a keresleti, mind pedig a befektetői oldalon. 2002 a kivárás éve volt, egyértelmű válasz pedig még mára sem született - utal az Expo Real szakkiállítás kiadványa az ingatlanfejlesztések motorjának számító banki álláspontokra. A pénzintézetek jövedelmezősége ugyanis a tőkepiaci kudarcok nyomán némiképp visszaesett, így időre volt szükségük, hogy a helyzetet mérlegelve újból kialakíthassák az ingatlanpiaci szerepvállalást is magában foglaló portfóliójukat.

A helyzet ugyanis elbizonytalanító: az egymást követő negyedik negyedévben is 200 ezer négyzetméter alatt maradt az újonnan kiadott irodák mérete, éves szinten pedig egyes periódusokat tekintve az összeg 600 ezer alatt marad. Ez jelentős érvágásnak számít, hiszen a tízéves átlag megközelíti az egymillió négyzetmétert, az elmúlt öt év sikerteljesítménye pedig igen magasra, éves átlagban 1,12 millió négyzetméterre teszi az új bérlők keresletét. A Jones Lang LaSalle ingatlancég előbbi adatokat tartalmazó tanulmánya ezzel párhuzamosan a kihasználtsági mutatók esésére is felhívja a figyelmet, a City 93 százalékot közelítő irodakihasználtsága 2002-ben gyakorlatilag 90 százalékosra esett vissza.

A világgazdaság borús kilátásai azonban így is adnak okot reményre a szakmabelieknek: "a tőkepiaci fejlemények jelentősen növelik annak a valószínűségét, hogy az ingatlanpiaci hozamok jelentős marginnal az értékpapírok hozama fölött végeznek éves tekintetben" - nyilatkozik Peter Damesick az Insignia Richard Ellis ingatlancég részéről. A rövid távú bizonytalanságok meglátása szerint ugyanis nem gyakorolnak jelentős hatást a befektetőkre ezen a téren, ráadásul az ingatlanpiacon sokkal több garancia lelhető.

A hozamok átlagosan 5-6 százalék körül alakulnak, szakértők szerint a mérvadónak számító West Enden 2002-ben érezhető esés mutatkozott, az idén stagnálás várható, fellendülést pedig csak a 2004. esztendő hozhat majd. A City bérleti díjai négyzetméterenként 620 és 645 font körüliek a hagyományos irodaépületekben, a toronyházak árszintje ettől eltérően alakul.

Izgalommal teli lesz tehát ez az év is, hiszen a közelmúltban beindult 3 millió négyzetméternyi fejlesztés zöme az idén érik be, így tehát jó eséllyel várható a kihasználtság további csökkenése.

A szakemberek ugyanakkor az ingatlanpiaci folyamatok megítélésénél szélesebb látókört javasolnak, és felhívják a figyelmet néhány közép- és hosszú távú hatásra: London tömegközlekedési hálózata ugyanis igencsak elavult, ami az amúgy kedvező fekvésű ingatlanok esetén is számos váratlan kényelmetlenséget vethet föl, másfelől viszont az ilyen infrastrukturális fejlesztések igen vonzó lehetőséget kínálnak a befektetők számára is.

A Victoria, a Kings Cross és a Paddington körül folyó fejlesztések is ezt a felvetést látszanak igazolni. (BÁ-MDE-MN)