Egységes ingatlanbecslési módszerek

Bár minden ingatlan egyedi és minden egyes ingatlan esetében sokféle, eltérő típusú érték állapítható meg, valamint igen nagy szerepe van az eladó és a vevő motivációjának, szubjektivitásának, mára véglegesen kialakultak és egységesek lettek szakmai berkeken belül az ingatlanérték megállapításának módszerei - fejtette ki lapunknak Juhász István ingatlanforgalmi szakértő, aki felsőfokú intézetekben is oktatja az értékbecsléssel kapcsolatos ismereteket. A hazai ingatlanszervezetek egyre erősödő érdekképviseletének köszönhetően, a Magyar Ingatlan Szövetség hathatós közbenjárása nyomán itthon is elfogadtatták a Tegova ajánlását, az ingatlanok értékének megállapítására alkalmazandó eljárásokat. A Tegova egy nemzetközi nonprofit szervezet, mely tömöríti mindazokat a nemzetközi értékelői szövetségeket, szervezeteket, amelyek elfogadják a kitűzött célokat, s alávetik magukat alapszabályainak.

Egy ingatlan értékelésekor a fenti útmutatás szerint háromféle módszer használható. Ezek a piaci összehasonlításon, a hozamszámításon, valamint az újra-előállítási költség meghatározásán, az ingatlan életkorának megfelelő amortizálásán alapuló számítások. A három említett módszer kölcsönösen összefügg egymással.

Egy kiegyensúlyozottan működő ingatlanpiacon a három megközelítéssel meghatározott értékek jól közelítenek egymáshoz. Mindegyik módszerhez hozzátartozik az aktuális gazdasági információk - például jegybanki alapkamat, kockázati tényezők, hasonló adásvételek adatai, valamint az ingatlannal kapcsolatos bevételi és költségadatok - összegyűjtése, valamint elemzése. Függetlenül attól, hogy melyik módszert alkalmazzuk, minden adat a piaci körülményekre vonatkozik, s tükrözi a vásárlók és az eladók piaci viselkedését. Azt, hogy melyik számítási módszert alkalmazzuk, nagyban függ az értékelés céljától - fűzte hozzá a szakértő.

Nem mindegy, hogy befektetési célból vagyunk kíváncsiak az ingatlan értékére, vagy hitelfedezet biztosítására kívánjuk azt megállapítani. Az előző esetben érdemes hozam alapon vizsgálni az értéket. A tökéletes piacon minden eszköz árát a belőle származó pénzáramlások jelenértékének összege határozza meg.

Hitelfedezet esetében a piaci értéket csökkentjük a követelés érvényesítéséhez kapcsolódó kockázati tényezőkből eredő, illetve várható kiadási összegekkel. A piaci érték meghatározásánál az ingatlan értékelése során leginkább kézenfekvő eljárás a hozzá hasonló vagyontárgyak már ismert adásvételi adataival való összehasonlítása.

A harmadik, a költség alapú módszert többnyire akkor használjuk, mikor az előző módszerekhez nem találunk megbízható összehasonlítható adatokat, illetve nincs kimutatható, számottevő hozama. Ilyenkor a már fent említett módon határozzuk meg az értéket. Természetesen ilyenkor nem csak a fizikai avulást vesszük figyelembe, mert a funkcionális és erkölcsi avulások is jelentős értékbefolyásolási tényezők.