Otthon start: mire elég 50 millió? A szekértő elmondja – az ingatlanpiac közeledik a fájdalomküszöbéhez

A magyar ingatlanpiac az elmúlt évek egyik legnagyobb áremelkedésén van túl. Miközben sokan még mindig további drágulásra számítanak, egyre több jel utal arra, hogy a piac kezd elérni egy olyan pontot, ahol a vásárlók fizetőképessége korlátot szab az árak további emelkedésének. A fő kérdés most, hogy meddig hajlandók és képesek még megfizetni az egyre dráguló nagyvárosi lakásokat a vevők.

A teljes beszélgetés megtekinthető a Világgazdaság YouTube csatornáján:

Elérte a fizetőképessége határát a kereslet – padlóra kerülhet az ingatlanpiac?

Az Otthon Start program elindulása után sokan újabb árrobbanást vártak, különösen Budapesten. A tapasztalatok azonban árnyaltabb képet mutatnak. Balogh László szerint a fővárosban a másfél millió forintos négyzetméterár-korlát lényegében megállította az árak korábbi gyors emelkedését. 

 Ez nem feltétlenül áresést jelent hosszú távon, inkább azt, hogy a kereslet kezd elérni egy olyan határt, ahol a vásárlók már nem tudnak vagy nem akarnak többet fizetni. Ezzel szemben Budapesten kívül továbbra is élénkebb maradt a drágulás. Az ország több térségében még jóval a támogatási plafon alatt vannak az árak, így ott az új hitellehetőségek tovább növelhetik a keresletet.

Már 54 millió forintnál kezdődik a belépő kategória Budapesten

A beszélgetés egyik legmeglepőbb megállapítása szerint Budapesten ma már körülbelül 54 millió forintnál húzódik az a lélektani határ, amely alatt a kínálat mindössze tíz százaléka található. 

 Ezek jelentős része kisebb alapterületű garzon, felújítandó ingatlan vagy olyan minilakás, amelynek jogi státusza sem mindig ideális. Közben Debrecenben is hasonló árszintek alakultak ki. A városban az elmúlt évek ipari beruházásai jelentősen növelték a keresletet, miközben a kínálat nem tudott ugyanolyan gyorsan alkalmazkodni. Az eredmény: a budapesti és debreceni belépő árszintek gyakorlatilag összeértek.

Egyre kevésbé vonzó befektetés az ingatlan

A szakértő szerint az ingatlan továbbra is értékálló eszköz lehet, de befektetésként már jóval kevésbé vonzó, mint öt vagy tíz évvel ezelőtt. A hosszú távú lakáskiadásból származó bruttó hozam jelenleg jellemzően 3,5–4,5 százalék között mozog, amelyből még le kell vonni a felújítási költségeket, az üresen álló időszakokat és az adókat is. Így a tényleges hozam sok esetben alig haladja meg a 2–3 százalékot. Közben a rövid távú lakáskiadás jövője is bizonytalanabbá vált. Több budapesti kerület szigorítaná vagy korlátozná az Airbnb működését, miközben 2026 végéig továbbra is moratórium van érvényben az új engedélyek kiadására. 

A következő években sokkal inkább az döntheti el a piac irányát, hogy milyen ütemben jelennek meg új lakások a kínálatban, illetve sikerül-e fenntartható módon támogatni az első lakásvásárlókat. A lakáspiaci „lufi” kipukkanására ugyanakkor nem számít. Sokkal valószínűbb forgatókönyv, hogy az árak emelkedése fokozatosan lassul, miközben a jövedelmek és az infláció idővel utolérik a mostani árszinteket.