Pénzt hoz a jól kezelt cégvagyon
A tézist mindenki ismeri, miszerint érdemes odafigyelni egy vállalat ingatlanvagyonára. Az eszközök között az ingatlan az egyik legnagyobb érték, a személyi jellegű kiadások után az ingatlanok (és egyéb tárgyi eszközök) használatával és üzemeltetésével kapcsolatos kiadások jelentik a legnagyobb költséget. Nem utolsósorban pedig az ingatlanvagyonban rejlik a legnagyobb költségmegtakarítási potenciál is. Mégis úgy tűnik, az ingatlan- és eszközgazdálkodást a legtöbb vállalat vezetése nem tekinti üzleti funkciónak, a létesítménygazdálkodás a vállalatvezetés második-harmadik szintjére szorul - fejtette ki Tatár Tibor, a KPMG Property Services Kft. ügyvezető igazgatója.
Jogosan vetődik fel ezek után a kérdés, hogy mit értünk létesítménygazdálkodás vagy idegen szóval facility management alatt? Szakemberek szerint egy facility menedzser három fő feladatot lát el: a pénzügyi kezelést, a fizikai ingatlankezelést és az egyéb adminisztrációs feladatokat. Összefoglalóan, a létesítménygazdálkodás a létesítmény működésével kapcsolatos tevékenységek és költségek egységes folyamatba történő szervezését jelenti, tehát jóval több, mint egy tervszerű karbantartói feladat, vagy a korábbi gondnoki tevékenység divatos újragondolása - hangsúlyozta a szakember.
Tatár Tibor utalt egy nemrégiben készített felmérésükre, amelyből kiderült, hogy a válaszadók többségénél (57 százalék) nincs önálló létesítménygazdálkodó részleg, noha náluk az áltlagosan kezelt terület nagysága meghaladta a 100 000 m2-t! Átlagosan egy ilyen vállalatnál kevesebb mint 2 fő foglalkozik az ingatlangazdálkodással. Furcsa kettősség ugyanakkor, hogy azoknál a vállalatoknál, ahol van ilyen részleg, az áltagosan kezelt terület kisebb, csak 65 000 m2. Itt nyolc fő foglalkozik átlagosan az ingatlangazdálkodással. És egy másik jellemző válasz: "tájékoztatom önt, hogy a vállalat profiljából adódóan nem meghatározó a létesítménygazdálkodás, ezért a megküldött kérdőív kitöltését nem érezzük információértékűnek." Ez a vállalat 3 budapesti és 2 vidéki telephellyel, összesen 74 000 m2 alapterülettel rendelkezik.
Általános vélemény, hogy a létesítménygazdálkodás nem csodaszer és nem is újdonság, hanem olyan szisztematikus és rendszerben történő munka, amely az utóbbi években felhasználja a növekvő számítástechnikai támogatást is. A felmérés szerint azonban a válaszadók többsége semmilyen lé-
tesítménygazdálkodást segítő szoftvert nem használ. Ez vajon azt jelenti, hogy az ingatlanállományról rendelkezésre álló adatok csak papíron, az irattárban, esetleg a gondnok fejében léteznek? A válaszadók 52 százaléka a kérdőív szerint egyáltalán nem is tervezi ilyen jellegű szoftver bevezetését, 13 százalékuk pedig csak a távoli jövőben. Számos szakember a létesítménygazdálkodással szoros összefüggésben megemlíti az outsourcingot, vagyis a kiszervezést. A kutatás ezt alátámasztani látszik, hiszen a válaszadók 64 százaléka valamilyen formában kiszervezi az egyes feladatokat.
Az ügyvezető igazgató tapasztalatai azt mutatják, hogy a modern létesítménygazdálkodás elterjedésének elsősorban stratégiai, gondolkodásbeli és pénzügyi akadályai vannak. Fontos stratégiai probléma, hogy a létesítménygazdálkodás nem jelenik meg a vállalati stratégiában, a vállalatvezetők nem tekintik önálló üzleti funkciónak, csak egy jelentős költségelemként szemlélik. Nem használják az olyan modern eszközöket, mint az outsourcing vagy az informatikai háttér. A gondolkodásbeli akadály legjobb példája, hogy jelentős ingatlanvagyonnal rendelkező cégeknek sincs önálló létesítménygazdálkodási egysége, az összes ilyen jellegű feladatot átlagosan alig öt fő látja el. És végül, de nem utolsósorban pénzügyi akadályai vannak, hiszen a modern létesítménygazdálkodás első lépésben befektetést igényel, amely hosszabb távon, a költségek csökkenésével térül meg.
Nincs külső vagy belső kényszerítő erő az ingatlangazdálkodással kapcsolatban, ezért egyéni döntés kérdése, hogy egy vállalat használja-e ezeket az előnyöket. Mik ezek az előnyök? Elsősorban költségcsökkentés, hatékonyságnövelés, tőkefelszabadítás és minőségi szolgáltatás érhető el. Igen, szolgáltatás, hiszen az ingatlan szolgáltat, jó esetben megfelelő munkakörülményeket a dolgozók számára. Egyes becslések szerint ezekkel az eszközökkel akár 25-30 százalékos költségcsökkenés is elérhető, nem mellékesen plusztőke is felszabadítható portfóliótisztítással és tervezett-ellenőrzött tőkebefektetésekkel.
