Last minute lakóparki akciók indultak

Ezekben a hetekben több pluszkedvezménnyel is igyekeznek új ügyfeleket keresni a nagyobb lakásprojekteket végző fejlesztők. Ezzel akarják még ez évi szerződéskötésre bírni az érdeklődőket, hogy ne kelljen felszámítani a jövőre érvényes 25 százalékos áfát. A fejlesztők azonban nem lehetnek nyugodtak, mert a jövőre induló projekteknél bizonyosan át kell írni az üzleti terveket. Az áfatehernek költség-arányosan legfeljebb a felét lehet áthárítani a vevőkre, ráadásul az ideinél magasabb inflációval is számolni kell. A hitelező bankok szerint az új lakásoknál jelentősen megemelkedő kínálati árak miatt visszaeshet a kereslet, s a kölcsönfelvevő cégek csak magasabb kockázattal foghatnak hozzá beruházásaikhoz.

Ingyen konyhabútor, egy évig elengedett közös költség - ezekben a hetekben egyebek között ezzel igyekeznek idei döntésre ösztönözni az érdeklődőket a fejlesztők és az értékesítők a lakáspiacon. Hirdetéseik elárasztják a nyomtatott és virtuális felületeket.

Az év végén szokásosan megszaporodó lakóparki és társasházi hirdetések számát az idén tovább növeli, hogy az elfogadott telekáfa-rendelet nyomán megugorhat a kereslet a használt lakások iránt. Az új lakásokat értékesítő cégek ezért minden jel szerint ellentámadásba mennek át a következő hetekben annak érdekében, hogy kihasználják a telekáfamentes időszakot.

Mindkét fél jól jár, hiszen az éves 5-6 százalékos inflációhoz januártól - éppen az áfa miatt - várhatóan további 7-8 százalék jöhet, így összességében 14-15 százalékkal is megemelkedhet az új lakások ára, s ennek legfeljebb 40-50 százalékát lehet áthárítani a vevőkre.

A legfontosabb hirdetési felületekben máris tapasztalható egyfajta pluszmegjelenés, ami mögött pluszkereslet állhat. Növekedett a fejlesztők és kivitelezők reklámköltése október-novemberben, de ez még nem kiugró - tájékoztatott Rákóczi Botond, az Express Képes Ingatlan értékesítési vezetője. Úgy látja, hogy egészen december közepéig is eltarthat a lendület, a végeredményről pedig csak januárban kapnak tiszta képet a szakemberek.

Egy-egy nagy ingatlanprojekt igen változatos életet él, a fejlesztők-kivitelezők többször is változtatnak a hangsúlyokon. Meglátása szerint a lakóparkdivat lecsendesülőben van, most már a társasházaké a főszerep, s ez tükröződik a kommunikációban is.

Futó Péter, a több lakóparkkal is a piacon lévő Futureal Holding Rt. vezetője, egyben a Magyar Gyáriparosok Országos Szövetségének (MGYOSZ) alelnöke arra figyelmeztetett, hogy több mint tízezer lakásszerződést érint a módosítás. Ennyi vevő fizetett előleget, de lakásukat még nem fejezték be.

A rendelettervezetben szereplő könnyítés nekik jól jöhet. Az igazi kérdés azonban az, hogy a fejlesztők miként gazdálkodják ki a pluszdrágulást. Ráadásul ha egy projekt megvalósulását egy jelentős külső körülmény befolyásolja, (pl. áfa), akkor a fejlesztőnek hitelező bankok bizonyosan átgondolják kölcsönszerződéseiket - fűzte hozzá.

A szakember szerint három következménnyel is számolni kell: rövid időn belül mérséklődnek az áfateher miatt irreálisan magasba szökő telekárak, jelentősen apad a fejlesztői fedezet (vagyis a profitráta), s növekednek a lakásárak, amihez még az is hozzájárul, hogy az építőanyagok is megdrágulnak, miután visszaesik a keresletük.

A Budapesten és néhány vidéki nagyvárosban több ezer lakást építő és szerény árrést alkalmazó Interestate Rt. már nem tudja lenyelni az áfából adódó pluszterheket, ezért azok jelentős részét a soron következő beruházásainál kénytelen lesz áthárítani a vevőkre - mondta Pfandler Katalin elnök-igazgató.

Tapasztalata szerint amint kijön egy új rendelet a lakáspiacon, azonnal megkétszereződik a forgalom. Így történt ez az idén tavasszal, a lakáshitelek szigorításának bizonyossá válása után, s várhatóan így lesz ez most is. Ez tulajdonképpen egy előre hozott kereslet, de ennek január-februárban isszák meg a levét a fejlesztők és forgalmazók, mert akkor a szokásosnál is csendesebb lesz a piac.

Egyes ingatlanos szakemberek attól tartanak, hogy az újak helyett a használt lakások felé fordul a kereslet. A több hatalmas fővárosi projektet is megvalósító Autóker Holding nem osztja ezt az aggodalmat. Aradi Ferenc értékesítési igazgató szerint inkább az a veszély, hogy átláthatatlanabbak lesznek a

piaci viszonyok. Tapasztalata szerint a már futó újlakás-projektjeiket nem érinti az új rendelkezés, ám a tervezetteknél át kell gondolni, hogy melyik megtérülése a biztosabb.

Az eredetileg meghatározottnál nagyobb beépítettséggel nem nagyon lehet még nyereségesebbé tenni egy-egy projektet, a magasabb beépítési arányt nagyon sok szabályozás gátolja. Ennélfogva a későbbi projektek véglegesítésekor a korábbiaknál is nagyobb szerepet kap a gazdaságosság. Megerősítette: 7-8 százalékos áremelkedést hozhat az új rendelkezés, s ennek körülbelül felét a fejlesztőknek le kell nyelni, s csak a másik felét lehet érvényesíteni az árakban.

Holecz Ildikó marketing- és kreatív igazgató mindezt azzal toldotta meg, hogy a marketingkommunikációban is időről időre változtatni kell, egy év vagy egy projekt futása alatt akár többször is. Most a minél több és pontosabb információ megjelenítésére helyezik a hangsúlyt, ha kell, alaprajzot is közölnek. Azt szeretnék elérni, hogy egymást kiegészítsék az óriás plakátok, illetve a nyomtatott sajtóban való megjelenés. A szakértő szerint egyre többen és egyre tágabb korosztály használja az internetet a lakásvásárlás előtti tájékozódásra. Ezt a médiumot könnyebb mérni, mint a hagyományosakat, s ezzel segíthetik az értékesítési részleg munkáját - fűzte hozzá.

A piaci kereslet továbbra is inkább a kisebb alapterületű lakásoknál koncentrálódik - véli Akar László, a GKI Gazdaságkutató Intézet vezetője. A kutatóintézet szerint a lakosság többsége a 40-60 négyzetméteres otthonokat tudja megfizetni, de frekventált helyeken lévő nagyobb lakásokra egyre többen áldoznak. A piaci helyzetből adódik, hogy a rossz állagú, szinte teljes felújításra szoruló lakásokat az idén már nagyon nehéz lesz "áron" eladni. Az ilyen helyzetekben a vásárló inkább hajlandó tovább keresni, és ettől az sem riasztja el, hogy jövőre a telekáfa közvetett hatására a használt, jó állagú otthonok ára is jelentősen megemelkedhet. A társaság összefoglalója szerint az ingatlanforgalmazók és -fejlesztők többsége egyértelműen lanyhulást vár. Ezt a kedvezőtlen várakozást kissé tompíthatja, hogy több nagyobb projekt is éppen jövőre indul vagy vesz lendületet Budapesten.