Heves harcban az alapok

Félelmetes mennyiségű tőke tornyosul nyugati határainkon arra várva, hogy kihasználja a német, amerikai, osztrák vagy ír szinthez képest még igen vonzó magyarországi hozamokat, illetve az európai integráció folyamata, a gazdasági konvergencia által ígért tőkenövekedést. Az újabban nagy számban érkező ír magánszemélyektől - a magyar mércével óriási - amerikai alapokig igen sokan tartják szemüket a magyar ingatlanpiacon - fogalmazott a DTZ nemzetközi ingatlan-tanácsadó legfrissebb összegzésében.

A társaság szerint a nagyobb alapok igyekeznek olyan piaci szegmenseket megcélozni, ahol visszafogottabb a befektetői verseny. Ennek egyik dimenziója a méret. A legjelentősebb külföldi alapok 15, de inkább 20 millió euró alatt - hatékonysági okokból - nem szívesen vásárolnak. A magyar alapok idáig ritkán mennek el, az 1-3 milliárd forintos nagyságrendet kedvelik igazán. Ennek oka nem csak abban keresendő, hogy az alap méretének 20 százalékánál nagyobb értékű ingatlant nem vásárolhatnak, legalább ennyire abban is, hogy ez az értéksáv a befektetők jelentős hányada számára irreleváns, így a gyengébb verseny esetenként kedvezőbb árakat eredményez.

Ma már jóval 60 milliárd forint fölött jár a nyilvános ingatlanalapok összesített nettó eszközértéke. Három nagy főszereplője van a piacnak: az Európa Ingatlanbefektetési Alap mellett a Raiffeisen és az OTP alapja ért el egyenként 15 és 20 milliárd forint közötti nagyságrendet. A listát az utóbbi vezeti 19,5 milliárdos nettó eszközértékkel. Az elmúlt hónapokban jelentősen lelassult az ingatlanalapok növekedése, ami a DTZ szerint nem kis részben a magyarországi kamatszint megugrásának tulajdonítható. A 2003. évi 40 milliárd forintos gyarapodásból az utolsó negyedévre már csak 4,8 milliárd jutott. "Ez a viszonylag szerény növekedés is szép eredménynek mondható azonban, ha figyelembe vesszük, hogy közben a nyilvános befektetési alapok összvolumene csökkent, csak az utolsó negyedévben 1056 milliárd forintról 881 milliárdra zsugorodott - áll a tanulmányban. Az ellentétes irányú tendenciák következtében az ingatlanalapok piaci részesedése a 2003-as esztendő folyamán csaknem megháromszorozódott - emlékeztetnek a szakértők. Ennek a - DTZ reményei szerint átmeneti - lassulásnak az alapkezelők bizonyos szempontból még örülhettek is. A gyors növekedés időszakában ugyanis nemegyszer nehézséget jelentett az egészséges feltöltöttség fenntartása, vagyis nem mindig sikerült a beáramló tőkét elég gyorsan alkalmas ingatlanokra költeni. Előfordult, hogy egyes alapok hónapokig 30-40 százalékos ingatlanhányaddal működtek. A jobb híján likvid értékpapírokban felhalmozódó, befektetésre váró pénz pedig az alapok egészének hozamára nem volt jótékony hatással. Jelenleg a három nagy alap mindegyike 70-80 százalék körüli feltöltöttséggel bír. A tanácsadó cég elemzői úgy látják, hogy a magyar ingatlanalapok jelenleg több szempontból is kiélezett versenyhelyzetben működnek. Harcban állnak egyrészt a befektetők pénzéért, mert egy éppen csökkenő méretű piaci tortából igyekeznek minél nagyobb szeletet kihasítani, miközben a kockázatmentesnek mondott értékpapírok is 10 százalék fölötti hozamokat kínálnak. Bár a három nagy alap pozícióját egyelőre nem fenyegeti veszély, a versenyzők száma fokozatosan növekszik. Kemény küzdelem folyik másrészről a befektetési szempontból megfelelő ingatlanokért is. Az alapok tradi-cionálisan alacsony kockázatú, jó minőségű és elhelyezkedésű, megbízható bérlőknek hosszabb távra bérbe adott ingatlanokat keresnek, és a piacon ezek száma továbbra sem túl nagy.