Egyre több az egyedi raktár
A 2003. év nehézségei ellenére 2004 eddig meglehetősen reményteli. A piac gyökeres változásokon megy keresztül, főként a tíz új európai uniós tagállam közti határ felszámolása miatt, mely magában hordozza a régiós logisztikai irányelvek uralkodóvá válását. Magyarország szerepe is változik, hiszen logisztikai fontossága révén régióközponti szerepe erősödhet. A piaci verseny is tovább élénkül, mert mind a fejlesztői oldalon, mind a logisztikai cégek között új belépőkkel lehet számolni. Az uniós csatlakozásból eredően azonban számos terület még nem kiforrott, például a vámkezelés új módozatai - fogalmazott a DTZ nemzetközi ingatlanközvetítő cég legfrissebb elemzésében, amelyet az ipari ingatlanoknak szentelt.
A teljes, korszerű ipari ingatlanterület elérte a 645 ezer négyzetmétert. A DTZ tapasztalatai szerint bővül a növekedési ütem, hiszen a tavalyi 14 százalékos növekedéshez képest most 42 százalékról számolhatott be. Figyelemre méltó jelenség, hogy az egyedi igények vagy előbérlet alapján megvalósuló építés túlsúlyba került. A már meglévő parkokon belül zajlik az új építések jelentős része, azonban a piacon megjelent több új fejlesztő és fejlesztés is, pl. a Dunec biatorbágyi fejlesztése, a Parkridge vagy WDW Park Szigetszentmiklóson. A fejlesztői bizalom egyértelműen megerősödött, ám az építések túlnyomóan a területbővülésekből és az előbérletekből fakadnak. A meglévő fejlesztéseken még elegendő szabad terület áll rendelkezésre, s bár óvatosak a fejlesztők, de bővítik a parkokat.
Rendkívül élénk lett a kereslet, itt az emelkedés nem kevesebb mint 40 százalék. Számottevő részt hasít ki magának ebből (55 százalék feletti az arány) az egyedi igények alapján történő építés. Megfigyelhető azonban, hogy a nagyobb területre vonatkozó ügyletek száma továbbra sem magas, és az üresedési mutató már jó ideje 7 százalék körül ingadozik. Előbbi alátámasztására hozza fel példának a DTZ, hogy a 2003-as, 85 ezer négyzetméternyi bérbe vett területnagysághoz képest a 2004 harmadik negyedévére bérlőre talált 123 ezer négyzetméter biztató, bár az átlagos ügyletméret még 4,5 ezer négyzetméter, s a medián 2,5 ezer.
Több logisztikai tender zárulhat le év végéig, mely a bérbeadást is tovább növelheti, hiszen mára a piaci ügyletek több mint fele logisztikai vállalkozások területbérlése. A logisztikai kihelyezések üteme is tovább nő, mely elsősorban a nagyobb logisztikai parkokban jelenthet további területbővülést. A bérleti díjak kisebb csökkenést mutatnak, de a nagyarányú lappangó kereslet és sikeres bérbeadások, úgy tűnik, egyensúlyban tartják a díjakat.
A DTZ elemzői úgy látják, hogy az EU-csatlakozás a cégek számára számos regionális központosítási és konszolidációs lehetőséget hordoz, mely kihat a logisztikai piacra. Hangsúlyozzák továbbá, hogy Magyarország logisztikai szerepe elsősorban infrastrukturális fejlesztésekkel támogatható (pl. útfejlesztés), és a fejlesztőknek regionális döntési folyamatokkal kell számolni. A Budapesten kívüli logisztikai piac is tovább fejlődhet, főként a határ közelében. Bár a cégek a nagyobb tőkelekötést próbálják elkerülni, a telekingatlanárak a saját fejlesztést vagy lízingfinanszírozást továbbra is támogatják.
