Érdemes várni az irodabérléssel
Jelenleg több mint 130 ezer négyzetméternyi irodát építenek a szerb fővárosban, s a kínálat így éppen 2005 második fél évének vége felé haladja meg olyan mértékben a keresletet, hogy az üzemeltetők kénytelenek lesznek kissé engedni a bérleti díjakból.
Szerbia fővárosában egyébként óriási lemaradást kell behozni. A bizonytalan politikai helyzet miatt a nyugati cégek sokáig távol maradtak Belgrádtól, s csak az új évezred második évétől kezdődően beszélhetünk számottevő keresletről. Lökésszerű változást hozott egyetlen nagy tranzakció: az amerikai Ball Packaging Europe 75 millió eurós zöldmezős beruházást hajt végre, s ezzel az idén egymaga 0,5 százalékkal emeli a szerbiai GDP-t. Az elmúlt három év legjelentősebb befektetése újabb nyugati cégeket vonzhat az országba, s ez kedvezően hat az ingatlanpiacra is.
Kisebb hír, de ugyancsak fontos, hogy az Oriflame a szerbiai főképviseletéhez közel csaknem ezer négyzetméteres raktárat is bérelt, a tranzakció az ipari ingatlanok fejlesztőinek lehet figyelemre méltó jel. Más külföldi nagyvállalat is létesített hasonló elosztó központot, ezeket a feladatokat részben Magyarországról vagy Ausztriából látják el. A magyarországi nagyvállalatok közül eddig a Mol alakított ki belgrádi irodát, az olajcégnek 120 négyzetméteres bérleménye van a belvárosban.
A régi belvárosban gyakorlatilag alig találni megfelelő építési telket, ezért a fejlesztők inkább Új-Belgrád különböző kerületeiben igyekeznek beruházásokra alkalmas telket nézni. Dolgukat megkönnyíti, hogy a kormányzat ezt a területet jelölte ki különböző kereskedelmi és irodai fejlesztésekre. Az idei év első felében alig emelkedett az irodaállomány, ám mivel a kereslet jelentős maradt, a kihasználtság javult: a megelőző esztendő azonos időszakában még 12, a mostaniban viszont csupán hétszázaléknyi területet nem tudtak bérbe adni. Ez az arány várhatóan megugrik majd jövő tavaszra-nyárra, hiszen akkorra 60-95 ezer négyzetméternyi új irodaterület készül el - véli a Colliers International nemzetközi ingatlanközvetítő cég.
Az első hat hónapban a bérleti díjak szinte alig változtak, mivel a minőségi irodakínálat sem nőtt számottevően. Általában havi 17-22 eurót kérnek az üzemeltetők négyzetméterenként az A kategóriás irodáknál. Ezenkívül 20 százalékos járulékos adót is fizetni kell, ami januártól - általános forgalmi adó néven - hasonló mértékben fizetendő. A közvetítők szerint a legmagasabb bérleti díj 30 euró, ezt az egyik belvárosi luxusirodaházban kérte el az üzemeltető. A B kategóriában 15-18 euró között lehet irodát találni, ám ha valaki kisebb vállalkozást indít déli szomszédunkban, és nem túl sokat akar irodára költeni, akkor érdemes lakásból átalakított helyiségeket keresni, mert azoknál a bérleti díj mindössze havi 10-17 euró négyzetméterenként. Az üzemeltetők már most arra készülnek, hogy a várható túlkínálat miatti bérletidíj-csökkenést különböző kedvezményekkel ellensúlyozzák. Például azzal a Magyarországon is bevett eszközzel, hogy 2-3 havi díjmentességet adnak, esetleg ingyenes parkolást biztosítanak vagy átvállalják az irodáknak az adott vállalat igényei szerinti berendezését.
A szerbiai piac elemzői mindamellett alapos kitekintést ajánlanak a környező országokba, ha az összehasonlítási alapot szeretnénk minél jobban meghatározni. gyakran idézik a PricewaterhouseCooppers (PwC) legutóbbi helyzetértékelését. E szerint éleződik a verseny a közép-európai ingatlanpiacon: a kínálat nagy, a kereslet viszonylag kicsi. Míg a befektetők számára a hozam tavaly még stabil volt, az idén már nemcsak az EU-hoz újonnan csatlakozott országokban, de Bécsben is csökkenő tendenciát mutatott.
Az EU-bővítés hatása nem igazán érezhető, mivel az ingatlanfejlesztők és befektetők már a csatlakozás előtt is igen aktívak voltak a térségben - állapítja meg a tanulmány. Bécsben a hozam 5 százalék körülire csökkent, Prágában és Budapesten 8 százalékra. Míg Budapesten változatlanul az irodáké a fő szerep, Bécsben és Prágában a kereskedelmi és ipari objektumok a keresettebbek.
