Jogi akadályok Romániában
Romániában mintegy százéves múltra tekintő korlátozások lebontása kezdődött meg 2004-ben, amikor az alkotmány módosítása révén megnyílt a lehetőség arra, hogy - a megfelelő jogi szabályozók kialakítása után - a jövőben külföldiek is megszerezhessék román földek tulajdonjogát. A tulajdonszerzés ugyanakkor még mindig erősen korlátozott marad: viszonosság fennállása esetén, az EU-csatlakozást követően és nemzetközi egyezmények szabályozta körben válik majd lehetővé - tudtuk meg dr. Kővári Judittól, a Salans budapesti partnerirodája, a Szabó Kővári Tercsák és Társai Ügyvédi Iroda ingatlanjogi vezetőjétől.
Az új alkotmány 1991-ben lépett hatályba, és alapjaiban nem változtatott azon az alapvető szabályon, hogy román föld megszerzéséhez román állampolgárság szükséges. Az azóta eltelt mintegy másfél évtized során számos olyan jogszabály született, amely enyhíteni igyekezett ezen a helyzeten: Romániában bejegyzett, külföldi tulajdonban lévő, a magyar korlátolt felelősségű társaság, részvénytársaság vagy egyesülés/alapítvány jogi formájához hasonló társaságok (Societate cu Raspundere Limitata, Societate pe Actiuni, NGO) szerezhetnek föld tekintetében is tulajdonjogot, és a tilalom hosszabb ideje nem vonatkozik az épületek tulajdonjogára és egyes használati jogokra (pl. haszonélvezet, használat, szolgalmak) - fejtette ki a szakértő.
A nagy városfejlesztési projektek és építkezések szintén korszerűbb szabályozást követeltek. Tavaly jelentősen egyszerűsítették Romániában az építkezésekkel kapcsolatos hatósági engedélyezési eljárást: az ún. városrendezési engedély, amelynek beszerzése bizonyos esetekben kötelező, átfogóan szabályozza az érintett telekre irányadó jogi, gazdasági és műszaki kereteket, az építési engedély pedig - a magyar szabályozáshoz hasonlóan - az építtető által benyújtott műszaki dokumentáción alapszik, és magában foglalja a szakhatósági engedélyeket is.
Az utóbbi években ugyanakkor némi megtorpanást jelentett a román ingatlanpiacon az a körülmény, hogy a nagy alapterületű kereskedelmi központok építését később meghatározandó feltételekhez kötötték. E feltételek kidolgozása évekig váratott magára, s a végül tavaly megjelent jogszabály nem aratott osztatlan sikert az ingatlanfejlesztők körében - derül ki a Salans legutóbbi hírleveléből.
Az ezer négyzetméternél nagyobb alapterületű kereskedelmi célú ingatlanok esetében új, megyei szintű engedélyezési eljárást vezettek be. Az eljárás az újonnan felállított, ún. "társadalmi-gazdasági bizottságok" előtt zajlik, amelyek tagjai a helyi önkormányzat és a szakhatóságok képviselői, továbbá fogyasztóvédelmi és városfejlesztési szakemberek, de képviseltetik magukat a tervezett ingatlanfejlesztés közvetlen környezetében található vállalkozások is. Az engedélyt értelemszerűen az építkezés megkezdése előtt kell beszerezni, és a későbbi használatbavételt is hasonló eljárás előzi meg. A jogszabályhoz fűzött indoklás szerint a szabályozás célja az, hogy egyensúlyt teremtsenek a bevásárlóközpontok és a hagyományos kiskereskedelmi egységek működése között, különös hangsúlyt fektetve ez utóbbiak támogatására. Az engedélyek kiadásakor szeretnék, többek között, figyelembe venni a fogyasztóvédelmi szempontokat, a beruházás munkahelyteremtő jellegét, valamint a meglévő kereskedelmi egységekre gyakorolt üzleti hatását is, éppen ezért a kérelmekhez környezeti hatástanulmányt is kell csatolni. Az ügyvédi iroda szakértője szerint a törekvés figyelemre méltó és átgondolt fejlesztési elképzelésekre utal, ugyanakkor a szakértő figyelmeztet arra is, hogy az új szabályozás a későbbi gyakorlatban mérettetik meg.
Mint arról lapunk már korábban beszámolt, keleti szomszédunkban eddig két, jelentősebb, magyar vállalatok által finanszírozott bevásárlóközpont-beruházás valósult, illetve kezdődött meg. Az egyik Nagyváradon a Lotus Market, amelyet 16,5 millió euróért az amerikai Britton Capital Group, valamint Mudura Sándor romániai vállalkozó együttműködésével valósították meg. Az Eximbank és a Mehib Rt. 10,6 millió eurós kölcsönt adott. A tulajdonosok szerint legalább nyolc év a megtérülési idő. Kolozsváron a TriGránit készített elő egy nagyobb központot, ott még nem kezdődött meg az építkezés.
A rendelet hatálybalépése (2004. december) után kezdett építkezések esetén a bizottsági engedély nélkül építkező fejlesztők 50-100 millió lejes (1200- 2500 eurós) bírságra számíthatnak. Jogi szakértők ugyanakkor felhívják a figyelmet: az életbe lépett rendelkezésből nem derül ki, hogy a különböző beadványokat valójában mi alapján bírálják el, illetve milyen határidőkkel működik a bizottság. Az sem világos, hogy mi történik akkor, ha a kérelmet elutasítják.
Bizonyosan érintik a fenti akadályok a román piacon most körülnéző cégeket, amelyek között egyre több a külföldi. A dél-afrikai Africa-Israel Investments vállalat a minap vásárolt meg 9 millió euróért egy 120 ezer négyzetméteres bukaresti területet. Még romos ipari épületek vannak ott, de bontásukat nyár végén, ősz elején megkezdik, s helyükre várhatóan egy vegyes funkciójú központot húznak fel, amelyben lakások, irodák és üzletek is lesznek.
