Vizsgázó új ukrán szabályok
Ukrajnában reformértékűnek tekinthető a 2004 tavaszán elfogadott állami jelzálog-nyilvántartás, amelynek legfőbb újdonsága abban áll, hogy nemcsak a felépítmények, de a földek, telkek tekintetében is nyilvántartja a fennálló jelzálogjogokat - derül ki a Salans nemzetközi ügyvédi iroda friss összegzéséből, amelyet lapunkhoz eljuttattak. További előrelépés, hogy míg korábban a nyilvántartást a helyi önkormányzatok vezették, manapság a rendszer elektronikus úton, országszerte, a közjegyzőkön keresztül is elérhető.
Dr. Kővári Judit, a Salans budapesti partnerirodája, a Szabó, Kővári, Tercsák és Társai Ügyvédi Iroda ingatlanjogi vezetője viszont felhívja a figyelmet arra, hogy mivel a nyilvántartást ingatlanonként vezetik, pl. vállalatfelvásárlás esetén a rendszer nem alkalmas arra, hogy a társaságot terhelő valamennyi jelzálogjogról átfogó információt nyújtson. Másképpen szólva: míg egy adott ingatlannál az öszszes jelzálogbejegyzés megtalálható, ha egy adott társaságot érintő összes jelzálogteherre vagyunk kíváncsiak, akkor sikertelen lesz a próbálkozás. A szakértő figyelmeztet arra is, hogy azon jelzálogjogosultaknak, akik jelzálogjogukat a korábbi rendszer szerint regisztrálták, érdemes a bejegyzést újra kérni, egyébként előfordulhat, hogy az átállás miatt a korábbi bejegyzésből eredő elsőbbségi jogaikat elvesztik.
A fentiekben ismertetett szabályozás elfogadását követően, 2004 júliusában az ingatlan-nyilvántartás átfogó reformjára került sor: egy egységesített, országos szintű nyilvántartást vezetnek be a tervek szerint 2005-ben, amely felülírja az összes korábbi szabályozást, ideértve valószínűleg a fenti, új jelzálogjogi nyilvántartási rendszert is. Az új adatbázis kiterjed majd a tulajdonjog, a használati jogok (ideértve a szolgalmakat és a bérleti jogokat is, ha azok tartama az épületek esetében egy évnél hosszabb), továbbá a terhek (ideértve az egy évnél hosszabb lejáratú jelzálogjogokat is) nyilvántartására. Ezen adatok nyilvántartása egyébként ma is kötelező, és a nem bejegyzett jogokkal szemben elsőbbséget élveznek.
A nyilvántartás nyilvános, azaz mindenki számára országos szinten is elérhető lesz. A nyilvántartást továbbra is helyi szinten vezetik majd, de erre vonatkozóan egy külön felállítandó közigazgatási hivatal bír majd hatáskörrel, és a jelenlegi, több hatóság között megosztott ügyintézés megszűnik.
Tavaly szeptemberben a kijevi kormány új rendelkezést fogadott el az épületek használatbavételi engedélyére vonatkozóan. Ez sok tekintetben nem változtat a már hatályos rendelkezéseken, inkább egységesíti azokat. A használatbavételi engedélyek kiadása továbbra is kétszintű: az ötmillió hrivnyát (kb. 930 ezer dollár) meghaladó értékű épületeknél és bizonyos más épületeknél egy helyi bizottságnak van hatásköre, a második kört pedig a regionális vagy országos (központi) szintű engedélyezés jelenti. Ez utóbbira a központi (állami) forrásokat is igénybe vevő, a 30 millió hrivnyát (kb. 5,6 millió dollár) meghaladó értékű vagy állami garanciával megvalósuló építkezéseknél van szükség, illetve akkor, ha az építkezés több régiót érint.
Az épületek megemlítésének azért van jelentősége, mert nagyon sok külföldi vállalat lakásirodákban kezdte vagy kezdi ukrajnai tevékenységét. A kilencvenes évek közepén Kijevben megjelent magyar cégek egy része ugyan a kereskedelmi kirendeltség épületében bérelhetett - nagyon drágán - irodát, ám zömük nem jutott helyiséghez. Kijevben manapság javult az irodahelyzet, miután néhány osztrák, német és belga fejlesztő irodaházakat kezdett felhúzni. A bérleti díj még mindig 30-40 százalékkal meghaladja a budapestit, de a társaságok kifizetik, mert az ukrajnai piac egyre ígéretesebbnek tűnik.
Kijevben és a nagyvárosokban számtalan új irodaház és bevásárlóközpont létesült, ugyanakkor a szállodaépítés üteme elmaradt az igényektől. A legjelentősebb magyar érdekeltség itt a Transelektro révén van, a cég Libigy Plaza nevű nagy bevásárlóközpontja a fővárosban javítja a kínálatot. Az épített lakások száma 2000-ben történelmi mélypontot ért el, mindössze 63 ezer otthon átadásával. A 2001-ben kezdődött növekedés 2006-ig jellemző marad; mértéke számos tényező függvénye, ezek közül a legfontosabb a támogatási és hitelrendszer kidolgozása és hatékony működtetése.
