A szakértő szemével
Már a következő hónapokban érezhető hatást gyakorol a lakáspiacra a június végén bejelentett, de a parlament által még el nem fogadott áfacsökkentési terv - véli Valkó Dávid, a legnagyobb új- és használtlakás-állománnyal rendelkező Otthon Centrum vezető elemzője. A szakértő rámutatott: az elmúlt években többször megfigyelhető volt, hogy az előre bejelentett, tervezett kormányzati intézkedések a keresletet mérséklő vagy éppen fellendítő hatással vannak a bevezetés előtti hónapokban. Most is logikusan várható, hogy a négyszázalékos árcsökkenés reményében a potenciális vásárlók kivárjanak az új építésű lakások vásárlásával a következő évig, s így a második hat hónapban a forgalom visszaeshet.
Ugyanakkor a tervezett intézkedés és így annak árcsökkentő hatása várhatóan az idén megkötött szerződésekre is kiterjed, amennyiben a lakást jövő január elseje után adják át, mivel az áfatörvény szerint a teljesítés időpontja egyrészt a vételárelőleg megfizetése, másrészt a birtokba adás. Ennek megfelelően az idén fizetett részletre még a 25 százalékos áfát kell megfizetni, a 2006-ban esedékes törlesztőrészletek után viszont, ha a birtokba adás is 2006. január 1. után történik meg, már csak 20 százalék az áfa. Így a fejlesztőknek egyértelműen célszerű az idei évre minél kisebb mértékű részlettel (10-90 százalékos, 20-80 százalékos konstrukcióban) kínálni a lakásokat, és a bruttó árat már most csökkenteni a jövő évi részletek áfakülönbségével - érvelt az elemző. Ily módon az idei évre kalkulált nettó bevételhez hozzá tudnak jutni, ugyanakkor a vevők is jól járnak. A gyorsan lépő fejlesztők emellett árelőnyhöz juthatnak a többiekkel szemben a túlkínálatos piacon, amely a valódi árcsökkentés mellett akciókkal tovább növelhető.
Vakó Dávid kitér az építőipari munka "kifehérítésére" vonatkozó kormányzati tervre is. Ez szerinte jövő évtől a kivitelezési költségek emelkedésével jár majd, amit a kivitelezők részben érvényesíteni fognak vállalási áraikban. Tehát ahol még nem kötötték meg a kivitelezői szerződést (és ez átcsúszik következő évre), ott a fejlesztő a növekvő költségek ellensúlyozására kénytelen lesz jövőre árat emelni.
Az áfamódosítás bevezetésének hatására az új építésű lakások árcsökkenése gyors lefutású lesz már ősztől, így még jobban közelíthet a használt és új lakások ára. Ez pedig természetesen a használt lakások esetében felülről árnyomást generál. A használt otthonukat eladók is kénytelenek lesznek engedni az árakból, ugyanakkor a magánszemélyek erre kevésbé lesznek hajlandók (nincs "kézzelfogható" kényszer), így az árcsökkenés itt lassabb lefolyású lesz - vetíti előre a szakértő. Az új és használt lakások árváltozásának időbeli eltolódása miatt pedig reális esély van rá, hogy néhány területen tovább nő az új építésű ingatlanok versenyelőnye és kereslete a használtakkal szemben, a piac az új építésű lakások felé fog tolódni, s ez optimális esetben felgyorsíthatja a piaci felesleg felszívását.
A fejlesztői oldalról logikus árcsökkentés miatt a vevők tehát az év hátralévő részében és jövőre "akciós áron" vehetnek lakásokat (a négyszázalékos árcsökkentéssel számolva egy 12,5 millió forintos otthon ára például 500 ezerrel mérséklődne). Emellett - a kivitelezési költségek jövő évi visszafogása miatt - 2006-tól sok esetben lehet reális veszély a minőség romlása is. A kettő ígérete együtt pedig (olcsóbb és jobb minőségű lakás, most!) az élelmes vásárlókat az idei vételre ösztönözheti.
