Ingatlanlízing Lengyelországban

Több hiányosság ellenére a lengyelországi pénzügyi és adózási szabályokat kedvezően ítélik meg a befektetési és ingatlanszakértők. Alapvető előnynek tartják, hogy az ingatlant lízingelő magán vagy jogi személy a piaci értéknél alacsonyabb áron visszavásárolhatja az általa lízingelt ingatlant. Ez rendkívül fontos, hiszen az ingatlanok piaci értéke folyamatosan növekszik. Természetesen az így megállapított árnak konzisztensnek kell lennie a feltételezett nettó értékkel, vagyis az eredeti értékből (általában egyharmadnyit levonva) kapjuk meg az új értéket, beszámítva az értékcsökkenést is - derül ki a Salans nemzetközi ügyvédi iroda elemzéséből.

Az iroda szakértői utalnak arra: a használt ingatlanok eladása, majd visszabérlése az elmúlt időszakban egyre népszerűbb konstrukció. Az adókedvezmények maximalizálása érdekében különböző konstrukciókat kell egyszerre alkalmazni. A kezdeti szakaszban érdemes a legegyszerűbbet, az operatív lízinget alkalmazni, de a skála másik végén lévő pénzügyi lízinget is be lehet vetni. Ezek a tranzakciók meglehetősen bonyolult jogi megoldásokat igényelnek, erre tehát nem árt odafigyelni. Ebből kiindulva azt tanácsolják, hogy érdemes tekintélyes, elismert lízingcégekkel fölvenni a kapcsolatot, mert ezek elegendő tudással és tapasztalattal rendelkeznek ezen jogi konstrukciók megalkotásában és alkalmazásában. Ily módon az ingatlant lízingelő pénzügyileg is biztonságban érezheti magát.

Az operatív lízing egyre népszerűbb, ugyanis a cégek mérlegéből így könnyebben eltüntethetők az ingatlanok (készpénz formájában, likvid módon helyettesíthetők). Különösen a nagyvállalatok (beleértve a tőzsdén szereplőket is) kedvelik ezt a formát, hiszen ezzel javíthatnak pénzügyi mutatóikon. A gyakorlatban operatív ingatlanlízinget előkészíteni és lebonyolítani nem egyszerű dolog. A lengyel számviteli szabályozás ugyanis pénzügyi lízingnek minősíti - és azonnal más adóterhek alá vonja - azt az esetet, amikor a tulajdonos (a lízingbe adó) magasabb kockázatot vállal, mint a lízingbe vevő. Mi a kulcsmozzanat? Az, hogy a bérbeadó rákényszerül-e arra, hogy a bérleti időszak lejárta után értékesítendő ingatlannal összefüggő kockázatot átvállalja. Mivel a legtöbb lízingcég elsősorban a kölcsönök nyújtásában érdekelt, nem feltétlenül fogják átvállalni ezt a kockázatot, ha pedig mégis, akkor valami nagyon nagy értékű, kiemelt ingatlanról van szó.

Lengyelországban van egy másik, napirenden lévő ingatlanjogi probléma, az úgynevezett második otthon ügye is. Tavaly májustól általában liberalizálták az ingatlanszerzést az Európai Gazdasági Térséghez (EAA) tartozó országok - EU, Izland, Liechtenstein, Norvégia - állampolgárai számára, ám az ún. második otthon vásárlásához továbbra is a helyi belügyminisztérium engedélye szükséges. Az enélkül kötött adásvételi szerződések jogilag semmisek, feltéve, hogy az érintett EAA-állampolgárok nem tudnak igazolni legalább négyéves folyamatos és törvényes lengyelországi tartózkodást. A fenti kötelezettség az Európai Unióhoz való csatlakozást követő öt évig, azaz 2009. április 30-ig marad érvényben - írja a Warsaw Business Journal.

A második otthon fogalmát meglehetősen tágan értelmezik: minden olyan ingatlan beletartozik, amelyet nem állandó tartózkodás céljára vásárolnak. A költség- és időigényes eljárást előíró rendelkezés tehát hatályos a külföldi befektetők által legkedveltebb lengyel városi bérházakra is. Igaz, vannak kivételek is. Így engedély nélkül juthat második otthonhoz az, aki idegenforgalommal összefüggő vállalkozást kíván elindítani. Az elkülönülten nyilvántartott apartmanok pedig eleve nem számítanak ebbe a kategóriába.

A lakóövezetek védelmét szolgáló szabályozás mindazonáltal több problémát is felvet, a már említett tág fogalmi értelmezésen túlmenően is. Lengyelországban ugyanis sok helyen hiányoznak a pontos hasznosítást tartalmazó területrendezési tervek. Így elvileg bármely vételt otthonfejlesztési célúnak lehet minősíteni, függetlenül a befektető szándékától.