Még óvatosak a raktárépítők
Az ingatlanpiac időben eltolva követi a makrogazdasági folyamatokat - vonhatjuk le ismét a jól ismert következtetést az ipari és raktáringatlan-piac idei második negyedévét vizsgálva. Szakértők szerint az egy-két éve tartó keresletbővülés várhatóan csak jövőre vagy 2007 elején ölthet testet újabb ipari ingatlanfejlesztések formájában.
A DTZ globális ingatlanközvetítő és szakmai szolgáltató lapunkhoz eljuttatott exkluzív öszszefoglalója egyenesen azt írta, hogy a piac még mindig a lassulás jeleit mutatja. Gyorsan hozzáfűzi azonban, hogy hiba lenne ebből hosszabb távú következtetést levonni, hiszen a piaci aktivitás alapján az év végi számok a további bővülést is igazolhatják, mert a mozgások előrevetítéséhez még túl fiatal a piac, például a 2003-as megtorpanás után 2004-ben a bérbe vett és az épített terület nagysága is az eddigi legmagasabbnak bizonyult - mondta lapunknak Cziffra Balázs, a cég szakértője.
Az uniós csatlakozás után több mint egy évvel továbbra is jellemző, hogy meglehetősen lassú a logisztikai s ezzel együtt az ingatlanhoz kötődő döntéshozatal, amelyet az uniós logisztika változásai csak felerősítenek. Magyarország a regionális döntések során már Csehországgal, Szlovákiával vagy Dél-Lengyelországgal áll versenyben, így a piaci felfutást nagy valószínűséggel a már meglévő cégek területbővülési igényei jelentik majd, bár folyamatos az új belépők érdeklődése is. Magyarországon Budapest dominál továbbra is a logisztikai ingatlanpiacon, bár pl. Kelet-Magyarország iránt egyre erősödő érdeklődés mutatkozik.
A DTZ elemzője rámutatott: a fejlesztői tervekben szereplő 240 ezer négyzetméternyi új terület építése nagy valószínűséggel nem valósul meg, főként azon projektek késedelmes indítása miatt, amelyek előfeltétele egy jelentősebb előbérleti szerződés aláírása. A főbb parkokon belül viszont továbbra is épülnek spekulatív ütemek, így az M1 Business Parkban, Parkridge-nél, illetve a ProLogis Parkban. Míg a Harbor Park 16, vagy a ProLogis 18 ezer négyzetméteres épületei meghaladják az átlagos spekulatív méretet, a többi fejlesztő óvatosabb ütemű beruházásai egyensúlyba hozzák a kínálat és kereslet arányait.
Az új fejlesztések közül a Parkridge szigetszentmiklósi projektjén elkészült az első épület, míg a III. kerületi Aquincum Logisztikai Parkban is megindult az építkezés. Az East Gate Business Parkban Fóton és a tervezetten agrárlogisztikai központban, a herceghalmi Agrogate-en is hamarosan elindulhat a fejlesztés.
Az M0-s épülő, új szakasza mentén több beruházó is vizsgálja a lehetőségeket, így további projektek is megjelenhetnek. Ez a vidéki ingatlanpiacra is vonatkozik, hiszen hosszabb távon a stratégiai területeken - például Hegyeshalmon, Debrecenben vagy Nyíregyházán - is tapasztalni hasonló kereséseket. A jelenleg 54 ezer négyzetméternyi bérbe adott területnagyság nem túl biztató, főként ha a 2004. félévi 100 ezer négyzetméterhez hasonlítjuk.
Jelenleg is számottevő a még le nem zárult logisztikai tenderek száma, ez - potenciális keresletként megjelenve a piacon - a tavalyi bérbeadáshoz (158 ezer m2) hasonló területnagyság kiadását eredményezheti az idén. A logisztikai cégek bérleti aránya továbbra is 55 százalék feletti, s ez alapvetően meghatározza a piacot.
A korábbi bérleti szerződések között jó néhány már a lejárathoz közelít, így megjelent a piacon a bérleti szerződések újratárgyalása, illetve meghosszabbítása, például a Menlo a Rozália Parkban vagy az Exel az M1 Business Parkban. Ezzel párhuzamosan meglévő bérleti jogviszony alatt is megürült több terület, amely az üresedési mutatót 9 százalékra emelte. A díjak kisebb csökkenést mutatnak, de még mindig fennáll a relatíve egyensúlyi helyzet, s a DTZ szakértői a pillanatnyi állapot ellenére sem várnak jelentős esést.
