Fordulatra vár a német lakáspiac

Az otthonok iránti növekvő igény miatt Németországban a lakásárak 12 évnyi stagnálás után ismét növekedésnek indulhatnak, s a nagy nemzetközi befektetők fokozatos piacra lépésének irányában hat a bérleti díjak emelkedése is. Jelenleg a német lakásállomány mintegy 20 százaléka van kormányzati vagy vállalati kézben, s sokak szerint a német költségvetési hiány csökkentésének egyik legegyszerűbb módja az állami lakások fokozatos eladása lehet. Ezt a véleményt támasztja alá, hogy az elmúlt években mintegy 10 milliárd euró értékben értékesítettek kormányzati lakásokat, elsősorban amerikai alapoknak - derül ki a Eurohypo jelentéséből.

A következő néhány esztendőben további 3-4 millió lakás juthat hasonló sorsra, ezek értéke elérheti akár a 40 milliárd eurót is. A vevők továbbra is a nagy nemzetközi alapok lehetnek, amelyek már tavaly is nemegyszer tízezrével vásárolták a lakásokat. Szakértők szerint ezek az alapok akár 10-15 évig is megtarthatják a most megszerzett ingatlanjaikat, hiszen a viszonylag alacsony árak, valamint a gazdasági és a demográfiai tényezők is a lakásárak, valamint a bérleti díjak közép- és nem rövid távú növekedésének irányában hatnak.

Nyugat-Németországban 1990 óta nagyjából az infláció ütemének megfelelően emelkedik az otthonok ára, míg a keleti lakások értékének változása 2,6 százalékkal elmaradt attól. Az infláció üteménél alacsonyabb mértékű lakásárváltozás Németországon kívül csak Ausztriára és hazánkra volt jellemző tavaly. Sokan úgy gondolják, hogy a német otthonok értéke most érte el a mélypontot, ezért a következő tíz esztendőben az árak dinamikusan növekedni fognak.

Bár egyelőre nem lehet hiányról beszélni a piacon, a kínálat igen lassú bővülése szembetűnő. Mindeközben a kereslet gyorsan növekszik, s a demográfiai folyamatok iránya arra enged következtetni, hogy a lakások iránti igény bővülése felgyorsulhat a következő években. Igaz, a népességszám nem emelkedik, egyre több azonban az egyszemélyes háztartás, s a jelenleg bérlakásban élők közül is sokan szeretnének saját lakóingatlant. Szakértők szerint a közeljövőben akár 3 millió új otthonra is szükség lehet.

Nemcsak a továbbadási céllal való lakásvásárlás lehet azonban vonzó középtávú befektetés a nagy ingatlanalapoknak. A fiatalabb korosztály növekvő bérlakáskereslete várhatóan a bérleti díjakat is felhajtja, ez a hozamok akár 2 százalékpontos növekedését is eredményezheti. A német bérlakások pár éven belül akár 6 százalékos megtérülést is biztosíthatnak a tulajdonosoknak.

Az Eurohypo szakértői felhívják azonban a befektetők figyelmét, hogy nem mindegy, az ország mely részén vásárolnak lakást. Jó beruházás a lakóingatlan a hagyományosan erős régiókban (Münchenben, Kölnben, Frankfurtban vagy éppen Hamburgban), valamint a feltörekvő területeken, így Bonn, Mainz vagy Freiburg környékén. Nem érdemes azonban lakást venni Kielben, Kasselben és Würzburgban, valamint Bochum térségében és egyéb régi ipari régiókban, ahol továbbra sem várható az árak emelkedése.

A lakásállomány életkora és fizikai állapota, korszerűsége és rugalmassága minden országban eltérő. Nem vigasz a németeknek, hogy az ő lakásállományuk bizonyosan magasabb színvonalú és összehasonlíthatatlanul jobb állagú, mint a kelet-európai országoké. Pedig a demográfiai szükségletek Németországban sem mutatnak a bővülő népesség és a növekvő szülőképes korosztály irányában, mint ahogyan egész Európában ez a jellemző - hangsúlyozta az elemzőcég vezető szakértője.

A német lakásállapotokhoz viszonyítva Kelet-Közép-Európában szinte stagnált a lakásépítés a 90-es évektől, a szociálisan indokolt lakásszükségletre, a felújítások elmaradására, a panelek problémájára, a lakások fizikai állapotára és avultságra pedig elég csupán egy utalást tennünk. Magyarországon és a környező országokban hosszú távon stabil és a szükségleteknek is megfelelő, egészséges mennyiségi és minőségi (és piaci) lakásgyarapodás csak egy magasabb általános életszínvonal, rendezett munkalehetőségek, egyenletes - mintegy 4-5 százalékos - éves gazdasági növekedés eredményeképpen várható.

A további anomáliák a lakásárak eltéréséből, a lakások minőségi különbözőségéből, az egyes országok eltérő lakáshagyományaiból, a klimatikus viszonyok okozta más és más épületfizikai megoldásokból és még számtalan tényezőből adódnak, ideértve a piaci viszonyokat, a lakáspolitikát, az energiaárakat, a szabályozásokat, az építőipar és az építőanyagokat és termékeket gyártó ipar fejlettségét, keresleti-kínálati pozícióját stb. is - utalt a különbségekre a BuildEcon szakértője.