Nem lanyhul a befektetési kedv
A magyarországi befektetési ingatlanpiac forgalma 2005-ben könnyedén felülmúlhatja majd a tavalyi rekordévet. A valamenynyi irodai és kiskereskedelmi ingatlant érintő értékesítést regisztráló Colliers International szerint 2005 első fél évében 870 millió euró értékű tranzakció zárult le, illetve áll átvilágítás alatt. Habár ezek a számok meglehetősen pontosak és naprakészek, kétségtelen, hogy újabb ügyletek zárulnak le az év végéig, amelyek az értékesítések összértékét jóval az egymilliárd eurós érték fölé emelik.
A hozamok csökkenése folytatódik: míg 2004 végén egy A kategóriás irodaházat 7,75 százalékos hozamelvárással lehetett megvásárolni, addig közel 7 hónappal később, 2005 júliusában, egy ugyanilyen A kategóriás irodaépület hozama már csak 7,5 százalék, és az év végére ez a szám várhatóan a 7 százalékhoz áll majd közelebb, ám a GVA Hungary szerint akár 7 százalék alá is eshet az a mutató. A társaság megerősítette, hogy várhatóan túlkínálat alakul ki az irodapiacon. Jövőre megközelítőleg 133,5 ezer négyzetméteres kínálatbővülésre lehet számítani, majd 2007-ben a jelenlegi felfokozott kereslet túlkínálatba csap át, trendforduló következhet, s ennek következménye az üresedési ráta egyre emelkedő mértéke lesz.
Egy jelenleg átvilágítás alatt álló kiemelkedő tranzakció Budapest egyik jellegzetes épülete, a Roosevelt tér 7. alatt álló volt "Spenót ház" értékesítése. A német BHG fejlesztő már majdnem befejezte a teljes felújítást, és a 28 800 négyzetméteres ház közel 40 százalékát 10 évre előre bérbe adta az E.On Hungária csoportnak 21 euró/négyzetméter/hó bérleti díjért. Emellett a fejlesztő 5 évre korlátozva bérleti garanciát kínál a még üresen álló területekre. Az épületre számos ajánlat érkezett; a hírek szerint a győztes ajánlat 7 százalék alatti hozamot realizált. Feltételezve, hogy ez a tranzakció 2005 második felében lezárul, valószínű, hogy a hozam a 7 százalékos határérték alá csökken.
Egy további említésre méltó ingatlanbefektetési tranzakció a DB Real Estate nevéhez kötődik, amely az Ablon ingatlanfejlesztő cég által a Váci úton épített új irodaépületet vásárolta meg 7,5 százalékos hozam mellett. Emellett a bécsi központú befektetési alap, a CA Immo nemrégiben vett meg két budai irodaházat. Az egyik ingatlan Canada Square néven ismert, a kanadai kormánynak 15 évre bérbe adott épület, amely 13 millió euróért cserélt gazdát. Az alap másik vételi tranzakciója a Bartók Ház irodaépületéhez kapcsolódik, amely több mint 40 millió euróért kelt el, hozzávetőlegesen 7,5 százalékos hozammal. Ugyancsak Budán adta el a Skanska az ősszel elkészülő Light Corner néven ismert irodaházát, amelyet új tulajdonosa, a CIB Bank közel 30 millió euróért vásárolt meg. Ezen tranzakciók alapján az irodaházakra érvényes átlagos piaci hozam 7,25 százalék körül mozog.
A kiskereskedelmi ingatlanpiacon az elmúlt hat hónap során lezárult a 47 000 négyzetméteres MOM Park kiskereskedelmi és irodakomplexum-értékesítése, amelyet a francia CDC IXIS alap vásárolt meg. Az angol Dawnay Day Europe alap négy magyarországi bevásárlóközpontot vett meg, közel 56 millió euró értékben. Ebben az évben az eddigi legnagyobb tranzakció az osztrák Immofinanz alaphoz kötődik, amely 12 budapesti és vidéki kiskereskedelmi központot (Stop Shopokat) vásárolt meg. Ezek közül hat már megépült, illetve jelenleg is készül; a fennmaradó hat kiskereskedelmi központot pedig ezután kezdik építeni. A tranzakció hozama 8 százalék felett volt.
Az előrejelzések szerint további hozamcsökkenésre számíthatunk, elsősorban az irodaház-értékesítések terén, míg az alapok költségei alacsonyak maradnak, és a külföldi, valamint belföldi befektetők a magasabb megtérülésű befektetési lehetőségeket keresik Közép-Európában.
Térségünkben különösen Lengyelországban, továbbá az Európai Unióba hamarosan belépő Romániában és a vele szomszédos másik balkáni államban, Bulgáriában aktivizálódtak a nyugat-európai befektetők. A lengyel piacon elsősorban az irodai és kiskereskelelmi ingatlanok számítanak vonzó objektumoknak, míg a logisztikai és ipari központok kevésbé keresettek. Romániában elsősorban a fővárost kedvelik az osztrák, német, francia és olasz intézményi befektetők.
