Vegasban a lakáspiac is pörög

Tavaly szakemberek az elmúlt harminc év legnagyobb fellendülését regisztrálták az amerikai ingatlanpiac lakásszegmensén - írja a RealEstateJournal a szövetségi bankfelügyelet tanulmányára hivatkozva. Ám a felügyelet munkatársai óvatosságra intenek, mivel az alacsony kamatlábak miatt könnyen kipukkanhat ez a buborék.

Az előző évi lakásárak szövetségi szinten átlagosan 11 százalékkal haladták meg a 2003-ast, különösen Kaliforniában, Floridában, New Yorkban, Bostonban és a fővárosban volt nagy az emelkedés. Nem meglepő, hogy egyre többen fektetik pénzüket ingatlanba.

Azonban sok elemző éppen attól tart, hogy így a nemzetgazdaságot károsítva összeomolhat az Egyesült Államok lakáspiaca. Ők a lakásárak várható visszaesése szerint rangsorolták az amerikai városokat. Szakértők a helyi jövedelmektől a bérbeadási gyakorlatig különféle tényezőket vettek figyelembe elemzéseikben, így eltérő eredményre is jutottak.

Az egyik módszer hasonlít a P/E mutató képzéséhez, amely egy részvényre vonatkozóan azt jelenti, hogy a befektetők a vállalat egy részvényére jutó nyereség hányszorosát hajlandók megadni. Minél magasabb az értéke, annál kedvezőbb a piac vélekedése az adott papírról. Az ingatlanpiac esetében elemzők a lakásárak és a bérleti díjak arányát képezték.

A University of California egyik tanára például a lakásárak mediánját egy 130 négyzetméteres lakás éves bérleti díjával öszszevetve arra a következtetésre jutott, hogy többek között San Francisco és West Palm Beach környékén nőtt a leginkább ez a P/E-szerű mutató. Ezzel a megoldással azokat a területeket lehet beazonosítani, ahol az árak túl gyorsan emelkedhettek.

Többek között a Friedman befektetői társaságnál az árnövekedés helyett azt vizsgálták, hogy egyesek mennyire engedhetnek meg maguknak egy ingatlanvásárlást. Ők a lakásárak mediánját az egy főre jutó átlagjövedelemmel arányosították. Országos szinten a kaliforniai Santa Barbara, Santa Cruz és Salinas ingatlanpiacának résztvevői engedhetik meg maguknak a legkevésbé az itteni lakásvételt, azaz Kalifornia tűnik a legdrágább államnak. Viszont az elemzők nem számolnak árzuhanással, mivel itt a további építkezések fizikai és bürokratikus korlátba ütköznek. Így a kereslet még sokáig kielégítetlen maradhat, és a los angeles-i buborék sem menne össze legalább egy évvel egy gazdasági visszaesést megelőzően.

Egyesek a fentieknél összetettebb eljárásokat alkalmaztak. A National City amerikai pénzintézet vezető közgazdásza a lakásár és a háztartások jövedelmének arányát vizsgálta. Arra kereste a választ, hogy ezt az hányadost mennyiben befolyásolja a népsűrűség, a relatív jövedelmi szintek, a jelzálog nagysága és a városok közötti történelmi árkülönbség. Az ilyenformán kapott elméleti árat hasonlította össze a piacival. Azt a következtetést vonta le, hogy Santa Barbara lakáspiacát értékelték túl a legjobban.

Nem létezik egyértelmű módszer, arra hogy melyik város piaca a leginkább túlértékelt, mivel lehetetlen az összes árat befolyásoló tényezőt figyelembe vevő modellt készíteni. A lista viszont arra nagyon is alkalmas, hogy tájékoztassa a jövőbeli vásárlókat, mely településen kell a szokásosnál óvatosabbnak lenniük.

A közel száz idei lakásépítési beruházásával a kaszinóiról ismert Las Vegas lakáspiaca meszsze a legélénkebb a virágzó egyesült államokbeli ingatlanpiacon - számolt be a RealEstateJournal. Azonban elemzők egy része arra figyelmeztet, hogy a projektek egyötöde el sem hagyja a tervezőasztalt, míg a szakemberek másik fele a befejezett építkezések magas számára hívja fel a figyelmet.

Manapság a vegasi ingatlanfejlesztők főleg azoknak a magánszemélyeknek adnának el házakat, lakásokat, akik a vissza nem téríthető előlegen kívül készpénzzel is be tudnak szállni a kivitelezés finanszírozásába. Ezt teszi a Hard Rock Hotel is: 1,4 milliárd dollárért (1,15 milliárd euróért) 1381 lakást húzna fel, ehhez viszont jóval többen, 3600-an adták össze az elindulásához szükséges 20 millió dollárt.

A cégvezetés a tulajdonosok kiválasztásánál az érdeklődő hírességeket és a Hard Rock törzsvendégeit részesíti előnyben. Nem tűnik nehéznek a dolguk, ugyanis számos ismert ember jó befektetésnek tartja a kaszinóvárosi lakóingatlanokat.

Habár a Las Vegas-i lakáspiac a fél évvel ezelőtti rekordaktivitása óta, ha kismértékben is, de lassul, elemzők szerint még most is igen kiválóan teljesít. Azonban arra hívják fel a figyelmet, hogy sok fejlesztő csak a telekár felhajtása miatt vásárol területeket. Bejelentik építési szándékukat, amitől később elállnak és jó áron túladnak szerzeményeiken, mivel a hírverés megnövelte értékét.